深圳市住房和建设局于6月5日发布关于征求《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》意见的通告。

1. 住房供应与保障体系重塑

本次意见稿旨在房地产长效机制的建设，明确将民生属性放在更突出的位置上，保障房将成为房屋供应主力军。当前深圳市商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分是亟需解决的问题，住房供应与保障体系需要重塑。根据意见稿，到2035 年，新增建设筹集各类住房共170 万套，其中保障房总量不少于100 万套。此外，市场商品住房、人才房、安居型商品房、公共租赁住房的供应比例将达到40：20：20：20。

2. 政策红利吸引人才，积极推进住房金融产品

政策支持专业人才租房、购房;同时积极发展租赁市场。人才住房价格具备竞争力，售价、租金仅为同地段商品住房的60%，并且对于购买对象的户籍没有限定，符合一定人才条件即可购买人才住房。此外，除安居补贴以及购房贷款贴息等货币补贴之外，探索采用住房租赁券的形式。此外，深圳还将探索建立住宅政策性金融机构，以及推进REITs试点，支持创新住房金融产品。

3. 未来政府将严格把控住房供应市场，商品房稀缺性增强

政府在供应市场与封闭流转市场占据主导地位。政府支持性质的保障房未来住房供应占比达到60%。而流转市场方面，保障房入市流转期限为15年，期限内仅在受政府管制的封闭市场上流转。中远期来看，商品房稀缺性显现。商品房建设筹集在近期、中期、远期年平均为5.7、4.0、3.3万套，而过去近五年平均成交为4.5万套，中长期将呈现供小于求的态势。

4. 未来住房供应格局或将形成三个阶梯：从上到下依次为商品房、政府支持性质住房、公租房。

商品房满足改善需求，在总量占比逐渐降低;政府支持性质住房满足大多数刚需要求，逐渐成为未来深圳住房结构的主体部分;公租房满足中低收入家庭的基本住房保障、以及新进人口在初级阶段的过渡需求。

投资建议

深圳“房改”有利于深圳形成多阶梯的楼市格局，保障房满足普通住房需求，商品房中长期成为“稀缺品”。推荐关注深圳土地储备丰富的公司：万科A、招商蛇口、龙光地产。

1 住房供应与保障体系重塑

1.1 民生属性摆在突出位置，居住权利将得到有效落实

本次意见稿旨在房地产长效机制的建设，明确将民生属性放在更突出的位置上。目前房地产具有民生和金融双重属性，而随着房价高企，房地产作为资产，其投资属性越来越凸显，民生属性空间却一直受到挤压。此次意见稿中明确提出深圳市商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分是当前亟需解决的问题。民生属性被摆在更为突出的位置，住房供应与保障体系需要重塑。

住房供应与保障体系基于多主体供给、多渠道保障、租购并举的框架。多主体包括：房地产开发企业，住房租赁经营机构，市、区政府，人才住房专营机构，社区股份合作公司和原村民，企事业单位，各类金融机构，社会组织八大主体。多渠道包括：增加建设用地，盘活存量用地，招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区，盘活各类存量用房，实施公共设施综合开发，开展城际合作六大渠道。

1.2 保障房将成为未来深圳房屋供应主力军

保障房比例将大幅提升，这是此次改革最重要的战略布局之一。根据公开数据，目前深圳共有各类住房1065万套，其中政策性和保障性住房占比仅为8%左右。此次的意见稿中明确，到2035 年，新增建设筹集各类住房共170 万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100 万套。此外，市场商品住房、人才房、安居型商品房、公共租赁住房的供应比例将为40：20：20：20。同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

保障房新建筹集项目仍维持较高规模。2016、2017年新建筹集保障性安居工程项目为6.36、10.24万套，预期2018年将供应8万套，而根据意见稿，保障房2018-2020年(近期)、2021-2035年(中远期)商品房年平均供应为8.3、5.0万套，新建筹集仍然维持高规模。

保障房从售价、租金上给予供应对象优惠，但是流转存在约束，入市时间长。除公共租赁住房，其余两类均为可租可售，人才房、安居型商品房售价与租金分别为同地段商品住房的60%、50%，公共租赁住房只能出租，租金为同地段商品住房的30%。而当安居型商品房以及人才住房流转时，遵循：1.在一定期限内封闭流转，面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购;2.市场流转，自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，并且需要向政府缴纳一定增值收益。

2 政策红利吸引人才，政府大力发展租赁市场

政策支持专业人才购房。人才住房价格具备竞争力，售价仅仅为同地段商品住房的60%，并且对于购买对象的户籍没有限定，符合一定人才条件即可购买人才住房，具体条件包括：1)具有全日制本科及以上学历(含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员);2)属于符合深圳产业发展需要的技师(国家职业资格二级及以上);3)列入深圳市人力资源保障部门发布的紧缺专业人才目录，且与本市用人单位签订聘用合同或服务协议的各类人才。(根据《关于完善人才住房制度的若干措施》。)

政府采取多渠道货币补贴提供优惠。货币补贴主要包括三个方面，面向基本住房保障对象发放住房租赁补贴，面向人才发放安居补贴以及实施购房贷款贴息，并提出探索采用住房租赁券的形式发放住房租赁补贴和人才安居补贴。自深圳市实施人才安居政策以来至2017年，市级发放人才安居住房补贴约17.91亿元，惠及约11.61万人。未来优惠力度有望进一步加强。

深圳将大力发展住房租赁市场。顶层设计将加快制定住房租赁管理政策法规，培育并支持多主体参与供应住房租赁业务。而用户侧有望建立住房租赁交易平台，使信息更加透明、安全。其余相关举措还包括探索建立住宅政策性金融机构，为租购住房提供金融支持，以及推进REITs试点，支持创新住房金融产品。

3 未来政府将严格把控住房市场，商品房稀缺性增强

政府在供应市场与封闭流转市场均占据主导地位。在住房供应市场上，政府支持性质的保障房占比60%左右。而流转市场方面，人才住房、安居型商品房入市流转的期限为15年(特殊情况为10年)，期限内仅在受政府管制的封闭市场上流转。

中远期来看，商品房稀缺性增强。根据征求意见稿，商品房建设筹集在2018-2020年(近期)、2021-2025年(中期)、2026-2035年(远期)分别为17、20、33万套，即年平均为5.7、4.0、3.3万套，而深圳市商品住房近五年平均成交为4.5万套，中长期呈现供小于求的态势。

综上所述，我们认为未来住房供应格局或将形成三个阶梯：最高层是市场化的商品住宅，由于新增供应的减少，商品住宅的价格可能会持续走高，但总体占比会下降;中间层有一定政府支持的相关住房，这类住房的价格比普通商品房低，但能够满足绝大多数的刚需要求，这一块的将逐渐成为未来深圳多种住房结构的主要部分;最后一层为公租房，更多的是满足中低收入家庭的基本住房保障、以及新进人口在初级阶段的过渡需求。这样的结构实际上在一定程度上贴近了香港和新加坡目前的住房机制，政府和市场供应双轨平行，有效地解决了供需不平衡、结构不合理、保障不充分的问题，有利于深圳楼市平稳健康运行。