随着上市房企三季报的相继披露，这一处在政策调控严冬中的重资产行业的发展，似乎并没有市场预期的那样悲观。

21世纪经济报道记者分类统计发现， 138家上市房企中，共有89家在今年前三季度出现归母净利润增长、扭亏为盈或减亏的业绩向好信号。

不过记者同时发现，上市房企的净利润贡献度进一步向头部房企倾斜，而行业的马太效应也在持续强化。

三季报业绩整体向好之下，房地产板块的价格也随之启动。而在反弹之下，自10月8日至31日期间的地产指数合计回撤仅为4.05%，远低于同期上证指数高达7.75%的跌幅。

不过也有业内人士指出，在调控压力仍未放松的背景下，上市房企的基本面底部稍微到来，而上市房企间的合作、整合现象可能也将增多。

马太效应强化

地产行业仍然头顶政策调控压力的严冬下，其三季报业绩仍然呈现乐观信号。

21世纪经济报道记者统计发现，138家上市房企今年前三季度的合计归母公司股东净利润达1206.94亿元，较去年同期增幅达30.65%。

与此同时，上市房企增收家数也在悄然增长。

今年前三季度营收出现同比负增长的房地产开发企业共有56家，占全部138家地产上市公司的40.58%;该比例较去年同期的62家已有所收缩。其中，高喊“活下去”的万科A(000002.SZ)仍然以139.85亿元的前三季度归母净利润位列所有上市房企之首。

不少上市房企的业绩增长正是房地产主业仍然持续增长的结果。

例如万科A今年前三季度实现的1760.2亿元营业收入中，房地产业务的贡献就达1675.6亿元;再比如前三季度归母净利润增长达225.09%的广宇发展就表示，其前三季度营收增长49.89%的主要原因是“本期商品房交付项目的数量、面积较上年同期增加，导致售房收入及成本相应增加。”

不过，也有部分房企的业绩增长并非得益于房地产本身——例如前三季度净利润大增1.86倍的中天金融(000540.SZ)，其通过处置子公司股权获得了81.60亿元的投资收益;再如前三季度净利润和营业收入分别同比增长29.19%和35.50%的绿地控股(600606.SH)，其1041亿元的房地产收入仅同比增长了14%，而基建产业收入则大增达43%。

“今年监管层不断出台稳增长等政策后，基建业预期受到相当程度的提振，而部分地产公司的业绩增长也和基建业务的复苏有关。”10月31日，北京一家中型券商地产行业分析师表示。

事实上，房地产调控带来的价格调整亦被部分房企所考虑。以万科为例，其报告期内计提存货跌价准备达41.4亿元，影响其归母净利润减少19.6亿元。

虽然上市房企的整体利润出现明显增长，但具体来看，头部上市房企才是贡献行业净利润的主力。

记者统计，今年前三季度归母净利润排名前10的房企的合计净利润达705.53亿元，占全部房企净利润的58.46%。

去年同期，这一比例仅为52.32%，这也意味着，排名前10的头部房企贡献的净利润就占据了全部上市房企的近六成，头部上市房企的净利润集中度提高了6.14个百分点。

对于数据反映出来“强者愈强”的马太效应，从业人士也深有体会。

“部分上市房企业绩的向暖并不能代表行业，也不能忽视房地产行业目前所面临的压力，一般资金、项目等资源会更加的向大中型房地产企业聚拢，而这些企业也大多是上市房企，但很多中小房企的经营形势仍然相当严峻。”10月31日，一家上市房企旗下项目销售负责人表示。

降杠杆趋势明显

行业两极分化的情况下，一些房地产企业正在对负债率进行调降。

截至今年三季末，共有71家上市房企的负债率出现了不同程度下降，其中25家上市房企的负债率下降超过5%，其中下降最多的1家为海德股份，截至今年三季末的负债率仅为37.87%，同比下降50.13%。

138家上市房企的平均负债率从63.08%下降至62.95%，下降13个BP。

负债率的下降，一方面与信贷政策的收紧直接相关。据央行报告显示，今年前三季度新增房地产类贷款占各项贷款比重较2017年全年下降1.5个百分点。

“投放房地产行业的新增信贷比例整体出现了减少，资管新规的出现收紧了其在其他非标渠道的融资方式，这让一些房地产企业不得不自降杠杆。”10月31日，东北一家国有大行公司业务部负责人表示，“融资利率的抬升，还有一些房企也不得不寻求利率更高的类金融融资，导致其财务成本出现上升。”