过去二十年，房价为何能涨多跌少?其中除了经济、土地财政等的强烈需要刺激，人口红利催生的强大需求拉动之外，和炒作的日益盛行也脱不了干系。

开发商、专业投资炒房客、房产中介、银行，甚至是很多刚需购房者都有意或者无意地参与了炒作。当然，更不能漏掉的是“一呼万应”的有名气的专家学者的带头煽风点火式炒作。尤其是网络媒体发达的今天，这些人的能量更不可小觑，他们不遗余力地鼓吹房地产的投资价值，为高房价代言，确实让很多人坚信不疑。

我们曾经揭露过，中国盛产专家，但是买房人却很难听到符合真话。很多人可能好奇，专家们为何传达的基本都是“房价不高、未来还要继续涨，买房一定要抓紧”的观点?归根结底很多人还是被利益驱使的，已经言不由衷了。

比如社科院专家倪鹏飞。前不久他就公开发表言论：不仅觉得当前的房价不高，还信誓旦旦地表示，“低房价根本不利于家庭奋斗，也不利于经济转型。”言外之意，无论是出于对经济转型的考量，还是对家庭奋斗的激励，高房价都是最好的存在。不怕房价高，就怕房价太低。

房价到底高不高，我想早已不需要讨论了。对于亿万刚需来说，当前的房价早已非工资收入所能承担，即使是三成首付款，对于很多家庭来说也像是一座此生无法翻越的大山——

四大一线城市不必多说，五六万一平的均价摆在那里，一套房子总价动辄几百上千万，已非普通家庭所能企及，即使掏空所有积蓄，也很难凑齐首付。尤其是外来普通年轻人，早已彻底放弃了在一线买房安居的念想;

二线城市也普遍晋级到“2万+”门槛，随随便便一套房子，也需要拿出60-70万的首付款，对于普通人来说，这也不是一个“小数字”，以大多数人的收入计算，至少也需要大半生积攒才能达到的;

甚至就连几年前大家都“瞧不上”的三四线城市，现如今也妥妥成为了人们“仰望”的对象——哪怕是这些城市普遍以人口外流、产业单一、资源匮乏等姿态示人，但丝毫阻止不了这里的房价连年拔高，进入“万元俱乐部”。

房价到底高不高?前几天，我们所做的一项“你能接受自己所在城市的房价吗”网络小调查也给出了一目了然的答案——参与调查的2254人中，有超过91%的人表示“不能”。虽然调查简单，样本采集也不够充足，但结论还是非常清晰的：受访者几乎是一边倒地认为自己所在城市房价高，而且压根不能接受。

如果说，亿万国人的真实感受和我们小范围的“小调查”也证实不了房价的高，那么权威机构社科院的研究数据总该有说服力了吧——去年7月份，中国社科院财经战略研究院发布了最新研究成果《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》。该报告指出，2018年我国房价收入比超过临界点9:1。啥意思?房价收入比是国际上通用的衡量房价高低的重要指标，超过这个临界点房价就是高的。社科院的研究数据显示，重点监测的50城中，有43城超过了临界点，其中长沙最低，只有6.4。

种种信号显示，中国房地产发展到今天，房价已经足够高了，而且很多城市房价甚至已经彻底脱离居民部门的工资性收入，买房压力巨大——买一套房子需要不吃不喝至少工作30年以上才能凑齐首付，一线城市需要至少50年。这和欧美等发达国家的10-15年，差距太大。总结就是，我们的民众仅解决住房问题这一方面的幸福感并不强。

但即使所有数据都表明房地产不能再过度发展，高房价问题亟待解决，但依然阻止不了居心不良者继续“看多”市场，为高房价代言。即使是今年这种经济不增反降的大局势下，我们看到，最近两个月很多人都在营造“楼市火爆、房价重启上涨”的氛围。

不过好在国家调控楼市态度坚决，定力够强。这次不仅释放了不同的信号，还用四大行动证实楼市未来将“大变”。更给了幻想楼市调控松绑，房价继续新一轮火热行情者，当头一棒。

第一，调控的坚持，对房地产定位的转变

按理说，今年这种“灾情年”，一定是拿出房地产这个“夜壶”的最好时机。但这一次，国家并没有“走老路”——启动房地产来刺激经济。让人意想不到的是，今年的政府工作报告还再次提到房地产：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。信号足够清晰：调控放松不要想了，接下来楼市大概率还是以稳为主，市场很难走出“波动性”行情。

不仅如此，国家对于监控各大城市调整政策也是尽心尽力，但凡政策调整有涉及“降低首付”、“放松限购”、“违规发放贷款”等行为，均是不允许的。而且还对驻马店、青岛、广州等7座城市的“出格”政策，进行了下架处理。由此可见，国家对于房地产的调控还是非常有定力且一以贯之的。

当然，最主要的还是央行对于房地产定位转变的重申——不再将房地产作为短期刺激经济发展的手段，释放的信号更明确了：房地产过去是经济发展的“发动机”，但未来房地产充其量只是“稳定器”，而且随着时间的推移，很可能会弱化成“零部件”角色。

第二，调控手段升级，对核心影响因素资金进行重点监管

过去三年半，楼市调控除重点打击投机炒作之外，提到最多、出台最多的政策就是金融政策。尤其是央行、银保监等部门，几乎是每隔一段时间，就会来一轮金融“收紧”，对象都是开发商和炒房投资客。5月份开启的对深圳经营贷的严查严打，6月份对浙江、深圳、河北三省市的“大额资金流动监管”，都是以往金融调控所未曾有的。

众所周知，资金是房地产市场发展的关键。过去十年，每一轮房价上涨、楼市火热，都少不了资金大规模宽松和流动性充裕的支持。现如今，国家开始对资金进行重点监控，尤其是开发商贷款和投资客资金的审查严管，更是楼市金融政策收紧的变现，这或许意味着未来楼市最大的支撑缺失了，房价也很难有新一轮行情。

第三，土地市场的改变，开始从“源头上”解决问题

2019年以来，国家就开始着重从“源头上”(土地市场)来解决房地产存在的问题。2019年4月，为了贯彻楼市《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国土资源部下发了《关于进一步加强土地供应调控的通知》，其中明确提到：保障类住房，不得低于住宅用地供应总量的70%;加强土地供应管理，保证住宅用地供应，对符合要求的城市建设用地，要加快办理审查报批手续。

2019年8月26日，《土地管理法》修正案正式通过，农村集体土地可直接入市。毫无疑问，这是土地管理法一个重大制度创新，也是多方共赢的开始，集体经营性建设用地入市，不仅填满了老百姓的钱包，也让土地供应更加充足，可谓是“为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍”。

2020年3月12日，国务院下放用地审批权。核心有两点：1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;2、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

一句话解释就是：土地审批权下放，相当于打开了各大城市扩张的大门——各省可以自主将永久基本农田以外的农用地转建设用地，建设用地不足的问题迎刃而解。财经专家刘晓博评论称，一直以来都是地价决定房价，此次政策之后，涉及城市用地将得到一定的缓解，这必然对于房价也会起到一定的缓解效应。

正如业内专家所言，调控到最后，一定是对土地市场的翻天覆地式大改，现在仅仅只是开始。虽然过去两年土地市场的变化不是非常巨大，但是从这些祭出的政策背后的用意来看，国家还是在试图通过增加供地、下放审批权和改变部分土地性质等方式来解决供地矛盾，最终形成对房价的“打压”作用。

第四，多管齐下，堵疏结合，多种渠道缓解购房需求，间接抑制房价

平心而论，过去这一轮调控堪称是房地产有史以来最有诚意的调控。一则，调控持续时间最长，涉及范围最广;二则，调控手段推陈出新，既有直接的限购、限贷式直接封堵，也有共有产权房、租购同权、租售共举的长效机制疏通。更值得一提的是，过去三年多，国家在租赁市场的发力，也是过去十年不曾有的，不仅引进国家队，组织搭建国有租赁监管平台，更引进阿里巴巴、京东、腾讯等互联网公司，补充壮大技术平台和租赁市场。

纵观全球，不管是哪个国家都不可能通过商品房市场解决所有人的居住问题。房地产发展到最后，无非是各个市场的完善健全，14亿人全通过买房解决居住不现实，必然是市场归市场，保障归保障，租赁归租赁。这种多渠道供应，多主体解决的方案，看似不公平，但其实已经是最理想的方案了。

所以，从以上四个方面国家调控的重点发力来看，这或许就是国家未来瓦解高房价的“秘诀”：首先以对房地产定位进行转变的方式，来改变国人的买房居住观念;继而用金融手段对资金进行分流，给楼市降温降火;紧接着就是辅以土地的改革，加大供地，均衡供地，从源头上解决问题;最后，再多种渠道供应，多种方案解决，有钱人可以买豪宅，钱不充足的也可以选择共有产权房，再不济租房也可以。

即，未来不管是买房投资逻辑还是房地产自身的格局，都会发生巨大变化。

未来房价“只涨不跌”神话破灭

首先，其实不用等到未来，单看过去两年的房价走势，我们就会发现，即便是被称为房价“永涨”的四大一线城市，房价“只涨不跌”的神话也已经破灭了，尤其是京沪，统计数据显示，2017年5月以来，这两地非核心区域房价整体下跌了10%以上，尤其是商住市场，在“限商”政策出台后，降温最明显。北京商住项目成交量缩水近8成，上海缩水也过半，价格也跌了近3成以上。

再者，未来不管是一线还是三四线城市，房价都会形成内部分化，而且差距会越拉越开。即有的城市仍然会延续“房价只涨不跌”，有的城市则会出现“房价走上下跌通道”。导致这种结果的根本原因是资源、人口、产业的不均衡，有潜力的区域，房价有足够的人口和经济支撑，可能会一直涨下去，只是幅度会很小;而那些没有潜力的区域，房价不仅不可能再继续攀升，而且有下跌的风险。一则，是市场的自我消化调节;二则，是基本面支撑不够。人口外流、产业稀缺、资源匮乏，这些基础的支撑因素不给力，房价想托都托不住。