坦白说，在我位于乔治亚州亚特兰大都市区的市场中，我唯一看到的繁荣景象是，来自世界各地的投资者试图在亚特兰大分布广泛的13个县城购买空置物业。亚特兰大在丧失抵押品赎回权的名单的顶部附近，因此也同样在投资者活动列表的顶部。

但是，投资者购买者并不能独自创造繁荣的繁荣……他们需要一些租户来支付租金。租户是否会实现构成亚特兰大租赁房地产“热潮”所需的人数，还有待观察。

我本人是出租物业的所有者。我尤其对亚特兰大市场非常熟悉，但是我经常向美国其他城市的房地产投资者咨询。关于整个所谓的租赁房地产热潮，我的直觉一直困扰着“最终用户在哪里?”

在大多数丧失抵押品赎回权的城市中，吸引投资者活动的因素是，成千上万的房地产已经在等待租户。您可能还记得，住房市场繁荣期间的问题是房地产供应过剩，以及所谓的繁荣是由投机者购买房屋进行投资推动的。那时最终用户所有者的居住人数根本不够，而且随着近年来家庭结构的下降，我当然不知道现在的租金有何繁荣。至少不会像媒体所相信的那样在全国范围内蓬勃发展。

那么，什么是租赁房地产繁荣?我记得亚特兰大都会区最近一次真正的繁荣是在1980年代。尽管我在1980年代中期不在房地产行业，但我还是一个租户，并且亲身经历了这一繁荣时期。那是1986年。利率在15%左右。由于抵押贷款的价格非常昂贵，只有高收入抵押贷款的人才能购买。而且-最值得注意的是-没有多余的可供出售或出租的房地产供应。

如果您在文件的“要出租”部分看到了一个物业，则大约有一个小时的时间到达那里并提交您的申请。否则，您肯定会输给另一个比您快的租户。在那段日子里，每年将租金提高大约10%是标准程序。但是，一旦利率下降，投资者的活动就成倍增加，并且由于租金的供应超过需求，租金的比率开始下降。

投资者正涌入内华达州拉斯维加斯，亚利桑那州凤凰城和佐治亚州亚特兰大等城市，以看来便宜的地下室价格抢购那些被取消抵押品赎回权的房屋。但是，如果没有足够的租户将其租给他们，他们将不会讨价还价。

目前，根据Zillow，亚特兰大市有1584处房屋可供出租。其中，有771栋房屋。亚特兰大房屋委员会的网站上共有939处房屋出租清单，而这些清单每月的租金最高仅为1100美元。如果您将租金提高到每月2000美元，还有更多的事情。该站点还表明，市场上已有数十种物业在等待租户一年以上。这仅在城市范围内。亚特兰大都会区还有其他12个县，目前有几千套房屋可供出租。

平均而言，亚特兰大地铁市场的租金比10年前下降了约25%。我个人认识的许多房东告诉我，他们要么降低租金以获取租户，要么与违规租户合作以帮助他们留在物业中。这几乎不是我认为的“租赁房地产繁荣”。

Zillow表示，内华达州拉斯维加斯今天有4362处房屋出租。亚利桑那州凤凰城有1833处房屋可供出租。马萨诸塞州波士顿有7307处房屋出租。也许Zillow只是不更新​​其文件，而这些数字还是遥遥无期，但我对此表示怀疑。

我建议房地产投资者在对丧失抵押品赎回权危机为零的城市进行投资时要特别谨慎。这些交易可能不像看起来那样好。很好地了解您的市场是值得的。通过第三方购买的许多远程投资者可能会感到意外。

这同样适用于建筑商和街头小贩。我们都知道，寻求弥补销售不佳和库存过剩的方法的建筑商正在积极计划自己进入租赁业务。但是在租金方面，建筑商是业余爱好者。所以，是华尔街的人群。

就像我母亲可能说的那样，“他们的钱多于理智”。如果他们有更多的判断力，他们将早在2008年住房危机爆发之前就应对住房危机。市场基本面表明，在住房市场陷入困境之前，住房方面存在重大问题。如果他们在2005年一直关注住房基本面，就可以避免这场危机。因此，现在我们有了一个出租物业“繁荣”，其增长速度甚至超过了最初的建筑繁荣时期。就市场基本面而言，位置对于确保良好的结果至关重要。但我也可以向您保证，竞购房利美或HUD的止赎房屋将不会给您带来有利的地理位置。