一、房产抵押不良资产特点

房产抵押不良资产的特点可以概括为:资产流动性程度差异较大;房产属性多;处置过程中变数较多。

由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。而极度不标准化的金融资产的处置难度大，所以机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。

二、房产抵押不良资产处置流程

1、处置机构到法院起诉借款人，法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。

2、借款人主动出庭，法院开始审理此案，在开审前还需要等待一段时间。开审后，一般情况下都能胜诉。

3、胜诉后，法院会执行判决将房产进入司法拍卖，在进入司法拍卖前，还有一道资产评估的流程(如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同)，这也会花一些时间。

4、在执行判决后最好的情况是此房无人居住，借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格，顺利进入司法拍卖程序，司法拍卖还需要等一段时间。最终，司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用，剩余部分退回给借款人。

以上是最顺利的处置流程，但是就算最为顺利的处置流程中，也有几个非常不可控的时间:1、法院开庭时间;2、司法拍卖时间。但是这两个时间都是比较可控的变数。

处置过程中的变数:

1、在法院发送《诉讼文书》后，发现借款人跑路，因为规定中如果跑路就要等待60日，才能开庭审理，这样的话，就要浪费60天的时间。

2、一般来说，申诉虽然胜的概率较大，但不排除败诉的可能性，如果败诉就要上诉，这样就要花费更多的时间，而且如果超过追诉期，不良资产的也不也能产生任何价值了。

一般来说不算最好的情况处理一套商品房抵押的不良资产需要将近九个月到一年。目前有了淘宝的司法拍卖，最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上，除了是唯一房产的情况，最长的不良资产处置时间差不多是1年半。

上述就是房产抵押不良资产一般情况下的流程，这是合理合法的处置方式，但相对处置效率较慢，所以我们也需要探索更多方式来更好的处置不良资产。

合理不违法的处理方式:

1、首先，寻找借款人。上述的一个变数是无法找到借款人，而用不违法的方式寻找借款人，找到的概率就会非常高。比如通过网警私下定位借款人的手机、身份证使用地点，银行卡使用地点。一旦定位借款人在某个酒店或者房屋，债权人可以匿名拨打110报案聚众吸毒，110接到这种举报出警的概率非常高，这样警察破门而入后会留下出警报告，这时不良资产处置方就可以通过不违法的方式找到借款人(此种方式是为了之后走法院起诉留下证据的处理方式)。实操中的处理方式是处置方会直接和借款人商议还款适宜。

2、当处置方找到了借款人后，会和借款人商议直接私下把房产过户给处置方，处置方会承诺退回一些款作为补偿，实操中一般不退。"商议"方式也会多处涉及不违法的灰色处理方式。

3、房产一旦过户给债权人或处置方后，处置方会委托房地产中介迅速出售房产，一般来说给房地产中介的佣金不会超过3%，但是由于处置方的购买资产的价格非常低，所以处置方可以给到非常高的佣金返点。当处置方给到5%以上的佣金时，所有的一个房产中介营业部的销售人员都会迅速地帮助销售掉此房产。这种处理方式减少了许多变数，资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。但是唯一变数是房产中有租客居住，由于是不违法的处理方式，处置方有许多种灰色途径驱逐租客，最终将此变数快速解决。

以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优各的优缺点，单从资本收益的方面考虑，第二种方式是比较省事的。但是从合法合规的角度，第一种比较好。建议两种方法相结合，提高收回效率。