一份来自业内房产研究院的报告称，8月购房者和经纪人信心指数都出现回落，其中，购房者信心指数为98.4，环比下降2.7%;经纪人信心指数为105.3%，环比下降6.3%。69.1%的购房者和61.3%的经纪人认为政府会继续调控抑制房价上涨。因此，如今能有买房意愿的购房人是真正的需求者，而他们面对的将是任意挑选的限竞房市场，有专家指出，目前楼市已经到了“粥多僧少”的地步。

这种心理变化迅速被开发商抓住，抢客户成为所有楼盘的第一要务。几位北京房地产知名营销负责人告诉北青报记者，“去年年底的时候，虽然预感今年的市场将变成一个限竞房为主的战场，但起码还很乐观。基于过往对价格工具的认知，限竞房低于同区域市场均价的特性，虽然打掉了开发商相当部分的利润预期，但是，却吊起去化速度的胃口，这个逻辑顺理成章，既然舍掉了很多利润，去化速度总该没问题吧?按照当时的想法，如此逻辑一点也没错。”

“但到了今年面对现实才发现，一，限竞房迟迟拿不到证，本来预计最迟三四月份就能取证，而且营销部门都是按照这个节奏去推广、蓄客，但结果是有的证直到现在还没有取得。好容易积蓄的客源，被之前开盘的限竞房给抢走了，还有就是被二手房市场分流走了。二，同样都是限地价竞房价的产品，无论是户型还是面积，无论是设计还是赠送，基本每个项目都差不多，买房人选择余地大，就造成了谁的性价比高、谁的优惠力度高，谁就能胜出。但从目前状况看，眼下没有谁是绝对赢家。”该营销负责人说。

据该人士透露，由于之前的乐观，很多限竞房开发商预期开盘入市清掉80%的项目房源，迅速完成回款，因为限竞房利润不高甚至不赚钱，快速现金流是唯一的逻辑。结果发现，现实销售和最初蓄客周期的重合度，连1/5都不到。蓄客周期超过三个月不能开盘销售，客户一定流失，这是销售界的规律，现在还有越来越缩短的态势。

这种市场逻辑还包含着一个外部性的因素：限竞房项目入市的节奏，不是商品房时代的“接续式”，而是限竞房项目的“集中式”。商品房时代，项目是几个接着几个入市，但限竞房项目为主的时代，节奏变成了一批集中入市，而后市场消化，而后，再来集中一批。这样造成的局面，从操盘的角度看，就是现在这个样子，谁也不可能快速去化，特定时间区间内的供应量很大。

豪宅遭遇“滑铁卢”　限竞房井喷　改善盘将成稀缺品

风水轮流转，三年前，被誉为“北京豪宅元年”，北京两年内井喷近50个10万以上楼盘，直接导致的结果就是地王周边楼盘“被豪宅化”，北京房价飙升。而作为供给刚需、改善人群的产品稀缺，商办楼盘反而成为刚需买房人的收留市场。仅仅三年过去，2018年是豪宅产品的滑铁卢，大量原先定位10万起的项目被有关部门把价格摁在了均价8万元以内，而且取证难度极大。限竞房的井喷，给刚需客群带来了无限的选择性，但真正受益的还是豪宅与刚需之间的产品——改善盘。

7月来，北京入市的商品房住宅项目合计达到了13期3518套(含共有产权)，年内北京合计供应的限竞房为9期4065套。可以预期的是，后面将供应量快速井喷。楼市在调控，市场在变化，2018年无疑是北京刚需对于调控下的购房者来说，未来选择一套90平方米的普通限竞房难度不大。但对于真正有改善需求的中高端购房者来说，未来最稀缺是总价在1000万至2000万，户型面积超过120平方米的房源。据业内人士测算，未来北京供应的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以内的商品房住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。

孙河某高端项目负责人告诉记者，最近看房客户明显增加，而且看别墅的特别多。“近几年别墅成交量持续放大，2016年的7258套刷新了历史纪录，在2017年北京签约有146个别墅项目，合计签约别墅4579套，供应只有4506套。实际库存看，当下北京只有6000多套的库存，剔除部分不可售库存，还不足12个月的去化。”

该负责人说，限竞房的大量推售，限制了改善空间，产品类型、赠送面积相差无几，而且为了控制总价，户型往往都偏小，7090政策房也是一样的情况，这些产品虽然能解决城市刚需人口的居住问题，但对于已经有了一定经济基础、家庭人口增加、居住环境改善需求的买房人来说，追求生活品质是他们的“刚需”，而在豪宅买不起，又担心限竞房在销售价格确定的前提下，开发商在有限的利润空间里，只能压缩产品营造的成本和费用，未来的居住品质难以保证。所以，购买纯商品房，并且选择一步到位成为很多人的选择。毕竟，眼下的市场买房资格所限，不能再像之前那样通过多年时间从小房到大房逐步改善获得最终理想居所。