西安市场上看起来有很多楼盘，但当你真正想买的时候，却发现可以选择的余地其实很小，从这个角度来讲，西安的购房者其实挺苦逼的。

上面这段话，是上周末地产房剑线下粉丝见面会暨买房公开课第2期活动上我说的。

而大家的选择余地之所以很少，主要原因是西安的库存量太少了。

01西安官方发布楼市数据!住宅库存量只有57.94万㎡!由于西安住建部门很少发布市场运行数据，因此我们只能参考西安统计局发布的数据，反正都是官方的。昨天(11月10日)，西安市统计局官网发布了《房地产开发投资平稳增长 商品房销售持续回升——2020年前三季度西安经济社会发展系列报告之四》一文，披露了2020年前三季度西安房地产市场运行情况。

根据统计局的数据，2020年1-9月西安全市房地产开发投资1867.36亿元、同比增长3.0%，全市商品房销售面积1745.52万平方米、同比下降2.0%，截至9月末全市商品房待售面积178.75万平方米、较8月末减少2.76万平方米。

总结一下就是：投资额在增长，销售面积小幅下降，库存量持续减少。

跟大家关系最大的就是住宅了，因此我们关注一下住宅的数据。

统计局的数据显示，2020年前三季度西安住宅销售面积1414.79万平方米，下降3.0%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点;占比全市销售面积的81.1%，较上年回落0.7个百分点。其中，现房销售面积136.63万平方米，增长14.9%;期房销售面积1608.89万平方米，下降3.3%。

按照这个节奏，预计今年全年西安住宅销售面积基本可以与去年持平。但需要注意的是，今年现房销售面积增长比较快，也就是说二手房销量增长比较快。

而与未来市场走势关系最大的，是库存量。

统计局的数据显示，截至2020年9月末，西安住宅待售面积57.94万平方米，较8月末减少1.34万平方米。办公楼待售面积16.08万平方米，商业营业用房待售面积66.39万平方米，其他房屋待售面积38.33万平方米。

很明显，西安住宅库存量告急，而商业物业库存量很大。住宅这点库存量够卖多长时间，大家可以算一算。

这也就是为什么当大家想买房子的时候，发现没有房子可买的原因所在。

从这几个月的市场表现来看，西安市场上高性价比的刚需盘、改善盘基本还是得摇号才能买到，而一些大户型的改善产品虽然说不用摇号，但平销经过一段时间去化之后也基本可以卖完。

02库存量为啥这么少?疫情、限价、需求。为此，我专门找了一下今年前9个月西安新建商品住宅的供应量、需求量数据的。从下面这个图表可以看出，今年前9个月中有4个月西安商品住宅成交量是大于供应量的，也就是供小于求。下面这张图表是地产房剑整理的今年1至10月西安每个月结束意向登记的商品住宅房源量。今年前10个月，西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城共计有70147套房源结束意向登记，平均到每个月大约是7000套左右。在前10个月中，只有6月份的新增供应量是在1万套以上。

对此，很多粉丝朋友在纳闷，为什么西安会出现供应不足的现象呢?

对此，地产房剑认为，主要有以下几个方面的原因：

第一，受到疫情影响之后，很多工作暂停了1个多月。这其中包括土地供应、施工等等，从1月20日之后就按下了暂停键，春节、疫情，等很多工作恢复其实已经到了3月份才陆续开始，这必然导致很多节点向后推迟1个半月。而即使3月份开始恢复上班，也还没有恢复到正常状态。

第二，限价因素导致很多改善产品、高端盘价格备案一直无法获批。由于西安房价还在涨，因此西安正在执行严格的限价政策，通过价格备案把控整体价格走势。因此，很多高端盘、改善盘的价格备案一直被压着，必然对于市场新增供应产生影响。

第三，今年成交的土地，大部分项目还没有入市。今年大家的感觉是大牌房企不断在西安拿地，但事实上这些今年新成交的地块，大部分项目还没有入市销售。根据地产房剑统计，今年新成交的土地，除了电建地产·西安泛悦城、金地·中央公园、中南·春风南岸等个别项目属于产业勾地、补挂手续之外，大部分的项目还没有入市销售。

第四，与供应量跟不上同时发生的是，西安的需求量则并没有减少。特别是去年6.20新政规定落户满1年后才能在西安有购房资格，这意味着今年6月份在西安有购房资格的人数又在增加，再加上原有挤压的需求量、新增的需求量，使得市场需求持续处于高位。

03老盘加推、纯新盘扎堆入市，能否缓解供应不足问题?对于今年前三季度以及后续西安房地产市场的总结与判断，西安统计局报告中官方的原话是：前三季度，全市房地产开发投资和销售持续回暖，各项指标全面回升，房企拿地热情依然较高，疫情对我市房地产开发的影响基本消除。下阶段，在市场存货持续减少的情况下，我市居民住房的投资改善需求将进一步增强，预判全年我市房地产开发市场将继续保持平稳运行态势。

可以说，面对当前住宅库存量处于低位，增加市场供应是当前西安楼市当务之急。

根据地产房剑统计，截至目前，西安有5000套左右的房源价格已经公示等待拿证开始销售。除此之外，西安还有超过40个纯新盘展厅、售楼部已经开放等待价格公示后拿证入市。

老盘的加推，纯新盘的扎堆入市，将会从一定程度上缓解西安住宅供应不足的问题。

而在西安等待入市的纯新盘中，建议大家重点关注以下楼盘：

高新区域：保利·天悦丨悦峯、中海·寰宇天下、高新·天谷雅舍、中国铁建·西派国樾、隆基泰和·云玺领峯

航天基地：融创·揽月府新品、鑫苑府、绿城·紫薇公馆

浐灞区域：旭辉·国宸府、融创·云潮府

城北区域：碧桂园·锦里、老城根蓝光·雍锦世家、华宇·锦绣长安、东原·印未央、朗基·锦悦湖

长安区域：融创·江山宸院、新兴熙园

港务区板块：融创·时代奥城、融创·望江府、金地·玖峯汇、招商城市主场二期

城东区域：龙湖·天曜、融创·宸悦和鸣、红星·天铂