本报记者蒋翰林赵毅深圳报道

2020年在新冠疫情影响下，各地为抵抗疫情冲击，频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复。相关数据显示，今年1～10月，全国商品房销售面积达到13.32亿平方米，同比去年持平。

“2021年仍然是一个比较好的市场年份。”在12月10日广东省房地产行业协会召开的2020年度会员大会上，中国指数研究院常务副院长黄瑜发表主旨演讲并预测，2021年全国商品房销售面积将同比下降2.3%至3.8%，商品房均价将同比上涨3.9%至5.4%。

今年8月国家相关部门制定了房地产企业资金监测和融资管理的规则，关于“三道红线”的房企融资新规已经开始搅动整个行业。对此，黄瑜指出，房企发展要紧随国家战略，保持适度杠杆，抓住政策时机积极营销。

预计2021年均价平稳上涨

随着疫情影响的逐步消退，房企在“三道红线”压力下，从9月起加大了销售和回款力度，截至10月，商品房累计销售面积已经实现同比回正。

“无论从房地产的销售面积、销售额还是销售价格，整体来说是比较好的年份。”在广东省房地产行业协会召开的年度会员大会上，黄瑜发表了题为《房地产金融审慎管理下2021市场预判与企业应对策略》的演讲并分析道。

根据中指院数据，2020年1～11月，TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，增长率均值为12%。其中销售额超千亿房企32家，较去年同期增加5家;超百亿房企157家。TOP100房企权益销售额均值为845.7亿元，权益销售面积均值为632.6万平方米。

展望2021年，在坚持“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行下，黄瑜称，明年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。

黄瑜在演讲中指出，2021年全国商品房销售面积将同比下降2.3%至3.8%，商品房均价将同比上涨3.9%至5.4%。根据M2货币发行量、GDP增长预判、城镇人口、上一年地价等指标，中指院预测，在2021年，全国商品房销售面积为16.5亿至16.8亿平方米;商品房均价将达到10238元/平方米至10386元/平方米之间，同比上涨3.9%至5.4%。

保持适度杠杆

今年8月，人民银行、住建部会同相关部门制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，其中，关于“三道红线”的房企融资新规被业界视为一项将要改变行业逻辑的监管政策。

黄瑜认为：“今年的房地产金融宏观审慎管理制度，重要性比肩以往的‘房改’及土地招拍挂制度改革。”

“三道红线”是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。监管层根据房企越线数量不同，将房企分为红橙黄绿四档，列入红档的企业，不得新增有息负债。

慢牛市场，融资受限。对此，黄瑜指出，实施房地产金融审慎管理政策，控制房企有息债务，将抑制房企的销售规模增长。考虑到当下房企仍然有大量存量土地，在2021年，销售增速下滑并不会特别严重。未来一段时间，整个大市场仍然属于“稳”字当头，融资会受到诸多限制，房企一定要保持适度的杠杆水平，管理好现金。

在对房地产的宏观审慎金融监管之下，紧跟国家战略、追求高质量发展成为房企脱颖而出的关键。国家在“十四五”规划中强调核心都市圈的发展，明确提出推动京津冀、长三角、粤港澳大湾区一体化的建设，发挥中心城市和城市群的带动作用。黄瑜对此表示，在实行双循环特别是内循环的过程当中，要注重在中西部的一些核心节点城市的发展机会。“产业和人口向优势区域集中是客观规律，这就是我们未来的市场发展机遇。”

(编辑：赵毅 校对：颜京宁)