提问：

章哥好，本人刚需，有首房首贷资格，感觉今年房价肯定大涨，所以准备上车。是否自住无所谓，主要就是投资。请问一下，如何能买到笋盘，只要能跑赢大盘就行，没有太大的需求。另外，我想融资增加首付，请问哪种最合适?谢谢。

回答：

1、 首先说，如果你判断今年房价大涨，或者说房价真的大涨了，那能买到房子就不错了，都是笋盘也就没有笋盘了。

在历次房价上涨时期，拿着钱去满大街淘所谓笋盘的，很多人最终都踏了空，干脆什么都没买到。而买了房赚到钱的，却恰恰都是稀里糊涂就入场的。

牛市无笋盘，在大盘整体上涨的时候，是没人给你时间去挑选的。或许挑来挑去找到一个所谓的好机会，但那肯定又不是好机会，因为你想到的别人早就想到了。旺市中的所谓机会，往往都是陷阱。

2、 没有太大的需求，只要能跑赢大盘就行。这个需求还不够大?

你是刚需，本来资金就不多，选择余地也不大，但是奢望确实不算小。这和去股市里淘金一样，拿着一点钱非要买到涨幅超过大盘的。那如果有人敢给你承诺，肯定是个骗子!

首先要理解什么是大盘?那就是最普通的房子的涨跌幅度，而这种房子才是市场的基础。富贵险中求，如果想跑赢大盘，同时就要冒赔本的风险。请问做好这种准备了吗?

刚需上车，也就是首次置业。最大的原则是什么?是保值，能确保不受损失是第一位的，因为这投资要成为你几年后置换的资本。所以建议不要有太大的奢望，稳妥第一。

3、 如果有所谓的笋盘，那在楼市上涨之后是找不到的，只有提前就入市。比如楼市低迷期，很多业主卖房都熬不住长时间挂牌的等待，所以宁可降价出售。此时，或许能买到便宜的房子，静等房价上涨。但是，这时机谁又能保证呢?时机，只有错过了才知道，身处其中是不可能感觉到的。

4、 不过今年房价上涨的可能性确实很大，至少看不到下降的空间了。

因为疫情引发了全球金融危机，所有主要国家都在放水救市。而在任何一个货币宽松的时期，还没有不动产下跌的先例。也就是说，在今年的货币规模如此巨大的情况下，房价上涨是大概率事件。

建议现在就开始看房，是否出手倒不一定，可以先做准备，锁定目标。如果高层推出鼓励买房的政策，那就说明房价必涨，一定立刻出手。此时买到的，可以认为就是笋盘。

5、 如果想跑赢大盘，那就必须是特殊的地段。

一般是两种，一是市区中最优质的地区，集中了产业、教育、商业配套等所有稀缺资源的板块。二是五环外新区，在规划明确，建设却尚未完全铺开，轨道交通也待完善的地区。

市区中比如金融街和中关村等地，不仅是老牌的产业区，而且无论是配套还是教育都排在北京前列。哪怕是在楼市低迷期，这里都是最抗跌的地段，甚至能做到逆势上涨。可是，如果一个地区的房子无可挑剔，那就有一个缺点：太贵!

新区的房价涨幅或许更能超过市区，但这就需要冒风险了。如果是已经建设的差不多的新区，也就是跟随北京大盘了，利好出尽也就没什么想象空间了。只有那些配套尚未成熟的板块，才有可能成为黑马。

可是，这种板块又太多了，几乎无法选择，而且远期规划都跟一朵花似的，含苞待放，可谁知道什么时候开花结果呢?

总之，市区和配套基本成熟的新区，代表着稳妥，顶多略超过大盘涨幅。如果在新区中选择，尤其是尚不成熟的新区，那就有了赌的成分，风险也就较大。

6、 融资。

建议先计算清楚自己的还贷能力，然后再考虑融资模式。杠杆率尽量不要太大，一定量力而行。

你是刚需，又是首房首贷的资格。那也就是名下并没有房产可做抵押，那垫资之后再抵押贷的模式就不适合。不仅难于操作，也浪费了首贷资格。

信用贷也不合适，就算你信用良好能申请下一些，额度也不会太大，而且影响买房时的商贷额度。

此外的信用卡套现也不建议做，不仅难度大，而且银行不傻，如果是用你的名义的话，很容易就被人家看穿，同样是影响房贷。

总之，还是建议量力而行，这点我帮不上忙。

7、 总结：买房是投资，不是。建议放平心态，不要抱着一夜暴富的心态去买房，更不要因此而放大风险，稳妥和保值是第一位的。