当前房地产市场进入了一个微妙时期。两年前，也就是2016年9月30日，全国各大城市密集出台了楼市收紧政策，即“930新政”。回顾这两年的政策演变和市场走势，尤其是房价的走势，显然很关键。这也是房地产市场回顾、反思、调整、再回顾的逻辑所在。

一、近两年的政策逻辑演变

2016年9月30日，北京市住建委等部门出台了房地产调控政策，即《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京政策被认为是“930新政”的重要代表，当然在9月上旬和中旬，很多城市就已经出现了很多收紧调控的政策内容。而北京政策具有信号意义，更多城市随后加入到了调控的大军中，其对于房地产市场的走势有较为明显的影响。而在这两年期间，全国房地产市场的基调基本上以从紧为主。尤其是在限购限贷等政策出台的基础上，限售、住房备案价格管控等政策也密集出台，其对于房地产市场是有较为明显的管控效应的。在2017年十九大召开的前后期间，房地产政策环境更是异常严厉。

而到了2018年，政策收紧重心进入到三四线城市，同时部分城市也进行了政策打补丁的内容。比如说针对公司购房和摇号购房等方面，各地出台了很多创新内容，此类内容发挥了较好的市场调控效应。而到了2018年下半年，各地政策出现新动向，即更加强调房地产市场的规范运作。类似规范，主要侧重对五类市场主体的严查，包括开发商、代理商、中介机构、广告商和购房者。对于此类市场参与主体的管控，有助于市场公平交易和价格稳定。

二、这两年房价的走势如何

房地产政策的调控效应，可以从房价的走势做判断。而且本身大家对于房地产市场的走向，也多半是从价格方面入手的。所以观察这两年房价的走势是有积极意义的。

从直观性看，可以看下成交均价的概念。在2016年9月，全国百城房价为9607元/平方米，当时环比增幅为2.1%，同比增幅为13.9%。而到了2017年9月，此类价格为12141元/平方米，环比增幅为1.3%，同比增幅为26.4%。到了今年，从最近一期数据看，2018年7月此类价格为12809元/平方米，环比增幅为1.2%，同比增幅为8.6%。客观说，成交均价数据的波动有一定偶然性，尤其是和具体项目的区位、地段、地价等有关。但是从当前此类数据看，调控两年中，差异还是很大的。第一年其实房价增幅并没有明显收窄，但是到了第二年即2018年其实收窄态势还是很明显的。

图1 100城新建商品住宅成交均价