首先要声明，购买没有钱或经验的商业地产非常困难。当然，如果您有一个正直的面孔，并且有能力在夏威夷卖雪铲，这可能会很轻松。否则，推销您的交易并且在游戏中没有任何历史记录或皮肤，很可能只是用投资者和放贷人的糟糕面孔来奖励您。

作为商业抵押银行家，我的办公室每天都会接到新锐的房地产投资者的电话，他们除了热情外别无其他。这些电话大多数只是令人讨厌。但是在过去的24年中，我已经协助了50多家没有任何资金或经验的企业家完成了交易。为什么?因为他们在合适的位置，合适的价格找到了合适的财产，并带来了巨大的增值机会。这确保了他们可以筹集资金并吸引经验丰富的私人投资者，他们有资格获得我的贷款。

在我的《商业房地产咨询百科全书》中，我描述了实现这一目标的八个对策。这并不容易，但是如果您愿意做这项工作并且可以以自己的名义筹集至少10%的首付，那么绝对可以做到。

没有足够的金钱或经验的八个对策

1.标的资产非常出色：您发现要购买的商业物业至少具有这四个属性中的两个(如果具有全部四个属性，我将放弃所有内容以开始您的交易)：a)在好邻居 b)其价格低于市场价格;c)它已经有足够的净营业收入(NOI)来使抵押付款现金流;d)该物业具有强大的重新定位上行空间。这可能包括已经在市场中的租金，低于市场占有率的租金或需要廉价的运营和外观变更以提高租金的需求。

2.您可以以自己的名义筹集预付款的10%：如上所述，这是很大的一笔。我不在乎您如何做-从您的父母那里借钱，卖掉您的船和房车或使用房屋净值信贷额度-但您绝对必须这样做。为什么?因为这给您影响力。您可以指望的一件事是，每个投资者和贷方都会询问您要投入多少资金。您真的要告诉他们“什么都没有”吗?

3.您有一个高资产净值的投资者或代理人：寻找可以指导您的人，这些人拥有您所缺乏的高净资产，现金和经验。通过实现这一目标，您可以真实地告诉上市房地产经纪人和放贷人您代表这个高净值投资者，并且正在为他们寻找房地产。男孩，那会打开一些门。该投资者实际上可能是您用于交易的主要委托人，或者您可能最终在完成交易之前找到了另一个。我已经借了很多贷款，而这个人又被另一位合格的投资者代替。

4.您已完全签署了该物业的购买合同：不要马上考虑，私人投资者和贷方将在此项目上浪费时间。

5.您拥有必要的财产财务信息：如果没有预估收入，支出，抵押付款和净利润至少两年或您打算持有财产的持续时间的预估，您的交易将不会有机会。这需要基于事实，而不仅仅是上市经纪人提供的假设。您绝对必须具有实际的当前和历史租金清单以及损益表。

6.您的备考显示出可观的财务回报：这也是很大的一笔。重新安置房产后，投资者需要对投资回报感到兴奋。至少每年8%的现金现金回报率(CCR)是必不可少的。当然，10%-12%更好。更重要的是年度内部收益率(IRR)。 这是经营收入和升值的总和。商业物业几乎总是从升值中获得收益，而不是从运营中获得收益。

7.您拥有最好的团队成员：这些专家使您和您的交易对投资者和贷方看起来都很不错。我们所谈论的是一个受人尊敬和经验丰富的买方房地产经纪人，一个经验丰富的高净值投资者，一家商业房地产律师和一家物业管理公司。

8.您有一份出色的执行摘要：应少于四页，然后将您的交易卖给投资者和贷方。首先从预计年度CCR和IRR的属性入手。然后，对该属性进行诱人的描述，包括其位置以及通往主要购物和高速公路的通道。再加上您要为此付出的代价，增值的成本以及对这么多年的价值的估算。不要忘记提及风险以及如何减轻风险。表明该物业在75%或更低的入住率时可以收支平衡，这可以在经济衰退期间为它辩护。制定退出策略。