看来今年的最后几个月，投资市场将会出现紧张的活动。投资基金和开发商忙于寻找房地产资产、委托估值和关闭交易。估价部共同领导UrszulaSobczyk，Cresa波兰谈到波兰房地产市场的现状。

哪种类型的商业物业享有最强大的投资者利益？哪个市场部分是最昂贵的？你能最便宜地买什么？

Cresa估价部联席主管Urszula Sobczyk说：“几乎所有市场部门都有强劲的需求。价格仍居高不下，但波兰的回报率仍远高于西欧。初级零售收益率约为5%，办公和工业收益率分别约为5.25%和6.5%。在“不良”物业的情况下，价格可能较低，如购物中心表现不佳、旧式写字楼空置率高或土地没有分区管制，相比之下，健康的需求使相对低风险的投资产品的价格维持在较高水平的稳定收入流。这是由于波兰和全球投资市场的大量货币供应造成的。“

这会持续多久？

“我们认为，由于商业房地产市场的收益率压缩，资本价值将停止上升。”

今天的订单估值的投资者是什么?他们在评估房地产潜力方面考虑了什么？

“定购估值的客户对深入分析房地产市场(包括当前和未来的竞争)越来越感兴趣。”他们还期望对空置率、每平方米运营成本等长期房地产指标进行全面分析，并参考市场基准，在我们的估值报告中，还包括SWOT分析，以找出有价值房地产的优势和弱点，以及市场机遇和威胁。过去，SWOT分析只是添加在为银行编写的估值报告中，或者是在客户明确要求的情况下进行的，现在它们已成为我们的标准组成部分。“

在过去十年里，投资者的态度是如何演变的？你的客户现在在说什么？

他说：“明显地，置业人士更有选择性，特别是在零售业。十年前，大部分零售计划表现良好或出色。很少有购物中心表现不佳的情况，由于市场饱和程度低，交付给市场的大多数新的零售计划几乎肯定会成功。今天，情况不同：市场差别很大，有必要对所有投资方案进行详细分析。“

你所珍视的最昂贵的商业地产是什么？

“2017年，我们对一处价值近5亿欧元的房产进行了估值，这是我们今年的最高估值。然而，在我们整个职业生涯中，我们对每项资产和房地产投资组合的估值在600欧元至7亿欧元之间，估计价值在10亿至15亿欧元之间。“

据说，在咨询公司工作的房地产估价师确切地知道房地产市场上的可得性和多少，而且他们也知道实际的交易价格。但一切都是秘密。你到底能和别人分享什么？

“这是真的，这要归功于我们的工作方式和现行法规。估值报告出现在销售或融资实体变更之前。物业估价师知道交易的细节，但不能分享，根据法律规定和专业标准，我们有责任将估价过程中获得的所有资料保密。这并不重要，无论这是否在一份关于编写估价报告的合同中加以规范。“