6月9日，在厦门人民会堂，由泰禾集团举办的“对话任志强 论道大厦门”城市发展论坛上，知名地产大咖任志强出现在厦门，带来了50页的PPT、做了长达1小时的精彩演讲。

和以往犀利的风格一致，任志强金句频发，句句精辟、干货满满，将整场活动推向了高潮。诸如“你要说前景，厦门前景美得、好得不得了”，毫不掩饰其对厦门楼市的看好。

对于厦门，任志强似乎情有独钟。早在2012年，任志强到访厦门，就表示高度看好厦门。如今，任志强对厦门楼市的看好，再度引起了现场观众的热议。尤其是随着厦门板块的外拓及文旅产业的发展，和三亚一样，厦门承接着天南地北的人群，受到全国人民的青睐。

实录01.

城市化进程无法抵挡，房地产市场根本不用担心

近来各省的人才政策引来不少关注，任志强对此有自己的看法。“发达国家发达地区城市人口比例高达73%，但中国到2017年仅有41%左右。”任志强认为，要实行“十六大”提出的实现小康、实现现代化的三大目标，需建立在城市化率到达70%的基础上。

在他看来，未来，城市化率发展如何，是中国经济能否持续快速发展的重要条件。人才政策加速了城市化率进程，西安、武汉等城市靠着人才政策大幅提高了城市人口流入速度，人口战略是未来发展的基础。

有人问，未来十年房地产市场怎么样?

任志强认为，不管怎么样，城市化进程是无法抵挡的。从未来的发展看，房地产市场的未来根本不用担心。现在，有很多人担心政策变化，事实上，政策变化还不如人口变化。目前，中国的独居人口已经达到7500万，而未来按照全球的发展规律来看，中国的独居户或将发展到25000万户。这表明，未来房子的需求空间越来越大。

实录02.

看好楼市，想占房价便宜的人从来没有出现过

有现场观众询问是否要出手买房，任志强直言不讳的说，“想占房价便宜的人，从来没有出现过。”

对于今年楼市情况，任志强表示，虽然今年1-4月份，全国商品房销售额持续下降，但任志强认为按照目前现有态势，今年的数据肯定会低于去年。但低于去年数据，不代表市场就完了。即使是15亿平方的数字，也是一个很大的市场，也是中国历史上第二高的数据。

此外，他还揭露了房价上涨的秘密，就藏在商品房销售额和销售面积两条线中间。两条线距离越大说明房价涨的越快，反之房价下降。

到目前今年一季度，是今年有史以来房价上涨最快的，上涨了8.5%，非常高。任志强表示。“从来没见过，在这么严厉的调控情况下，房价还涨的那么快。

实录03.

厦门实力强劲，买房还是好时机

这次论坛，任志强难掩对厦门的喜爱，表达对厦门楼市的看好之外，还表示在五个计划单列副省级城市里，厦门经济增长率排第二，要保持对外开放的优秀传统，加大加快发展高新科技产业，解决好传统行业的痛点，未来发展前景是非常好的。

这次，任志强再次预测厦门楼市，表示：“现在厦门买房还是好时机。”在他看来，如果没有了基础设施建设，没有房地产，没有土地创收，厦门的发展会受到影响。目前，在五个副省级的经济开发区中，如果按照增长率来算，厦门排名第二。

任志强还特地强调，厦门的小学生增长率在48%左右，小学生增长率意味着年轻化增速，代表这个城市未来发展的年轻度和发展基础比较好。

他还用一组组关键性数据表达了一些自己的对于厦门的看法。

1.现在海南全面限购了，厦门就多了一个机会，因为国内还没有地方，像厦门这样有这么多好的海滩。

2.未来，城市化率的发展过程是经济能不能持续快速发展的重要条件。城市化率发展的速度，2001-2016年厦门是全国排在第一位，人口增长速度年均最高，年年增长7.5%，而苏州6.3%、北京4.6%、广州3.6%、上海3.5%、深圳3.1%。

2017-2018年厦门有点排不上，为何如此?因为连续几个城市西安、武汉、天津等出台了 “人才政策”，这个政策一下把它的城市化效率大为提高。

城市发展是什么呢?就是人口战略，这是未来发展的趋势，争夺人才已经成为了未来发展的先决条件。

3.厦门是1984年，国家第一批五个副省级的经济开发区，所以厦门在这几年的经济增长中，利用开发区的优势，取得了长足的进步。

在五个副省级的经济开发区里，按总量计算的话，厦门市最低的。如果按照增长率来算，厦门排名第二，甚至可以排第一。如果按交通来说，厦门排全国第六。

那么从厦门过去的统计数据看，在我国副省级的经济开发区的城市之中，总体来说，是排在第二的，GDP总量永远比其他那几个开发区要少，但增长速度还是可以。

4.厦门最突出的是的小学生增长率48%，换句话说，在所有的城市中，厦门的年轻化是非常高的，这为厦门今后的发展提供了一个巨大的核心主力。

“带着孩子来读书就是家在这，不带孩子来这读书，干两年就走!”小学生率越高对城市未来发展的年轻度和基础度会越好!

1.上个月公布了，5月份的情况没有公布，我们看到4月份的消费实际是下降的。未来经济增长主要是靠消费，但现在的消费情况不是太好。

2.我个人觉得，固定资产投资下降趋势是不会改变的，原因主要是因为没钱。

那么固定资产投资在下降的过程中，其中支撑固定资产投资能维持在“7”的一个重要原因，就是房地产投资还在上涨。

房地产投资还维持在一个比较高的水平，但我个人觉得，5月份也是会下降的，而且这种持续下降的趋势可能会继续，一个主要原因就是没钱了。

3.我们前面说没钱了，历史上，中国房地产商从来没有这么穷过，到位资金率大概就2.1%。

2008年号称是我们出现危机和困难，那时候的到位资金率11.1%。到现在只有2.%，我估计到5月以后就0.1%了，没准到6月份就变成负的了。

我们已经看到市场出现了大量的违约，很多公司开始卖股票，拿股票作抵押，那么融资已经开始大幅度下降，因为去杠杆导致开发商手里的钱在不断减少。

造成的结果是有能力的上市公司或者有境外融资条件的在不断增加，所以到2018年第一季度境外融资比去年翻了一番。

4.开发商最困难的在于融资，有钱和没钱对开发商的影响是非常大的。很多房子现在还是处在严格的审批过程中而不能卖。全国到去年截至到年底大概有2万多亿货值，比如说上海去年是压了6600亿，到现在放了不到2000亿，那就是4000多亿的房子已经盖完了，但是等着销售证。

各地都在等预售证，开发商就压着现金，这是一个很麻烦的事情。

规模和利润之间产生了矛盾，你想要规模还是利润呢?大家都在说开发商前十、前二十、前三十的房地产规模是迅速增长，去年利润也是增长的。但是今年第一季度以后，我们可以看到平均销售价格是下降的，为了追量，为了换现金。

5.房地产的销售是持续下降的，我个人觉得今年全年的销售也是持续下降的，可能会变成负数。去年16亿多平方米的销售，今年我估计会低于去年的数据。低于去年的数据是不是这个市场就完了呢?不是。

即使是15亿平方米也是一个巨大的市场，也是历史上第二高的数据。因此，变成负增长了，它依然是一个巨大的房地产市场。

6.那么这两条线的概念是什么呢?上面这条线是销售额，下面这条线是销售面积，这两条线之间的距离越大，说明房价涨得越快;如果两条线之间的距离接近和缩小了，说明房价在下降了。

至少从目前看，今年1季度，是有史以来上升较快的一个月，全国平均大概涨了8.5%。

7.从目前来看，整个房地产的土地购买费用很高，今年到4月份应该有1万8千多亿。第一季度全国地价不但没有下降而且还在持续上升，上升的比率还很高。住宅地价的平均涨幅：一线城市10点多，二线城市9点多，三线城市11点多。

8.为何近5年城市建设可以高速发展?一个重要原因就是买房人提供了土地出让金。很多人说房价太高，但是买不起房的人还是可以享受这座城市的基础设施建设，这些都是那些买房的人做的贡献。土地出让金的贡献是巨大的，但也会影响到房价。

实录04.

城市化、人口与房地产

1.从18世纪以前，没有产生GDP，18世纪以后才有了95%的GDP 。为什么在人类发展过程中，这200多年的时间里产生的GDP能够占到95%，而之前只能产生5%，原因就是因为因为城市化。

以前是农村化，没有工业革命，哪里来的GDP。在历史的过程中，在过去的18世纪以后我们人口增长了6倍，但是城市人口增长了60倍，你们能想象这差别有多大吗?

所以2007年的时候，全球城市人口已经超过农村;2016年的时候，城市人口已经达到了40多亿，而农村人口只有34亿。中国现在城市人口只有40%，还有60%是农村户。

中国的城市化和世界相比，是什么情况呢?在2000年，发达国家发达地区城市人口比例高达73%。

我个人觉得，城市化率到了70%至关重要。未来，城市化率发展如何，是经济能否持续快速发展的重要条件。

2.城市发展是什么?就是人口战略实际上是未来发展的趋势。争人才已成为未来城市发展的一个先决条件。

我估计北京上海会越来越穷，因为没有新生力量。发达地区持续的高速发展，主要在于接受教育，科学研究，所以，科技进步是无止尽的。

3.如果从全国方面来说呢，我们还面临一个巨大的问题，现在大概有220亿左右的住宅面积。在全国要达到70%的城市化率，大概需要400亿。或者说是400多亿。

有人问，未来10年、8年房地产市场怎么样?

我认为，不管怎么样，城市化进程是无法抵挡的。全国都这样，要想解决贫困问题，就必须城镇化。从未来的发展看，房地产市场的未来根本不用担心。

从长期看，我们每年仅仅折旧就要200亿平方。而我们所有的开发商每年进贡多少呢?10亿平方。

4.现在，有很多人担心政策变化，事实上，政策变化还不如人口变化。目前，中国的独居人口已经达到7500万户。

过去我们的独居户每年30%-40%的速度增长。所以7500万户的独居户，其中有部分是独居老人。另外一部分是80后，90后，00后。00后不会再跟父母住在一起了。哪怕是一个人，也要单独住。

要说把独居户算进来，房子是永远不够的。那么独居户的房子趋势是什么?

按照全球的发展规律来看，中国的独居户或将发展到25000万户。这表明，未来房子的需求空间越来越大。