北京有没有严重倒挂的房子 那些房子最后怎么样了
1
开篇先讲一下什么是“倒挂”:
按照正常的逻辑,在同一个区域/板块内,建筑形态、建筑品质都相同的情况下,新房会比二手房贵,因为二手房有耗损和折旧。反之,如果二手房比新房贵,这种现象就称为“一二手倒挂”。
“倒挂”产生的最直接、最主要的原因,就是“限价”。
自2017年最严调控以来,“限价”,几乎成为了每一个一二线城市的标配。限价越严重,倒挂越厉害。自然,投机客也越多。因为这意味着买到即赚到。
在2018、2019年,南京、苏州、杭州土豪深夜抢房的消息,屡屡见诸于新闻客户端。它们就像深夜你饥饿时,抖音里各式各样的美食,异常撩人。
话说回来,北京有没有这样式儿的房子呢?
有,而且还不少。
快告诉我是哪个,我也要去搞一套,薅一薅开发商的羊毛。
不好意思,开发商的羊毛还真不是那么好薅的,因为这样式儿的房子,一开盘几乎就秒光了。
2
最难抢的,要数“中海望京府”和“天恒学院里”。
“中海望京府”,位于望京核心区,距离阿里巴巴总部(东侧)只有1.5公里。
这宗土地是中海2018年9月13日土拍中经过78轮激战,最后以总价29.1亿元拿下的。
这是一宗限竞房地块,限均价68924元/㎡,最高售价不超过72370元/㎡。
周边二手房观唐、香江花园,均价都在10万左右,而中海望京府价格却只有6.8-7万。
巨大的价差,导致项目一问世就被哄抢,而且是GXH和全款客户优先。
“天恒学院里”,位于海淀四道口,是海淀北三环内唯一的限竞房项目,同时,它也是北京建筑面积最小的限竞房。
项目建筑面积31272平米,总共只有四栋楼,除去36%的自持面积、5945平米的商业用房和16套回迁房之外,可售房源大约只在135套左右。
项目用地是2017年10月11日天恒置业以总价16.5亿元拿下的,溢价率33.5%,楼面价52762.85元/平。
根据出让条件,该地块商品房销售均价不超过8.54万元/㎡;最高销售单价不得超过8.96万元/㎡。
项目所在位置属于海淀北太平庄学区,学区内有著名的农科院附属小学、北方交通大学附属小学以及北师大实验小学,周边50-70年代的二手房,价格尚在9-11万,而这个纯新盘,均价只有8.5万。
在巨大的价差面前,即便项目只有四栋楼、几乎无任何小区环境、即便户型设计有点渣、得房率也不高,但项目一开盘,还是瞬间秒光了。
海淀的家长们,真的是世界上最拼的家长。
3
当然,除了这两个秒光的项目之外,还有能买得到的。
2017年11月16日,位于海淀西北旺镇亮甲店村的一宗限竞房用地迎来土拍。经过15轮争夺后,土地最终被紫光以总价76.25亿高价拍下,溢价率10.03%。未来商品房销售均价不超58622元/平米
两年后,项目正式亮相,案名定位“西山锦绣府”。
这个项目不仅地段无敌,而且学区也无敌。腾讯、百度、联想、网易、快手总部都在这里。据说业主的孩子能上中关村二小。
旁边的二手房之中:
百旺茉莉园(2005年),均价7.3万;
五矿万科如园(2011年),均价8.6万;
西山壹号院(2011年),均价9.6万;
而西山锦绣府的价格只有5.8万,依旧是巨大的价差。
那么,这个盘究竟值不值得买呢?
先说说它的优势——
第一,价格够低。
当然,这是因为“限价”导致的。
第二,地段无敌。
虽然位于北五环外,但这里是北京互联网的宇宙中心,背后有强大的产业支撑。
再说劣势——
第一,周边三公里处有一个垃圾填埋场(六里屯垃圾填埋场)。晴天还好,下雨天空气中肯定会有味道,那个画面大家可以脑补一下。
第二,学位问题尚不能确定。
在项目刚刚面世那会儿,据说可以上中关村二小,但现在却被划分到了宏丰小学,这个学校在海淀就是个渣小的水平。
第三,要捆绑车位和地下室。
没办法,毕竟开发商不是做慈善的。这么低的销售价,要想办法从其他地方补点儿回来才行。
至于买不买,优劣势都说明白了,您自己掂量着办吧。
4
还有一个倒挂严重的项目,是位于大兴旧宫的洺悦湾。
这块地是电建和京能联合体在2019年10月以总价44.3亿元拿下的,溢价率34%,仍是限竞房项目,销售均价不超过54715元/㎡,且最高销售单价不得超过60186元/㎡。
项目位置还不错,离地铁口只有300米,算是货真价实的地铁盘。
地铁口就是一个大型的商业综合体——万科住总广场,挨着住总广场的那块待规划用地,据说将来还会建一个商业综合体。
另外,大家看到上图中的那条河没,这是北京著名的凉水河,是北运河的一条主要支流,流经丰台、大兴、通州区三个区。
下图是实拍图,两会期间的北京,天气好到爆炸。
河边还有一个河滨公园,平时跑个步遛个弯儿,还是很方便的。
另外东南边300米左右还有一个亦庄公园,可谓是双公园环绕。
周边二手房中:
万科朗润园(2013年)目前均价6.2万;
▼朗润园
富力盛悦居(2013年),目前价格在5-7万;
▼富力盛悦居
葛洲坝紫郡府(2014年),目前价格在5-6万;
▼葛洲坝紫郡府
而铭悦湾的均价5.4万,性价比很高。
项目主打89平的三居,这个户型有一部分做到了普宅,首套首付35%、二套首付60%就可以。
另外还有更小的75㎡两居,这个户型也是普宅,总价在400万左右。
唯一的缺点就是旧宫的学校有点烂。不过,项目旁边有一处教育用地,至于将来能引进哪所学校,目前还不确定。
凭感觉来看,这应该又是一个网红盘。
最后,笔者想提醒各位一句:
项目的东北侧有一个小型的公交停车场,就是下图中圈起来的位置:
如果要自住的话,最好不要买靠近它的那几栋楼。