与营销计划同步进行的，还有房企的融资计划。7月9日，佳兆业发布公告称，拟发行7亿美元优先票据，最高利率11.25%。据北京商报记者不完全统计，仅过去一周，就有十余家房企有了发债的动作，其中不乏融创、绿城等品牌房企，融资(含计划)规模约人民币289亿元。而他们对外融资的目的也是在为现有债务进行再融资。业内人士认为，受疫情影响，各地都出台了扶持政策，当下既是众房企需要资金储备的时候，也是房企对外融资的“窗口期”。

多维度找钱

北京商报记者统计发现，房企发行的债券品种方面，美元债有6例，合计规模约192亿元人民币;超短期融资券有4例，合计规模63亿元。综合来看，上述融资所得款项多为“借新还旧”之用，意在为现有债务进行再融资。

其中，7月9日，佳兆业拟发行7亿美元优先票据;7月8日，云南城投拟发行8亿元超短期融资券;7月8日，招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券;7月7日，绿城中国成功发行五年期3亿美元高级债;7月7日，融创中国拟发行两笔优先票据，合计10亿美元……

对于房企密集的融资举动，中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，受疫情影响，众房企皆面临资金压力，在外部市场不确定的情况下，保持足够的资金储备，是抵御未知风险的关键。最近一段时间，多数房企都在打折促销来加速回笼资金，但这笔款项具有滞后性，对外融资是保障企业正常运营的有效手段。此外，下半年是房企们的发力期，一些战略安排也需要资金的支持。

北京商报记者了解到，除了美元债、超短期融资券等常规融资外，房企也积极拓展多种融资手段。以中国金茂为例，7月3日，中国金茂与配售代理订立配售协议，共配售约6.02亿股新股份。据公告，估计所得款项净额约为34.16亿港元，中国金茂拟将款项净额用作竞投土地、偿还债项等。

与股权融资不同，碧桂园则发布了“以股代息”计划，根据计划安排，碧桂园最多发行约8.3亿股。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，以股代息也可以看作一种“变相”的融资方式，发行方可通过减少交易环节降低相关交易成本。

头部效应

业内研究院近日发布的报告显示，截至2020年上半年房企新增债券类融资成本较2019年全年下降0.72个百分点。具体来看，境内债券融资成本4.14%，较2019年全年下降1.18个百分点，主要由于短债发行量上升，叠加上半年宏观短期流动性宽松，使得各个梯队房企的境内融资成本均实现下降。

从数据上看，房地产行业整体融资成本在下降，但这并不意味着低利率融资“红利”惠及到所有房企。

以此次北京商报记者梳理的13家房企为例，绿城中国本期发行的五年期3亿美元高级债，其票面利率仅为5.65%，这也创造了绿城中国中长年期美元高级债发行的历史最低水平。

而当代置业拟发行的2.5亿美元绿色优先票据，其票面利率却高达11.5%。北京商报记者了解到，今年以来当代置业已进行多次高息发债。2月20日，当代置业发布公告称发行2022年到期的绿色优先票据，票面利率11.8%;2月27日，当代置业发布公告称将发行一笔2024年到期的绿色优先票据，票面利率为11.95%。上述票据发行所得款项净额均用于若干现有债务再融资。

时间往前推进，明发集团的高利率发债也一度引发市场关注，票面利率高达22%。值得一提的是，若明发集团在债券到期日未能根据债券条件支付任何到期款项，则该美元债的利息将会由22%+10%飙升至32%。

谢逸枫表示，除房企自身所营造的品牌效应外，企业的信用等级、利润表现、整体负债率等都会影响到融资利率的高低。“马太效应”使然，房企融资也愈发向头部靠拢，尤其是目前销售表现不佳的情况下，资本市场也有意“择优录取”，部分房企的高息发债也是无奈之举。

业内研究院在报告中也指出，整体来看，由于龙头房企在偿债能力方面体现出优势，目前在经济短期流动性宽松下，龙头房企融资成本相较于中小房企成本更优，较以往的降幅更大。

偿债高峰到来

“受疫情影响，房地产销售‘停摆’的同时，房企融资的步伐也在此前有所放缓。”谢逸枫称，为应对疫情影响，各地都出台了扶持政策，房企融资门槛也相应下调，当前节点也可以理解为房企对外融资的“窗口期”。此外，随着市场回暖，众房企之前所积压融资需求也在集中释放。“归根结底，就是房企缺钱了。”谢逸枫进一步表示。

房企密集发债的背后，是新一轮偿债高峰的来临。克而瑞数据显示，今年7月房企将有32笔债券到期，金额共计554.84亿元，环比大幅上涨91%，众房企将迎来新一轮的偿债高峰。

业内研究院发布的数据也显示，2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期，境内外融资债券到期规模约为5588亿元人民币，较上一年增加58%，部分债务集中到期，房企下半年债务偿还呈高压。

对于下半年房企的偿债压力，严跃进指出，为避免债务违约，“借新还旧”是房企惯用的套路，但最根本的还是要在营销端发力，加快资金回笼速度。今年下半年，受制于资金压力，大型房企可能会放缓拿地节奏，只选最“正确”的地块，而中小型房企则会放弃一定的规模诉求，以收缩发展为主。

业内专家对下半年房地产行情进行了预判。王小嫱认为，随着下半年积压需求的进一步释放，个人按揭贷款和预付定金将会进一步好转，房地产行业的资金同比降速进一步收窄，不排除转正的可能性。不过可以明确的是，虽然上半年房企境内债融资环境改善，但信托的发行规模仍受阻。