央行重申房住不炒

部分地区有利好消息

5月10日央行再次表态要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。而随着粤港澳大湾区建设意见以及西部大开发新政的发布，对这些区域企业的金融支持也提上了日程，未来可能有助于大湾区以及西部重点城市房企的融资。此外，由于两会上政府工作报告提出要“务必推动企业便利获得贷款，推动利率持续下行”，银保监会也在25日宣布了部分推进企业融资成本下降的具体措施，未来也可能对房企融资产生积极影响。

融资总额同环比均减少

融资成本环比上升

本月95家典型房企的融资总额为905.15亿元，环比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，5月房企的融资发债总额为362.10亿元，环比上升15.9%，同比下降18.0%。本月单月融资成本5.36%，环比上升1.69个百分点;其中境外发债成本7.09%，均小于2020年前几个月水平，主要在于本月境外发债较少造成了结构性下降,境内发债成本则环比上升至4.86%。

实地、祥生递表，拟上市房企达12家

5月至今没有房企成功上市，而在上市申请方面，5月实地地产向港交所递交了招股说明书，而港龙地产和大唐地产也在原招股书到期之后更新了招股说明书，期后祥生地产也在6月3日向港交所申请上市，房企上市热情不减。房企旗下公司则有当代地产和卓越集团旗下的物业公司第一服务以及卓越商企服务递交上市申请。因此截至2020年6月4日，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分别有12家和9家。此外，本月荣盛发展(002146,股吧)宣布通过了分拆旗下物业公司 “荣万家”赴港上市的议案，未来较为值得关注。

克而瑞出品

企业发债

债券发行：5月房企美元债“破冰”

本月95家典型房企的融资总额为905.15亿元，环比下降22.6%%，同比下降6.9%。其中，境内债权融资735.56亿元，环比下降4.5%，同比下降13.9%;境外债权融资127.80亿元，环比上升37.8%，同比上升85.6%，主要由于4月底境外美元债市场震荡得以缓解，加上债券到期压力下，房企尝试恢复发行境外债。时代中国成功5月6日成功发行2亿美元债，标志着冰封超50天的中资房地产美元债发行破冰，而后正荣、碧桂园以及力高集团也陆续成功发行了境外美元债。此外，值得注意的是，本月股权融资、资产证券化发行环比有较大幅度的下降，但目前仍有较多企业的资产证券化产品提交资产证券化产品计划在审核进行中。

其中，5月房企的融资发债总额为362.10亿元，环比上升15.9%，同比下降18.0%，其中随着境外美元债市场震荡缓解，房企境外美元债发行实现破冰，结束4月无境外债发行的情况，本月境外发债约达78.05亿元，同比增长20.1%;境内发债284.05亿元，环比下降9.1%，同比下降24.5%。境内发债从结构上看，本月房企境内公司债发行214.10亿元、中期票据25.00亿元、融资券29.00亿元，分别环比上升229.38%、下降81.38%、下降71.00%。

本月单月融资成本5.36%，环比上升1.69个百分点;其中境外发债成本7.09%，均小于2020年1-3月水平，主要在于本月境外发债较少结构性下降;而境内发债成本环比上升1.19个百分点至4.86%。2020年前5月房企新增债券类融资成本6.26%，较2019年全年下降0.84个百分点，其中境外债券融资成本达8.44%，较2019年全年增长0.35个百分点，境内债券融资成本4.05%，较2019年全年下降1.27个百分点。整体融资成本的下降主要由于整体的境外发债整体数额较少，境外/境内债券比0.98，同比下降了0.73。

具体企业表现来看，5月发债最高的企业为中国恒大，主要为其于5月27日发行了一笔40亿元的公司债，融资利率5.90%;此外，万科地产本月发行了1笔5-7年期的25亿元的公司债，利率水平在2.56%-3.56%。本月发债房企数量较少，环比减少了54%。

债券期限：本月到期债券类293.59亿元

本月房企有19笔债券到期，金额共计293.59亿元。其中，到期金额最高为雅居乐2015年5月发行的一笔5亿美元的境外优先票据。此外，绿地控股(600606,股吧)本月有3笔债券到期，分别是2笔共计40亿元的境内债和1笔2.8亿美元的境外债券。

提前关注到2020年6月将有13笔债券到期，金额共计232.10亿元，环比下降21%。单笔金额最高为中国恒大2015年发行的一笔50亿元的公司债，此外首开股份(600376,股吧)的一笔40亿元的中期票据也将到期。

上市和股票

拟上市房企：

排队房企及分拆业务公司为21家

5月20日实地地产向港交所递交了招股说明书，而港龙地产和大唐地产也分别12日和31日更新了招股说明书，期后千亿房企祥生地产也在6月3日向港交所申请上市。因此截至2020年6月4日，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产以及祥生地产12家，其中海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期，截止2020年5月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月当代地产和卓越集团旗下的物业公司第一服务、卓越商企服务分别在29日和31日提交了招股说明书，而由于建业旗下物业公司建业新生活在15日正式在港交所上市。因此截至2020年5月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有9家。此外，本月荣盛发展宣布通过了分拆旗下物业公司 “荣万家”赴港上市的议案，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

IPO和增发：建业新生活成功上市

正商配股融资4亿港元

本月没有房企挂牌上市，因此2020年成功上市的房企截至5月底仍然只有汇景控股一家。而在增发配股方面，本月8日正商实业宣布以每股0.33港元的价格配售12.35亿股新股份，相当于经悉数发行配售股份扩大后已发行股份总数约10.71%，配售新股筹集的超过4亿港元将用于偿债，配股融资既能缓解企业资金压力也能给企业发展带来新的动力。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月15日建业旗下的物业公司建业新生活成功上市，全球发售3亿股，所得款项净额为19.16亿港元，企业希望实现在未来三年服务500万客户的目标。

股权变动：融创系所持金科股份(000656,股吧)降至5%以下

本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，比如中南、金科和世茂等，其中融创系企业对金科的股份持续减持至5%以下，已不是金科股份的主要股东。其他企业的股权变动整体来看动作并不大，数额都相对较小且对公司控股权并没有影响。除此之外，本月恒大多次回购股份，今年截至5月29日总共回购了1.05亿股，占公司总股本的0.801%。

股价变动：多数地产股整月下跌

物业商管股表现较好

本月A股和H股的地产相关股整体表现较为一般，两市都有65%以上的地产股的整月走势下跌。在H股方面，本月中电光谷的涨幅较大，月涨幅为52.94%，企业股价从5月8日开始就进入了上升通道，主要是因为企业在5月8日宣布了高层的人事变动以及旗下所有产业园区都已经全面复工，加上2019年报业绩良好，新增长期转型初见成效，因此对公司股价产生了利好。除了中电光谷之外，本月物业商管股的涨幅也相当不错，比如时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好的涨幅排名都在内房股前五，再度体现了香港资本市场对物业商管股的看好。

在A股房企方面，本月涨幅最大的是格力地产(600185,股吧)，其股价从25日开始一直到月末都连续涨停，最后整月涨幅70.8%。可能是因为企业在25日宣布将收购珠海免税集团100%的股份，在免税拍照以及国企改革概念的驱使下导致了企业股价的连续大涨。