为推进租购并举，从三年前开始，北京试点集体土地建设租赁住房，如今首个开工的项目正式开业。据新京报记者了解，位于南三环方庄桥西南角的泊寓成寿寺社区首期共计235套房源已经于今年5月底全部租罄，7月份正式开业，二期预计9月30日开业。

利用集体土地建设租赁住房，既有利于促进集体土地集约利用，又有利于缓解租赁住房的供应压力，稳定租金水平。而引入房企等社会力量参与到集体租赁住房中来，不仅提升租赁的品质，还将实现专业化运营。

房企如何参与集体租赁住房的建设与运营?集体租赁住房到底长什么样?租金多少?通过泊寓成寿寺社区，或许可以揭开神秘面纱。

社会力量参与北京首批集体土地租赁住房

北京是最早启动集体土地建设租赁住房的城市之一。

2017年11月16日上午，北京印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。测算下来，未来五年将有40万套的市场租赁住房供应可期。

在去年9月份，北京市住房和城乡建设委员会副主任李荣庆曾透露，全市共确定68个集体土地租赁住房试点项目，已开工21个，可提供房源约2.7万套。而首个开工的项目就是泊寓成寿寺社区，由北京万科建设与运营，于2018年3月15日取得立项批复，8月23日取得“工程施工许可证”。

在集体土地建设租赁住房中，房企成为一股重要力量，政府为推动项目的进展提供了政策支持和服务。由于是集体性质，集体土地建设租赁住房采用合作模式，以泊寓成寿寺社区为例，村集体以土地经营权与北京万科合作，北京万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权。村集体长期获得稳定收益、享受超额经营分红，北京万科专注于产品打造和服务运营，追求长期可持续的发展。

值得关注的是，作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，泊寓成寿寺社区受益于优化营商环境的政策背景，也受到了区政府主管领导的高度重视。据介绍，区政府多次组织项目专项协调会，推动项目进展。与此同时，也得到了各相关委办局的大力支持，在项目手续办理上给予了技术和政策上的诸多帮助。

除了泊寓成寿寺社区，据了解，由北京万科建设和运营的泊寓高立庄集体租赁住房项目也于去年底部分完工，已经开始向周边企业和个人预租。

规划调整背后是欲打造南三环门户形象

资料显示，泊寓成寿寺社区总用地面积1.03万平方米，容积率2.8，总建筑面积4.75万平方米，地上计容建筑面积2.88万平方米，地下建筑面积1.87万平方米，整体规划约901间长租公寓、约3800平方米商业、约600平方米社区配套。

由于是第一个开工的集体租赁住房项目，无明确规范可依，据介绍，在设计初期，丰台区规委、北京万科、中国建筑(601668,股吧)设计研究院一起对项目的规范要求及配建指标等进行了深入的讨论研究。

“如果按居住类配建，项目商业指标仅不到一百平方米，但考虑到毗邻三环位于丰台门户位置，且产品受众以青年客户为主，商业就显得尤为重要了。因此，在项目地上地下都配置了约10%的商业服务指标，同时打造成开放街区的形态，满足项目自身需求的同时也提升了区域配套品质。”北京万科的相关负责人表示。

此外，该社区也从真实使用角度考虑，对于停车位指标进行调整，“青年租赁客户对机动车停车需求很小，共享单车的存在也大大降低了非机动车停车的需求，在跟区规委共同研讨后，将项目停车指标降低，把更多空间给到了社区配套。”同时，考虑到人员较为密集，对于消防要求进行升级，以公建标准从严要求，在户内也设置喷淋装置。

值得关注的是，由于是第一个开工的集体租赁住房项目，且位于南三环重要位置，泊寓成寿寺社区要打造成区域的门户形象。“对于立面造型没有采用成本最优项选择，而是采用了更公建化，成本较高的立面风格。”上述负责人表示。

营造开放式社区 研发5大个性主题房

北京首个落地的集体租赁住房项目到底长什么样?90后北京女孩玖龄告诉记者，她是最后一个租到房子的人，非常幸运，“租在这儿，一是相比于很多老房子，万科做的长租公寓，在住房品质上有很大提升，不仅可以实现拎包入住，公寓内的公共空间很有特色，云中图书馆、减压健身房、欢乐轰趴馆等，自从住进来后，我的生活规律了很多。此外，公寓离地铁方庄、刘家窑站都很近，出行方便。”

在租赁住房的设计上，改造型泊寓受到原有建筑规划的诸多限制，难以施展拳脚，而集体土地自带全新开发建造的优越性，拥有了更多设计和创造的空间。如果说公共空间是为了满足租户的社交需求，那么私人居住空间的个性化打造，则是长租公寓市场的一次创新举动。

据介绍，从规划建造之初，泊寓成寿寺社区就专为年轻人考虑，创新研发了5大个性主题房，包括女生主题房、健身主题房、直播主题房、SOHO主题房、宠物主题房，以主题表达个性，以个性构建社群。

诸如对于女生主题房的个性设定，泊寓成寿寺社区相关负责人表示，长租客户中有近60%是单身独立女性，一方面她们需要更高的居住安全感，另一方面千篇一律的长租常规家居配置无法满足女性客户的基本需求，因此我们打造女性专属的主题房，以填补女性客户需求的市场空白。因此，在室内设计上，配备了超级衣橱、美颜梳妆台、翻滚大床等。

互联网时代，短视频火爆，催生了网生一族，开启一个个创业故事和商业模式，泊寓成寿寺社区专门拿出一批房源设计成网络直播房，“结合网络直播的相关功能，一方面减少了网生一族额外租赁工作室的成本，让创业更轻松，另一方面，也考虑到直播房客户的作息习惯，单独设置楼层，避免打扰非直播房客户。”据了解，网络直播房里面有多功能直播间、智慧收纳等。

除了公寓外，泊寓成寿寺社区还配有商业、社区配套等。据介绍，该社区要打造成一个智慧社区、活力商街。其中，3800平方米的商业围绕“新南城 新青年”的主题商业设计，规划网红品牌+基础生活配套，兼顾南城老北京文化(000802,股吧)底蕴、网红地标和夜间经济发展，诸如营业到凌晨2点的深夜食堂，时尚打卡店，老北京特色文化街区，开放式的社区广场等。

这样设计个性、配套齐全的集体租赁住房，租金是多少呢?想必很多人关心。

在拿项目之初，北京万科做了万全的思考，“月收入1-1.5万元的人，一居室3000元/月才是一个相对合理的价格，而目前市场的价格相对较高。”项目相关负责人表示，“我们认为一个3000元/月、40分钟地铁可达的租赁项目才算得上成功，所以某种意义上，成寿寺项目3600元起租，通勤20分钟，算基本达到要求。”

新京报记者 段文平