欧洲城市最有可能出现房地产市场泡沫，而悉尼价格仍被高估，一份新的全球报告警告称，刺激措施结束后价格将出现回调，并建议投资者考虑出售。

尽管悉尼的房价仍比去年高，低利率引发了一场“稻草大火”，但周四发布的报告称，失业率上升，给房价带来了下行压力。

投资银行瑞银(UBS)将慕尼黑和法兰克福列为2020年全球房地产泡沫指数最高的国家。这两个城市都被认为存在房地产泡沫的风险。

紧随其后的是多伦多，香港，巴黎，阿姆斯特丹和苏黎世，同样处于泡沫风险领域。

悉尼是名单上唯一的澳大利亚城市，排名第16位，与去年的第15位相比变化不大，被认为“被高估了”。悉尼的房地产市场比纽约和新加坡的房价高估得多。

该报告发布之际，世界各国推出了紧急刺激计划以度过COVID-19危机，而各国央行已将利率降至历史低位。

瑞银(UBS)报告作者，瑞士和全球房地产主管Claudio Saputelli和瑞士房地产投资主管Matthias Holzhey写道：“房价是经济的前瞻性指标，因此对经济下滑有所反应。”

“在封锁期间，政府帮助了许多城市的房屋所有者。住房补贴增加了，税收降低了，止赎程序被暂停了。”

报告发现，尽管失业率上升对房价的整体影响尚不确定，但当前的加速增长是不可持续的，并补充说，一些城市居民正在搬到负担得起的地区在家工作。

瑞银(UBS)表示：“大多数城市的租金已经下降，这表明，当补贴逐渐消失并且家庭收入压力增加时，矫正阶段可能就会出现。”

即使在经历危机的城市中，获得广泛资本收益的可能性似乎也已耗尽。

“对于租赁投资者来说，这尤其重要，因为价格/租金比率已达到创纪录的高水平(即收益率很低)并且租金增长不确定。

“在这种环境下，出售房地产值得考虑，因为投资者可能会发现具有更好风险收益特性的资产。”

该报告指出，尽管过去三年出现波动，并且2018年至2019年下降了15%，但悉尼的实际房价仍比2010年高出近50%。

瑞银(UBS)写道：“目前，估值仍低于2017年的峰值，但放宽贷款标准和澳联储降息在过去几个季度引发了一场稻草大战，点燃了适度但可能短暂的价格反弹。”

“自2019年中以来，实际价格上涨了8%以上。但这不是新的长期繁荣期的开始。

失业率上升，加上放贷人预期将进行更多审查，这将再次对抵押贷款和价格上涨构成下行压力。

“来自中国的移民减少和投资需求减少也将对住房需求造成压力。”

悉尼的风险评分由于缺乏过度建设而得到改善，借款人在很大程度上满足了他们的抵押贷款还款要求。

该研究使用2020年第二季度的数据分析了全球25个主要城市的房地产价格。

周四的另一份报告发现，悉尼和墨尔本的房屋价格在9月份有所下降，但在所有其他城市均上升。CoreLogic研究发现，总体而言，下降速度放缓了，原因是低利率和待售房屋。