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北京西城区抛出了两个大招:一是实行多校划片二是锁定学位

导读 本文转载自公众号:楼市参考随着9月新学年即将开启,在北京、深圳等大城市,围绕学位房连续爆出大新闻。其情节之跌宕曲折,令人叹为观止。2

本文转载自公众号:“楼市参考”

随着9月新学年即将开启,在北京、深圳等大城市,围绕学位房连续爆出大新闻。其情节之跌宕曲折,令人叹为观止。

北京西城区抛出了两个大招:一是实行多校划片二是锁定学位

2020年春夏时节上演的“活剧”告诉我们,学位房这种“优质资产”越来越危险了。

你以为只有央行和国土、住建部门才能左右房价吗?错了!教育部门稍微一出手,就可以呼风唤雨、回转天地。

给你划个好学位,你的资产马上跳涨两三百万,世界在你眼中也变得“面朝大海,春暖花开”;把你踢出好学区,你马上感觉黑云压城、生不如死。

先说北京。

4月30日,拥有中国最好学位的北京西城区出手了,抛出了两个大招:一是实行“多校划片”,二是“锁定学位”。

所谓“多校划片”,就是把原来一个小区对一个学校(小学或初中),变成了一个小区对多个学校。

换句话说,本来你多花了好几百万买的学位房,就是为了上旁边的名校,现在100%的入学机会变成了不确定、要抽签。如果是4个学校抽,几率就降到了25%,3个学校抽就变成了33%。

此外,就是锁定学位。一套住房,在6年里只能申请1个小学学位(符合计划生育政策的、同一家庭的第二个孩子可以破例)。如果初中学位也锁定,就是一套房子3年才能诞生1个初中学位。

北京西城区的政策,是从2020年7月31日开始执行。所以有媒体使用了“快跑!学区房最后的逃命机会,只剩两个月!”的标题,并被广泛转载。

北京西城区是中国学位最好、学位房价格最高、学位房形态最为离奇的地方,它的“新政”显然会对全国产生深远的影响。

于是,一场学位房的“利益大调整”开始了。

接下来,轮到深圳。

深圳是中国平均房价最高的城市,也是居民平均年龄最低的“超大城市”,深圳每年的新生儿数量长期维持在22万左右,超过了北上广。

至于深圳幼儿园儿童数量,已经跃居四大一线城市之首;深圳小学生人数,则仅次于广州、超过北京上海。

换句话说,深圳是中国教育资源最紧张的城市。

至于优质教育资源,就更紧张。

在北京,一所名校办一个分校,市民是不会轻易认可的。但在深圳,只要贴牌,一所普通中小学一夜之间就被认可为名校,周边房价可以立马上涨。

对此,北京房地产行业和教育行业的专家,都看得目瞪口呆。没有办法,这就是深圳,资源太少了。

当然,话说回来:深圳也是一线城市里,非户籍儿童入学门槛最低的、非户籍儿童占比最高的。这意味着,深圳在一线城市里,对外来人口承担了更多的义务。

最近深圳“学位房”最大的看点是“深高南学位风波”。

“深高”,全称是深圳高级中学。它的南校区,就是初中部。由于是深圳四大名校之一,一直深受家长和学生的追捧。近年来,想入读“深高南”需要的积分越来越高,2017-2019年分别为83分、85.4分、98.7分。

如果想确保孩子入读“深高南”,你必须买房早、迁户口早。而且这个买房的概念最好是“孩子父母是业主”,如果业主是“爷爷奶奶”或者“外公外婆”,你会一下子被归入第三类,积分比别人低10分。此外,还要早早把全家户口迁入福田区。如果没有落户在福田区,还要损失5分。

上图是福田区的义务教育积分入学办法。由于竞争非常激烈,稍有差错就会前功尽弃。

5月31日,深圳市高级中学南校区8个小区家长在申请积分入学时,发现自家住宅突然从往年的“一类”变为“三类”特殊住宅积分。这8个小区包括:泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区。

这些家长都收到了“初审不通过”的通知。

后来经过小区业主与教育局、学校的多次沟通后,泰安轩、泰康轩、竹园小区起死回生,又被划归了第一类房产。其余五个小区均因土地用途不是单纯的住宅用地,而被按三类积分。

“深高南学位风波”尚未画上句号。正是通过这个事件,大家才知道,深圳的居住用地被分为R1、R2、R3、R4四类(见下图)。

其中R1、R2主导用途为住宅用地,R3为宿舍,R4为私人自建房。这四类土地在申请学位的时候,积分是不同的。

也是通过这个事件,普通人方才知道,深圳竟然还存在一种住宅性质的“单身公寓”,它在申请学位的时候,也是积分类别靠后的。

上图是“深圳买房计划”整理的深圳四种公寓的对比图,大家买房的时候要慎重。

买到第三类和第四类公寓的,完全没有申请学位的可能。即便是前两种,由于类别靠后、积分偏低,上名校也基本不太可能。

中国在建立土地出让制度、商品房制度的初期,一切都在摸索中前行,各地做法不完全一样。后来,规则逐步明晰。因此,买二手房的时候要非常小心,不要掉到坑里。

下面总结一下,怎样避免踩中“学位房陷阱”。

第一,买房的时候,要高度重视学位问题,它对房价构成最大的影响。即便你不需要学位,它仍然会左右你的资产价格、投资效率、变现能力。

千万不要以为,我买房子就是为了住。住,当然是第一需求。你的房子,还是你享受公共配套资源的通行证。即便你还没有考虑生孩子,或者孩子已经上大学了,你也不能忽视房子的“学位因素”。否则,等待你的只能是资产贬值,或者滞涨。

第二,“多校划片”是大趋势,未来会在更多城市推行。这意味着,天价学位房最危险,可能被“打土豪、分田地”。

假如你原来的房子100%上名校,现在3个学校一起抽签,另外两个都是普通学校。这意味着什么?意味着你房子里的“名校溢价”要损失67%,如果房子每平米价格是12万元,其中6万元是名校溢价,那么新规则下房价可能跌到8万元。而附近小区,原来是上普通学校的,现在有了33%的机会,房价会从6万元上涨到8万元,跟你拉平。

所以,不能片面追求天价学位房,要考虑规则变化。另外,最好选多校划片里,好学校比例高的片区。比如3个小学一起抽签,大家都是名校,或者2个是名校,这样资产保值的几率就大大增加。

第三,如果在乎学位,轻易不要买小户型、怪异户型。

在北京东城、西城,由于存在很多平房大杂院,所以一度出现了怪异的学位房:地下室、仓库、过道房(下图),都有单独房产证,都可以申请学位。后来学位紧张之后,这些房子首先被“踢出去”了。

另外,面积太小的房子,也容易受到歧视。比如50或者30平方米以下的学位房,弄不好就会被“限权”。

前些年,投资学位房的人喜欢小户型,因为总价低、单价容易拉高、变现能力强。未来,这个规律可能失效。

第四,密切关注土地性质、房屋性质。

此次深圳的学位房事件,就跟土地、房屋性质有关。学位宽松的时候,你可以申请。现在高度紧张了,教育部门必然要“抠字眼”。

由于早期每个城市做法不同,你买房子之前要深入研究当地土地制度,一般不要碰商办、工业用途的,对于商住性质的也要小心。尽量购买一类和二类居住用地上的住宅,年限是70年的。

对于地处工业区里的楼龄比较长的二手住宅,要加一分小心。因为早期制度不健全,有很多“不规范”的做法。所以甚至出现了:同一个小区,不同时期办理的产权证,写法不同。这次深圳就出现了这个问题。

第五,买“有进化能力”的学位房。

这很容易理解:有人口增量的大城市,会不断发展新区。新区有“后发优势”,规划档次高,引进的人口档次高,其中小学有进化能力。比如深圳南山区、北京海淀区、广州天河区,都存在这种现象。

而老城区,即便学位非常好,也会慢慢退化。尤其是当省委省政府、市委市政府搬迁之后,这种退化会加速。

所以,买房的时候要跟着“政府最大利益”走,跟着“金融、高新技术等核心产业”走。在这种新片区,普通学校会很快进化为名校,甚至直接引入名校接管普通中小学。

总之,学位房是一场智力、眼光和运气的较量。多观察、多思考、有前瞻能力的人,才能获胜。

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