中国的产业地产近年来得到了蓬勃发展。许多产业地产开发商敏锐的抓住产业转移的新趋势，试图研究东部哪些城市的产业面临转移，这些产业分布在哪些区域，作为自己产业地产的招商客户。而这些客户的产业未来转移到哪些城市作为自己产业地产项目未来需要布局的城市。本文将研究长三角五个重点一、二线城市：上海、南京、杭州、苏州、宁波的产业转移情况和其产业布局，作为产业地产商未来在长三角拓展客户的地图，同时我们将研究长三角的主要的产业转移到哪些城市，这些城市即为产业地产商未来项目布局的城市进入选择地。

第一部分

我国产业转移的特点

近年来，随着我国中西部地区经济的发展、内需市场的扩大及产业结构的整体提升，国内产业转移呈现新的特点：一方面，东部地区对中西部地区产业转移不仅仅局限于传统低端产业，已经逐步扩展到电子信息、装备制造、新能源等高端产业，同时更加注重对转移承接地区综合制造成本的考量、对产业配套能力的要求及对转移承接地区消费市场的考察;另一方面，国内产业转移逐步打破东部向中西部单向转移的态势，呈现出石化、有色金属等部分产业沿海化布局的趋势，而部分中西部地区的龙头优势企业也开始将总部和研发基地迁往东部地区，充分利用当地的科技、人才和总部企业聚集优势。综合来看，我国产业转移正在步入全面优化产业链布局、转移和转型协调的新阶段。

目前我国东部产业转移的一大特点，是以龙头企业和大企业为核心，实行组团式或产业链式整体转移。也就是说，龙头企业和大企业基于降低成本、贴近市场等方面考虑，对一个产业的上、中、下游各个阶段产品进行整个产业链的大规模转移，同时将研发、采购、销售、物流、售后服务等各个营运环节也转移过来。由此，有着产业特色和配套产业基础的地区最吸引东部企业转移，中部地区承接产业转移的区域分布主要集中在中部地区城市群，特别是沿南北走向的京广线、京九线和东西走向的陇海线、长江产业带。合作共建园区成为地区之间开展产业转移和合作的重要方式。

东部地区向东部和中西部转移的产业结构不断提升。一是东部地区在转移劳动密集型传统产业的同时，也加快向东北和中西部地区转移电子信息、机械、医药和汽车等高端产业。其中，医药行业主要向东北地区转移和聚集，近5年时间里东北地区医药产业占比增长1.84%;机械行业加快向中部地区转移，推动中部地区工业增加值比重提升4.81个百分点;电子信息产业向中部地区和西部地区转移聚集，分别实现增长5.12、3.77个百分点。二是中西部加快调整产业发展结构和方式。西安、成都、重庆、郑州、武汉等市利用当地的科技、人才资源优势，大力发展电子信息产业，吸收发达国家和东部地区电子信息产业加工制造环境的转移，同时也大力发展电子商务，促进大数据、物联网和云计算建设。三是产业基础雄厚和产业配套能力强的地区往往是产业转移的首选地。东北地区拥有以沈阳、抚顺化学原料药产业集群，沈阳、大连生物制药及数字化医疗器械产业集群，辽东地区中药产业集群，哈尔滨医药产业集群，通化医药集群等，在承接医药产业转移和壮大医药产业集群中表现突出。装备制造业领域，中部地区的河南、湖北和湖南等省和东北地区的高端装备制造业具有良好发展基础，产业加快转移和集聚，在全国地位更为突出。

汽车制造仍然是一个传统产业，中国汽车制造的中心仍然在上海，上海的汽车制造上市企业收入占全国将近一半，其他区域的汽车制造集中度也进一步提升。北部区域从东三省(主要是长春、沈阳)向河北、北京集聚，中部区域向湖北、重庆集聚，南部区域向广东集聚。目前汽车制造已经跃升至湖北第一大产业(东风)，也是河北(长城)、广东(广汽)的支柱产业之一。新能源车属于新兴制造，中国新能源车产业即将改变全球汽车零部件行业的成本结构和供应格局，但是整车制造这个传统产业仍然是强者恒强，向优势区域集聚。

钢铁的产能分布很明显受到了去产能和环保限产的影响，环京一带的河北、山西、山东和成本较高的西南、华南地区经历了产能出清，钢铁行业整体向生产效率较高的江苏(沙钢)和中部腹地(马钢、华菱、新余钢铁)聚集。煤炭经历了和钢铁类似的去产能，从环京一带向以煤炭为支柱的内蒙古、山西集聚。

能源原材料型产业呈现东中西部双向流动、优化布局的趋势。2009至2012年，东部地区的钢铁、有色金属、石化化工等能源原材料产业占比分别下降4.04%、3.97%和1.96%，较其他类型的产业下降幅度较小，这是因为铝土矿等有色金属资源型产业从资源地向沿海和中西部地区转移。其中，向东部地区的转移布局主要基于矿产原材料进口、生产过程中给排水需求及交通运输成本降低等因素考虑，向中西部资源富集地转移主要是充分利用当地资源、低劳动力成本及其电价优势。

第二部分

产业地产商在长三角的招商地图

研究方法：基于产业转移是目前我国产业的主要趋势，我们将研究长三角五大一、二线城市即：上海、南京、杭州、苏州、宁波哪些产业面临转移出去，这些产业都分布在该城市哪些区域(园区)，作为这个城市产业地产商未来做异地产业地产项目的招商客户地图。同时我们结合了工信部发布的《2017年长江经济带五大产业集群及产业转移指南》，指南指出长江经济带将重点打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群，构建“一轴一带、五圈五群”产业发展格局。指南里列出了各地区承接五大产业集群转移的主要载体及优先承接方向。这些城市五大产业集群转移的主要载体作为我们招商的重点客户所在地。除了重点客户所在园区以外，我们也搜集了该城市的其他工业园区的主导产业方向，符合这5大产业集群的也纳入一般客户所在地。此外，我们也搜集了某些城市的面临拆迁的老工业园区，也纳入招商客户地图。