与房地产开发更直接相关的新增建设用地和工程开发建设投资额(已扣减土地购置费用)占国民经济的比重均已在十二五期间见顶，可以确定的是，全国主要城市的房地产市场，逐步由增量迈向存量时代 。

近年来不断见诸于媒体的“城市运营商”、“城市配套服务商”、“生活服务集成商”等新语汇，也印证出各个方面都已经开始为存量时代进行战略布局。

基于国内房地产市场从以住宅开发为主导的增量市场，转入以商业地产投资为主导的存量市场的大背景下，歌斐地产从中国商业地产投资市场及资本市场两个方面，分享了他们的认识与发现：

中国商业地产大宗交易投资市场有什么特征?

1、商业地产大宗交易额逐年递增，2016年近2000亿。

2、京沪商业地产大宗交易额进入世界前列水平

上海与北京是中国最具投资力的城市。从GDP来看，到2025年，上海有望成为全球第三大城市经济体，而北京则有望成为全球第五大城市经济体。

京沪两地在近3年交易规模和交易频次方面，明显领先于国内其他城市。虽与世界级金融、商业中心如纽约、伦敦仍有较大差距，但已接近甚至赶超亚太区主要市场。

3、国内其他二线城市商业地产大宗交易市场流动性偏低

虽然京沪两地的交易规模和交易频次方面，已接近甚至跨入国际门户城市行列，但除此以外的城市大宗交易市场流动性偏低。

歌斐认为，主要原因除了地域经济发展程度的不平衡造成城市间差异外，还有就是中国特有的巨大商业地产散售市场。

散售与大宗物业交易在一定程度上具有替代关系，这一现象在国内广州、深圳、杭州等市场较为明显。如果将这一部分记入交易规模考虑，实际上中国的流动性甚至将超越美国市场。

4、REITs 等房地产证券化产品可期

中国在推动房地产投资信托基金(REITs)发展方面取得了一些进展，但与美国、日本和新加坡等发达国家相比，中国在制定培育现代REITs生态系统所需的监管和税收框架方面进展相对缓慢。

一个主要障碍是信托单位持有人持有证券是否会被双重征税，存在不确定性。预计一旦这方面有进一步的改革加之政策的进一步清晰，中国的REITs会有更大发展。

5、资本账户控制依然严格

由于整体资本市场仍受到严格管理，资本账户无法自由流通，境外投资者介入中国商业地产市场仍然面临一定程度的阻碍。

中国商业地产大宗交易资本市场有什么特征?

1、内资机构投资者稳步建仓

2014年以来，以保险机构和房地产基金为代表的国内机构资本在商业房地产大宗投资市场迅猛崛起，在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的17%翻番至35%。

事实上，这一趋势的出现绝非偶然事件，恰是与国内房地产市场从以住宅开发为主导的增量市场转入以商业地产投资为主导的存量市场的拐点出现、经济增速放缓导致资产荒、利率水平下行至史上最低等重大事件同步。

另一个角度来看，随着存量时代的大幕缓缓开启，获取优质商业地产筹码的重要性显著提升。从这一意义上讲，歌斐认为，2017-2020 年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期。

2、保险资金潜在规模巨大

根据2014年保监会修订规则，商业保险公司可以30%资产投资房地产，但截至2016年末，其房地产投资规模不到总资产1%;与此同时，2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期，预计将有1万亿元人民币资金排队入市，其中险资的满额体量占到了绝大多数。

3、房地产私募基金将扩大投资足迹

在中国房企的资金结构中，以银行贷款为主的间接融资方式历来居主导地位，但直接融资所占比重连续多年来一直处在不断攀升的状态。宏观去杠杆大背景下，从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向将加速房地产私募股权基金的发展，同时将使更多的私募资金投向商业地产领域。

4、开发商增持投资性物业成为新常态

在存量时代的大背景下，开发商的业务转型势在必行，对比香港市场主要开发商的资产结构来看，国内开发商投资性物业比例提升的空间依然巨大。

5、养老金入市的不确定性

虽然管理层在制度层面尚未开始关于社保和养老资金进入不动产投资的讨论，短期内取得实质性突破的概率较低。但从国际经验来看，该类资金投资房地产不乏先例，因而此处亦不妨将其作为一个积极而不确定的因素略加探讨。