在澳大利亚，住宅物业的外国所有权是一个情绪化的问题。当房地产价格上涨 - 特别是在澳大利亚的首都城市 - 许多人指责外国买家。但外国买家真的负责吗?为什么我们甚至需要外国投资?为什么所有的大惊小怪和现实是什么?我们来看看这些问题。

关键问题来自任何国家的临时居民，外国居民或短期签证持有者需要向外国投资审查委员会(FIRB)申请在澳大利亚购买房地产。非法定机构就澳大利亚的外国投资政策向政府提出建议，并就谁可以购买什么提供了一些指导。

但是对这些准则的执行存在担忧。例如，2018年11月的一次议会听证会听说，FIRB没有对那些未遵守澳大利亚外商投资房地产法律的外国人提起诉讼。为什么我们需要外国投资房地产

澳大利亚房地产协会(REIA)前首席执行官阿曼达林奇告诉realestate.com.au澳大利亚对外国投资有一种受管制的方式，特别是与美国等国家的开放式做法相比。“适用于住宅物业的澳大利亚外国投资政策的目标是增加新住房的供应，”林奇说。“事实证明这样做了。”

虽然临时居民可以投资新房产，但他们只能购买一套现有的住宅房产，并且必须将其作为主要住所。如果他们不住在那里，他们必须卖掉它。但是，外国投资者可以在澳大利亚购买新房产或空置土地。

林奇说，如果没有这笔外国投资，很多新的建筑项目根本就不可行。REIA认为外国投资对澳大利亚有利，因为它增加了新住房的供应，增加了租赁物业的供应，使租金价格不再上涨。

林奇还表示，外国投资者和首次购房者通常购买不同的房产。外国投资者通常购买价值超过100万美元的房产，而首次购房者通常会选择较低的价格。

投资下降2015/2016年，澳大利亚房地产市场的外国投资达到创纪录的720亿美元，许多人将这一高额投资与房地产市场前所未有的繁荣联系起来。

但2016年财政部的一项研究对这一想法倾注了冷水，称“外国需求仅占近几年房地产价格上涨的一小部分”。然而，自2015/2016高峰期以来，外资对该行业的投资急剧下降。2016/2017年，外国人投资300亿美元进入该国的房地产市场;根据FIRB的数据，2017/2018年仅为130亿美元，是近十年来的最低水平。

外国投资的大幅下降可归因于许多因素。首先，州政府增加了印花税和外国买家的物质持有成本，银行收紧了对外国买家的贷款，中国对其公民实施了更严格的资本管制。然后是持续的市场低迷的小问题，鼓励外国买家将资金存放在其他地方。

外国购房者的规则FIRB外国投资方法的指导原则是将其引入新的住宅，以增加供应。这创造了额外的建筑工作，增加了政府税收收入，并限制了房价。

外国买家还必须支付申请费才能购买住宅物业。对于价值低于100万美元的房产，这笔费用为5,000美元;对于那些价值超过100万美元的人来说，这笔费用是10,000美元，每增加一百万美元的房产价值就需要额外支付10,000美元。

临时居民

临时居民要么持有临时签证，允许他们在澳大利亚逗留超过12个月(无论签证上留下多长时间)，或申请永久签证并持有过桥签证，允许他们留在该国，直到该申请最终确定。

在购买住宅物业之前，他们需要申请并获得FIRB的外国投资批准，这需要符合某些标准：临时居民可以购买不超过一个已建成的住宅，必须将其作为其主要居住地。他们不能出租物业的任何部分，他们必须在停止使用它作为其主要居住地的三个月内出售，并且他们必须确保物业在结算时空置。

如果重建真正增加住房存量，他们通常也可以购买已建成的住宅进行重建;该项目在批准之日起四年内完成，现有住宅在拆迁和重建之前不得出租。临时居民不能购买既定住房作为投资物业。对于新住宅，临时居民面临的限制很少：只要FIRB批准每次收购，他们就可以购买任意数量的住房。

然而，为了被归类为新住宅，财产不得先前作为住宅出售，也不得用于替换一个或多个已拆除的既定住房，也不得以前被占用。此规则的例外情况是，该物业是50个或更多住宅的开发项目的一部分，并由该开发项目的开发商出售。在这种情况下，只要房产已经被占用超过12个月，该房产仍然被认为是新的。临时居民也可以购买空置土地进行住宅开发，但需要在批准之日起四年内完成开发，并且项目完工的证据应在收到后30天内提交。

非居民

外国非居民是通常不居住在澳大利亚的非公民。他们包括持有签证的个人，这些签证允许他们仅在有限的时间内留在澳大利亚，以及符合外国人定义的有限合伙企业的外国政府，公司和普通合伙人，以及符合该条款的信托的受托人。外国人的定义。

在购买住宅物业之前，他们需要申请并获得FIRB的外国投资批准，这需要符合某些标准：外国非居民不能购买既定住房，但他们可以在不受任何条件限制的情况下购买新住宅。虽然FIRB通常需要在每次收购之前获得批准，但他们可以购买的新住宅数量没有限制。

但是，外国非居民通常被允许购买已建成的住宅进行重建，只要重建真正增加住房存量，项目在批准之日起四年内完成，现有住宅在拆迁前不出租。和重建。

外国非居民也可以购买空置土地用于住宅开发，但需要在批准之日起四年内完成开发，并且项目完成的证据在收到后30天内提交。