2020年上海楼市二手房市场8月成交量持续增长，创下了 2017 年以来的新高，而上海各个区的二手房成交价格均有不同程度的上涨，以其中以黄浦区、浦东新区和松江区最为突出。进入8月上海二手房的成交量，处于 2017 年以来的历史高位。

上海楼市

下半年以来上海二手房成交中，改善型置换需求的占比有明显上涨，套均面积和套均价上涨不断。8 月二手房成交增长主要是因为内环和外环以外。从成交房源结构上分析，8 月份上海所成交的房源中，面积在90m 以上房源占比高达33%，而上半年仅为28%。

在8月份，上海新建商品住宅成交面积约92.7万m ，环比增长13%，同比增长22.5%;新增供给面积105.6 万平方米，环比增长159.5%，同比增长144.3%

上海楼市成交上涨

那么，上海楼市现在各区房价是多少呢?未来房价还上涨吗?

上海楼市现在房价均价：

进入9月，上海楼市二手房挂牌均价为55235元/m ，环比下跌了0.04%，相对8月的55265元/m ，二手房单价下跌约21元/m 。而8月新房单价为56567元/m ，同比上涨3.94%。目前上海楼市套内均价为615万元/套。

上海楼市现在房价均价

上海16个市辖区房价：

进入9月，上海市楼市房价上涨幅度最大的为崇明区，其房价为19332元/m ，虽然房价不是上海最贵的，但是涨幅10.39%却是最高的。降幅最大的为松江区，其房价目前为30689元/m ，但是降幅达到了5.32%。

上海16个市辖区房价

而就在9月23日，上海市发布对落户政策松绑，看似此政策意在导入各类人才的时候带动相关的楼市购房需求，以此来刺激楼市整体的活跃度。但我认为，未来上海房价难上涨。

第一，楼市调控只会越来越严厉。

2020年7月以来，全国上下比较受关注的城市中杭州、深圳、沈阳北京，南京等十几个热点城市楼市均出现了调控加码受严状况，而深圳的限购、抑制投机炒房、增值税免税年限由2年变5年进行调整。然而，到8月底住建部央行等更是宣布了开发商融资的“三条红线”，给房企的杠杆率设置上限，房企融资更是难上加难。

楼市调控

上海市2020年目前政府还没有出台相应的楼市调控政策，但楼市调控中的“房住不炒”政策导向很明确，它主要发挥的就是积极引导当前乃至未来房地产市场理性并健康发展，避免目前9月楼市“金九银十”出现楼市过热情况。

所以，房企融资难、买房限购资格审核严格、楼市调控力度加码收严，上海房价何谈继续上涨。

第二，房企债台高筑，无人愿意与其分担减压。

房企无奈只能降价促销，抓住2020年最后3个月的时间。

恒大恳请资产重组，地产中前十名的保利地产、金地地产的负债率都在80%左右，最为优质的万科负债率都达到了83.87%。截至今年6月30日，万科总负债1.51万亿;融创中国，总负债8625.21亿;碧桂园，总负债1.724万亿;保利地产，总负债8505亿元。高负债的情况下，房企急于回笼资金，房价只能是下降来带动市场购买需求，所以房价难上涨。

房企债台高筑

第三，全国人口出生率低，楼市需求继续减少。

2016年“全面二孩”开放以来，2017年全国新出生人口为1723万，2018年全国新出生人口为1523万人，2019年新出生人口为1465万人，出生率连续三年连降。而2019年中国人口全年出生1465万人，出生率仅为10.48 %，为1949年以来新低。楼市需要的是人口红利。而出生率低，直接影响楼市需求，供应量稳增，但是需求量下降，房价怎么可能再上涨呢。

楼市需求继续减少

第四，2019年开始已经提及“不以房地产刺激经济”再次提出。而房企寻求多元化发展。

这句话在2019年7月首次提出。无论何时何地，当地不以楼市经济作为经济支撑，那么楼市经济受宠程度自然下降。而房企寻求多元化发展，不止停留于楼市，房企还投资医疗、养殖业、汽车、电子产品等行业。投资不再单一，楼市受关注成都下降，重心偏离。房价上涨却失去方向感，房价上涨也不是那么容易。

不以房地产刺激经济

而未来房价上涨吗?

楼市调控一次次加严，房企生存寸步难行。各种限购及融资变难。楼市高房价失去炒房客的介入，尤其房住不炒的重庆二手房源市场热度下降，房价并没有被带动上涨，房价自然下降也不足为奇。

未来房价上涨吗?

所以，综上所述。房价上涨需要一定经济支撑。而楼市购买力下降，房企急于回笼资金周转。更有甚者是房企多元化发展之路已开启，房价上涨驱动力与空间都不足的情况下。无论是全国，还是作为一线城市的上海，在购买力有限的情况下，房价上涨很难。

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