JLL是过去三年中最好的结果，今年第一季度投资同比增长30%后，俄罗斯的房地产市场重新发挥作用。俄罗斯1Q19的房地产投资额达到9.67亿美元，高于去年同期的7.42亿美元。

“年初投资量的大幅增加可以用一些大型交易来解释，这些交易从2018年推迟到2019年。然而，投资者仍然保持谨慎态度并采取'观望'方式，”Natalia Tischendorf，负责人资产市场，JLL，俄罗斯和独联体，在一份报告中说。

“市场面临着可供购买的房地产产品的短缺，尽管经济和债务市场正在复苏，高级债务融资可以以相对较低的利率获得，但谈判中的交易数量并没有增加。”

在房地产业务的所有子行业中，一直表现最好的是仓储，这是由俄罗斯电子商务业务的蓬勃发展推动的。网上购物已经在2018年与平均复合增长率为16%(CAGR)占俄罗斯总零售额的4.5%-约十倍比实体经济更快-该企业的规模将增加一倍，零售营业额的8%据VTB Capital称，未来五年将达到3.3万亿卢布。

莫斯科地区仓库市场的空置率在2019年的前三个月下降了0.3个百分点，降至4.2%。2019年第一季度的吸纳量为348,000平方米，其中60%的交易是在二级市场完成的。仓库完工量达到132,000平方米-几乎是一年前第一季度的两倍。

“一方面，主要指标的正季度动态是仓库市场复苏的信号。另一方面，有许多经济指标，如零售额，采购经理人指数(PMI)和经济增长预测，这限制了对未来市场前景的乐观情绪，“JLL工业和仓储部门负责人Evgeniy Bumagin说。

根据仲量联行的数据，第一季度公开市场上只有60%的1Q19完工量或75,000平方米可供出售，另有110万平方米的新仓库计划在年底前交付。如果宣布的项目按时交付，年度仓库完工量将比2018年高1.4倍。

莫斯科地区仓库市场的现代仓库总库存量为1790万平方米，其中755,000平方米为空置空间

办公室部门的活动最多，占所有投资的三分之一以上(38%)。由于投资者猜测市场触底并利用低价格，因此出现了大量交易。

最大的办公室交易是Absolute Investment Group董事长亚历山大·斯维塔科夫(Alexander Svetakov)出售B级和C级办公楼。

然而，上线的新项目数量落后于需求，这导致空置率下降。莫斯科办事处的完工率在第一季度同比下降26%。据JLL称，尽管吸纳量略有减少，但空置率继续下降至新的低点。

在莫斯科的两个主要商业区，第一季度的空置率进一步下降：根据Olesya，中央商务区(CBD)的空置率从第一季度的7.8%降至7.3%，莫斯科市的空置率从7.3%降至7.0% JLL的研究负责人Dzuba。

今年将有所改变，因为预计将完成400,000平方米的新项目 - 比前一年增加三倍多，这标志着十五年的低点达到125,000平方米的完工。

今年第一季度仅新增25,000平方米的新面积，与去年同期相比下降了25%，今年开局缓慢，其中大部分为B类。

住宅部门也很活跃，尽管在6月份生效的禁止将公寓预售给消费者的法规即将发生变化，发展已经受到抑制。

住宅部门占总投资的四分之一(27%)，这里也有一些大的交易。住宅区Prime Park被俄罗斯寡头米哈伊尔弗里德曼的阿尔法集团投资部门A1收购。

零售业增长，但收入停滞不前

零售业占总投资的五分之一(22%)，其中最大的零售交易是由俄罗斯PPF房地产公司购买圣彼得堡的涅夫斯基中心购物中心，由俄罗斯首富Petr Kellner拥有，他是一名活跃的投资者进入俄罗斯业务

零售空置率在第一季度下降至4.3%，为五年来的最低水平，部分原因是缺乏新项目和经济增长缓慢。在2014年进入市场的一系列项目之后，就在危机开始之前，几乎没有新的投资。根据仲量联行的数据，2017年和2018年仅完成了8个新的零售项目，共计278,000平方米，是此前两年新上市的新购物中心的一半。

JLL在一份报告中表示，缺乏新供应和新购物中心的高入住率导致空置率下降1.7个百分点，同比下降0.8个百分点。

“过去一年，超过三分之一的购物中心的空置空间减少了，”JLL零售顾问公司负责人Polina Zhilkina说。“但是，市场上的项目空缺率相当高 - 约20-50%，这是由于地理位置和可达性，低效概念或关键租户结构的缺陷造成的。”

然而，现在市场再次复苏，2019年开发商共宣布了320,000平方米的项目。

2019年的新计划包括Salaris MFC(110,000平方米)，Ostrov Mechty SC(65,000平方米)，Novaya Riga Outlet Village(38,000平方米)以及由ADG集团建造的几个社区购物中心。根据仲量联行的数据，考虑到2019年的完工，到2019年底，空置率预计将上升至5.1%。