文 | 地产八卦女 陈庆

01

还记得曾说过，在集中供地之前，开发商群体里流行一个“3.30定律”。所谓“3.30定律”是指，许多开发商都会抢在3月30日以前拿地，以增加年度业绩。

对此，从一季度的全国土地出让结果来看，330定律还是有效的——根据中原地产研究中心统计数据显示，截至3月31日，50城卖地7020.99亿，同比增26%，刷新历史新高纪录。

▲具体来看，50城中，一季度，上海卖地超900亿，收入最多;杭州紧随其后，卖地超700亿;广州卖地超300亿，居第三名。在卖地收入增速方面，无锡增速最快，同比增长5292.97%。(数据来源：中新经纬)

一季度土地如此放量，显然，一方面有城市轮动原因和经济复苏原因，开发商资金面相对宽松，于是吃准后市，开春赌一把;

另一方面，也有政府调控原因，如上海、杭州，面对不断紧逼的房价，不得不在土地端敞开供应。

目前看，大部分城市土地出让已经逐渐恢复到了前的平均水平，不仅房企需要积极补库存，地方政府也需要加大力度出让土地填补收入。

02

既然一季度土地出让已经放量，那么，等到四五月份集中供地以后，巨量土地供应潮，还会持续吗?

对此，从当前各热点城市的反应来看，广州、北京、天津、杭州、无锡、南京、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门等15个热点城市明确将在4-5月开启集中供应土地，并陆续发布了土地出让计划。

值得注意的是，在这些城市中，北京、广州等城市，第一次供应面积就非常大，跟去年全年相比，居然占到了50%以上。

▲数据来源：CRIC

除此之外，合肥最新政策规定，今年土地出让不少于9000亩，杭州计划今年供地10600亩，其中首次集中供地面积达4500亩;深圳今年计划供地3.6平方公里，也就是5400亩，虽然与去年相比持平，但考虑到深圳人多地少，仍然能够保持5400亩的供应量，已经算是很给力的了。

▲由此，首次集中供应就是带量供应，这意味着，最近半年时间内，巨量土地供应潮已经来袭。

为什么说是最近半年时间内呢?因为大多数城市首次带量供应，远超全年土地出让的三分之一，从而在短时间内形成巨量;而对于这些城市而言，在过去没有集中供应的时代，土地量价整体呈现W型，第二季度和第四季度为成交量价峰值。

另外值得注意的是，首次土地集中出让占全年比值虽高，但就绝对值而言，并没有太大提高。

例如深圳今年预期出让面积，仍然与去年持平;杭州去年出让了12468亩土地，今年预计出让10600亩，相比去年还少了将近2000亩。

03

在短期内面对如此巨量的土地供应，不少人心里会打鼓，这么多土地一旦变成房子再上市，会扭转楼市预期吗?

对此，有人认为，政府大规模出让土地，是为了对抗输入型通胀。土地出让后大规模建房子，无疑将吸纳大笔热钱，从而稳定物价和房价。

而对于土地出让是否会刺激楼市炒作热情，其实并不需要担心。最典型的莫过于北京，现在北京楼市基本上都是明牌了，土拍的溢价率连10%都不准超过，土地溢价和新房溢价率仍旧管控很严。

由此，从这方面看，这一次土地供应潮，价格方面应该很“亲民”，对于热点城市来说，巨大供应并不会导致房价下跌，而是起到平抑房价的作用。

但是，对于部分炒作过热的城市而言，如有巨量供应很明显会降低楼市热情。

例如合肥，2019年，合肥共出让13663亩土地;2020年，合肥土地出让锐减至7293亩地，其中居住用地仅为6665亩，毫无疑问，土地端的紧缩是推涨合肥的一大原因;2021年，合肥预计不少于9000亩，相对于2020年，供地明显增多，显然也会抑制楼市热情。

04

说实话，政府卖地收入，属于非税收入里的一种。对于一个城市而言，土地出让收入是政府非税收入的重要组成部分，但一般公共预算里的税收收入，才是一个城市财政健康的重要标志。

也正因为如此，我们去看一座城市的未来，并非只是简简单单的看城市的gdp，还要看这个城市是否能赚钱，税收收入是否充足。

这就意味着今后大家买房时，选择城市变得无比重要。

例如，十年前，假设我们在广州和深圳间选择，你会选谁?长期以来，广州的GDP一直高于深圳，广州是毋庸置疑的珠三角老大，直到2017年，深圳gdp超过广州，但超的不多。而2017年，深圳一般公共预算收入是3000多亿，广州才1500亿。

因此，进入现有阶段，买房，不止要关注土地出让金这样的非税收入，也不止要关注gdp，关注税收收入同样是一个重要指标。

当然，由于直接冲击税源，地方税收收入下滑明显，部分地方政府依靠加强土地出让等非税收入征收，来弥补税收减少的影响。

▲2020年重点城市一般公共预算收入结构分析。来源：搜狐城市制图

从上图可知，2020年，在的打击下，税收收入同比增长的仅有15座城市，其中杭州、温州、金华三市税收收入维持高速增长，这意味着这三个城市去年经济未受大的影响，房价因此上涨火热。

与此同时，有21座城市非税收入实现正增长，其中12座城市同比增幅突破10%。这意味着这些城市在期间受到的影响较大，土地出让也因此较多。

那么今年呢?有多少城市非税收入正增长?其实上文说了，目前是短期巨量土地供应潮，一年只有这么一波，就绝对值而言，这一波土地出让潮，对2021年全年的非税收入贡献不大。

关于地产，希望能与大家有更多交流。