过去，你的信用记录和信用评分在决定你是否能获得住房贷款方面起着决定性的作用。如果你有良好的信用评分，如果你的信用评分没有达到贷款机构规定的最低标准，你就可以申请住房贷款。现在，巴罗达银行更进一步，将根据你的信用状况，提供住房贷款的不同利率。它是如何工作的?让我们讨论。

所有银行和nbfc都被要求与一个信用局共享所有贷款和信用卡的金融交易数据。目前，印度有四个这样的机构，但CIBIL(印度信用局信息有限公司)是先行者，具有先发优势。这些征信机构根据各参与机构的还款记录，对借款人的资料进行汇编、整理和维护。

CIBIL有一个评分方法，用来显示借款人的信用价值，范围在300到900之间。分数越高，信用越好。它也证明了良好的行为，对信用设施所提供的人。根据CIBIL的网站，79%的贷款是针对得分超过750分的个人批准的。因此，750被认为是贷款人贷款资格的标准分数。所有贷款人在向借款人发放住房贷款之前，都要向任何一个信用机构申请这样的信用记录。

由于CIBIL拥有最大的借款人数据库，因此，银行在放贷时大多依赖于CIBIL评分。

目前，银行被要求根据MCLR(以资金为基础的贷款利率的边际成本)来确定其贷款利率基准。根据银行在不同时期的借贷边际成本，银行应该有不同时期的MCLR。银行不允许以低于MCLR的利率放贷。实际上，银行在他们的MCLR上保留了额外的保证金，用于固定住房贷款。这个差额叫做“差价”。

参见:在申请住房贷款前如何提高你的信用评分

巴罗达银行目前的MCLR为8.35%。它已经决定奖励那些信用良好的人，给他们提供住房贷款而不收取任何费用。的贷款利率为8.35%)。因此，如果一个人的信用评分在760以上，他将以8.35%的利率获得住房贷款。对于信用评分在725 - 759之间的借款人，利率为8.85%，息差为0.50%。信用评分为724分及以下的借款人将需要支付9.35%的利息，与MCLR的利差为1%。因此，一个信用评分良好的借款人，可以获得1%的利差。

它是如何转化为实际数字的，可以通过一个例子来更好地理解。一个信用评分为825的人，以8.35%的利率贷款10亿卢比20年，每月的百代消费为85835卢比。然而，一个信用评分为715分，以9.35%的利率获得房屋贷款的人，将每月支付92,236卢比的百代(EMI)费用。这相当于每月6401卢比的差额。在贷款期限(20年)内，信用评分较低的人将额外支付153.6万卢比——几乎是贷款总额的15%。

当两个借款人都将偿还他们的住房贷款时，为什么银行会向信用评分高的人提供优惠利率?这是因为CIBIL分数大于760的人拖欠贷款的概率，低于分数较低的人拖欠贷款的概率。此外，银行甚至不得不从有担保的借款人(如住房贷款借款人)那里收回欠款，从而产生额外的费用和溢价。

这可以用个人贷款比住房贷款的利率更高来更好地解释。个人贷款是没有任何担保的，因此，银行没有得到贷款偿还的风险比那些把房子作为银行担保的人要高。

(作者是税务和家庭财务专家，有30年的经验)

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