西安出台关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知

6月24日，西安出台《关于进一步规范我市住房交易秩序有关问题的通知》(下称《通知》)，提出不低于50%的房源优先保障刚需家庭。

根据《通知》，在住房限购区域范围内，西安暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。这一限购措施为全国首例，并很快有其他地区跟上。6月25日出台的长沙版限购政策，也提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房”。

另外，西安出台《西安市商品住房购房意向登记规则指引(试行)》，则具体规范了摇号细则。21世纪经济报道记者采访参与摇号的西安购房者和专家，目前，西安摇号程序进一步精细化，企业购房受限制，刚毕业的未婚大学生购房群体购房摇号中签概率降低。

不过，在未婚是否算“刚需”，各地的规定不一。在实施摇号购房的区域，西安和杭州将单身购房者剔除在刚需家庭以外，长沙、武汉和成都，则将单身人士划分在刚需购房家庭以内。

多策防止房地产炒作猫腻

在各地纷纷出台限购措施的背景下，许多地方出现新房和二手房价格倒挂，倒逼多地实施“摇号购房”。由于摇号系统不尽完善，导致一些地区出现摇号舞弊个案。

目前，西安成为全国第一个发布摇号购房细则的城市。新指引提出，开发企业销售住房前必须发布销售公告;企业登记摇号售房必须接受公证机构、房管部门的监督;企业需进行登记人名单、摇号人名单、摇号排序、选房结果四次公示，确保全流程公开透明。

上述指引还特别提到，严禁各级行政机关、事业单位工作人员利用职务之便，干扰公证摇号售房销售活动，违反的将予以严肃查处。

一位参与过西安房地产摇号，但未中签的90后购房者告诉21世纪经济报道记者，新政策的出台，对摇号舞弊一定程度上能起到震慑作用。

“西安的房地产调控规范比较精细化。”中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政告诉21世纪经济报道记者。

西安一名置业顾问透露，最近的新政策变化，其主要体现在二手房交易由满二满五，放宽至满二满三;同时每个家庭只能参加一个住房项目的摇号登记;意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致;摇号优先保证刚需人群等等。

而除了出台摇号细则，另一被市场广泛关注的政策，是西安在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。

这一措施限制了企业以公司的名义炒房。就在西安政策出台后第二天，6月25日的长沙版限购政策中，也提到了“暂停企业在限购区域购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书五年后，方可转让”。

无房单身算刚需吗?

西安最新出炉的房地产政策，对于大批刚需房地产需求者有明显的倾斜。《通知》提到，公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。刚需家庭选房结束后如有剩余房源，纳入普通家庭选房范围。

然而，这出现了一个问题：如何划分“刚需”?

西安版限购政策对刚需家庭的定义，条件之一就是“居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身”。

一位西安的置业顾问表示，在西安，单身未婚人士不属于刚需购房者，未婚人士可以作为普通购房者参与摇号，但在至少50%满足刚需的政策环境下，单身人士摇号中签的概率大幅降低。

21世纪经济报道记者采访的多位在西安参与摇号买房的年轻人，大多是毕业工作三到五年的未婚男青年，他们对新政策的第一反应是“买房更难了”。

张林(化名)是一位刚刚毕业的大学生，未婚。在此前西安欢迎各地毕业生的政策激励下，张林刚刚将户口迁到西安。

“我已经经历过一次摇号未中签，第二次摇号是因为人在北京，没时间赶回西安，第三次摇号，我已经不抱啥期待了。”张林说，“我还在摇号的路上徘徊着。”

21世纪经济报道记者采访西安西咸新区某楼盘的相关工作人员，这一楼盘于今年的6月20日开盘。在房天下官网上，该楼盘销售报价显示为7500元/平方米。

相关工作人员告诉记者，目前，购房的一般情况就是客户根据要求提交资料来排队，在指定地点登记后，工作人员会进行相关信息的系统录入，用户再通过微信或网站进行摇号，没被选中的只能参与下一轮的开盘。

李国政告诉21世纪经济报道记者，将单身人士剔除到刚需购房者以外，估计是考虑到目前很多年轻人都是在婚前各买一到两套房子。“此前有人说北上深一线城市结婚，就是两个人的‘重大资产重组’。尤其是随着新婚姻法的实施，更是刺激了年轻人在婚前购房。”

不过，21世纪经济报道记者梳理实施摇号购房的地区，发现各地对未婚是否算“刚需”的定义不一。比如说，长沙、武汉和成都将单身人士划分在刚需购房家庭以内，在摇号购房中有一定的概率倾斜