张女士来电咨询：

我家楼下的住户将自己家改成了私家小饭馆，每天吃饭的人络绎不绝，有时候半夜三更楼下还在喧哗吵闹，严重影响了其他住户的正常休息。且进出小饭馆的人大多数是小区外的，对小区居民的财产和人身造成安全隐患。请问该业主将自己的住宅改成私人小饭馆的做法合法吗?我们应该如何维权?

尤律师答：

2021年1月1日生效的《民法典》第二百七十二条与现行的《物权法》第七十一条均规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ”上述条款明确，业主在专有部分行使自己的权利，是需要在不损害其他业主合法权益的前提下。《民法典》第二百七十九条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 ”上述条款与《物权法》第七十七条相比，更加强调“同意”的一致性。因此张女士楼下的住户如果要将住宅改成私家小饭馆，是需要经过有利害关系的业主一致同意的。

另外，《民法典》第二十八十六条新增：“业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 ”上述条款明确了业主维权的方式，在《民法典》生效之前，张女士可以将该情况反映给业主大会或者业委会，让他们出面解决;在《民法典》生效之后，如张女士楼下住户拒不改正的，张女士可以向有关行政主管部门报告或者投诉。

综上，张女士楼下住户要将住宅变为私家小饭馆，需要经过包括张女士在内的所有利害关系人的一致同意。现在，如果张女士想要维权，可以将该情况反映给业主大会或者业委会。(浙江乾勇律师事务所 尤丽萍律师主讲)

【来源：舟山晚报】

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