文/谢逸枫

深圳、成都、杭州、南京等一二线城市正在陷入一个疯狂抢房现象，万人抢房，代持炒房热潮，归根结底是一二手住宅的房价倒挂现象。由于限价政策，造成新房与二手房的价格倒挂，且倒挂越高吸引的人就越多，普通中签率不到1%。譬如成都，超2.2万人抢194套房，超4万人登记抢786套房，58000人抢774套房。还有杭州6万人登记抢959套房、房价涨幅4.4%接近临界点，南京现日光盘等一系列楼市过热现象。

深圳一手房打新引起关注，由于一二手房市场价差巨大，千万元级别的豪宅吸引上万认购者，基本是打新谋利者。万科瑧山海此次推出260套住宅，单价倒挂5万元/平米，总价范围1173万-2556万元。房企主动提示购买者，市场变化风险、贷款风险，针对深圳“打新热”现象，不排除相关监管部门出台政策，保障“房住不炒”政策落地，并提示代持购房者风险。

不可思议的是深圳，出现代持炒房，万人抢房等过热现象。深圳官方11月30日回应“代持炒房”，称正在调查，违规将严肃处理。政府主管部门高度重视，对媒体反映的代持炒房等情况，正在调查处理中，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。深圳坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚决落实房地产调控政策，严格执行7月15日出台的“新深八条”规定。

按照深圳官方11月30日明确表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。同时，进一步加大住房供应与保障力度，加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系，努力让市场进一步回归理性，促进我市房地产市场平稳健康发展。

11月30日，深圳官方回应了。深圳将开征房地产税的传闻又一次在坊间流传。根据一财媒体的记者当日致电深圳市住房和建设局，一位雷姓工作人员就此事表示：“外部流传的消息来源不明，我们不做任何回应，一切以我们局发布的官方消息为准。”说明错的非常离谱的《深圳市房地产税试点运行方案》，是不存在的，是假的。

按照所谓的网传方案，若依照网传方案，重点打击的是持有多套特别是三套以上房产的客群，对持有一套和二套的影响并不大。以两套单价10万、建筑面积共200平方米的房子为例。如果一个家庭有三口人，人均60平米以上，每年征收多出部分面积总价的1.5%。结果为超出面积20平米总价200万元，每年征收3万元。如拥有三套房，结果就完全不一样了，第三套总价1000万，每年征收2.5%即25万元，70年征收1750万，房地产税比房价还高。

若按套数征收，可精准打击5万炒房客。据有关的资料显示，深圳只有5.3万人持有3套及更多商品房。人少了，征收成本和征收难度就会降低，而且对房价和经济的影响会更低。毫无疑问，即使是深圳先行示范区的立法权的一次应用，房地产税的立法与开征，都必须根据税收法定的原则，按照税法的规定，不是地方立法的范围。因此，这个所谓先行示范区的立法权，很难开征房地产税。

不要这么急着缴纳房地产税。想一想，房地产税真有如此大的抑制投资、降房价、代替土地财政、缩小贫富差距、完善税收制度的作用，为什么物业税到试点的上海、重庆住宅房产税，过去空转超过10年了，就是没有立法开征房地产税。简单的讲，没有一个国家靠房地产税来解决房地产的问题。不要说房地产税在中国存在法理、条件、时机、重复征税等问题需要完善，连房地产税的基本理论、草案都还没有。

2020年深圳715楼市新政，调控加码没有遏制房价上涨，没有抑制投资买房需求。恰恰相反是深圳房价一路高歌猛进上涨，地价则是水涨船高的翻倍上升，购房者疯狂抢房，这就是为什么。明白人都知道，深圳的房价、买房是老生常谈的简单问题。只要是解决不了土地，建不出房子，人口不断的流入，出什么调控手段都不好使。因为供需才是决定房价涨跌的关键，学习新加坡的住房模式，道理一样。

看一看，都是抑制市场供应，抑制需求，针对房价、购房者、房企的政策。最尴尬的是都不是长期的、长效的调控政策，不是对供应端的完善。关键还是影响市场供需的调控政策建议，不利于解决房地产市场存在的问题。没有一个是站在市场的供应端角度，增加土地、住房，完善住房供应体系与住房保障制度的政策。只是短期的、临时性的行政调控措施，没有一项是按照市场规律出的调控政策。

按照统计数据显示，2020年1-10月，深圳合计成交33769套新房住宅，其中90㎡以下的新房住宅成交14198套，占全市总量的42.0%。90-144㎡改善型新房住宅成交18344套，占全市总量的54.3%。144㎡以上的新房住宅成交1227套，占全市总量的3.6%。2020年1-10月，深圳合计成交82598套二手住宅，其中6月、7月、8月二手住宅成交均破万套，715新政颁布后，二手楼市遇冷，从9月份开始成交量大幅萎缩。

在一座城市里面，相比二手房，新房销售额对于GDP的拉动作用更为巨大。而且，只有新房市场足够热闹，开发商在公开土地市场的角逐才会更加激烈。按照美联物业全国研究中心统计的数据显示，今年截至11月23日，深圳已经出让了28宗居住用地，同比增幅高达133.3%;宅地的出让总额达757.99亿元，相较去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。

深圳是人地错配最典型的城市，一直以来人多地少、钱多房少，都是房价上涨，买房难的根源。首先是供需不平衡，每年的新增人口超过40万，新房的供应不到10万套，供求比是4：1。其次是土地供应不合理，商品住宅用地供应的比例不到30%，商品住宅面积不到总量的60%。最后是住房结构不合理，商品房占12%，非商品房占到88%。因此，超过2000万的人口城市，不要说商品房稀缺，即使丢个小产房出来，都会抢疯了。

基于这份2013年的深圳住房调查数据显示，深圳全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套，工业区配套宿舍及其他168万套。就是说，深圳的所谓农村历史建筑不少于700万套。市面上面放盘的大部分是村委盖建的楼盘，基本上是不能上市交易。

截至到2018年底，房企累计提供约1.8亿平方米、180万套商品住房，其中70%是中小户型住房。深圳小产权房问题是长期发展过程中产生的。深圳目前容纳了一共2000多万人口。北京的数据可以拿来对比一下。北京也有2000多万人口，住房总数不会低于深圳，可交易的商品房(含小产权房)有700万套左右。除了农民房之外，北京还存在其他的房改房、保障房、员工宿舍等性质住房。

深圳的土地资源意向非常紧张。而深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。其余近300平方公里的土地上，所有的建筑都是小产权房。对于土地资源严重匮乏的深圳来说，存量如此庞大的违法建筑，已成为制约深圳城市发展的最大障碍。深圳市多年来也一直在探索相关的解决办法，曾经出台过多个关于小产权房政策。

解决房价、买房的根本、根源，不是征税，是平衡供求关系。让房价回归市场，这才是符合经济规律。应该呼吁深圳增加土地、住房供应，多增加宅地供应比例、城市扩容增加用地空间、小产权房用地及工业用地与集体用地转正为商品房、增加容积率，加快城市更新，填海，往地下发展等好的建议。买得起三四套房的人，谁会在乎这几个点的税。

买过房的人都知道，税费基本上是买家缴纳，卖房是实收房款的，最后缴税的人是购房者。现在房价不够高?买房税费不够多?购房成本不够高?对于大多数人来讲，是高的，多的。告诉大家，征税，结果是房价涨更多。这是要让购房者买不起房。纯粹的讲建议开征离谱的深圳房地产税试点降房价，意义不大。最简单的道理在于，供应解决了，房价自然会回归市场，买房自然不是大问题。