文/庞无忌

麻烦缠身的蛋壳公寓17日股价反常出现大幅走高，盘中涨幅一度超过80%。截至当日收盘，蛋壳公寓报价每股2.40美元，涨幅高达75.18%，最新总市值为4.39亿美元。

近期传闻破产的蛋壳公寓为何突现股价大涨?市场传言，蛋壳公寓或被房地产经纪公司我爱我家接盘。不过，我爱我家方面当日向国是直通车表示，并没有接到这样的消息或通知。有消息称，目前蛋壳依然在寻找接盘者。

即便大涨75%，但蛋壳目前的股价和市值与今年1月份登录纽交所时仍有较大差距。彼时，蛋壳的发行价为每股13.5美元，市值达27.4亿美元，目前蛋壳股价较之跌幅依然超过80%。

蛋壳是谁?

作为国内长租公寓头部企业，蛋壳公寓是第二家上市的内地长租公寓运营商，也是今年登陆纽交所的中国“第一股”。

天眼查App显示，蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司成立于2015年1月，注册资本1000万人民币，法定代表人为蛋壳公寓创始人高靖，经营范围包含资产管理;住房租赁经营;从事房地产经纪业务;酒店管理;投资咨询;出租办公用房等。该公司由高靖持股57%，由蛋壳公寓联合创始人崔岩持股43%。

曾经，蛋壳备受资本宠爱。

天眼查数据显示，在IPO之前，蛋壳公寓在短短5年时间里完成了7轮融资，总融资额近10亿美元，许多知名机构如：蚂蚁金服、春华资本、华人文化产业投资基金等都是其投资人。在2019年3月份的C轮融资时，蛋壳获得5亿美元，彼时，其估值已经达到20亿美元。

蛋壳官网显示，其管理房间超过40万间，累计服务用户超过100万人。北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京、成都、苏州、无锡、重庆、西安等13地市场均有蛋壳的布局。

蛋壳的麻烦事

或许是扩张的步子迈得太大，蛋壳的问题逐渐浮出水面。CEO被查，拖欠房东租金，租户被断网、断电、断水，员工被拖欠工资……越来越多事件被曝出，蛋壳公寓的麻烦也像滚雪球一样越来越大。

位于北京市东城区朝阳门内大街的蛋壳公寓总部已多次被曝出，有几十甚至上百人集中上门维权，他们包括蛋壳的房东、租户、承包商、维修、保洁等人员。

家住四川省成都市的潘先生是蛋壳的房东。“去年签的约，之前一直好好地按时付租金”，潘先生对国是直通车说，没想到疫情过后，他先是被蛋壳要求提供免租期，然后被迫下调了租金，原本季付的房租也被要求改成了按月付。

“最近一个月的房租一直没有付，已经晚了大半个月了”，潘先生表示担忧，“现在房子里住着人，就怕租客已经交了房租，我想解约，又担心租户不肯搬，真是两难。”

小红书上一位名为“蛋仔很调皮”的用户在视频中哭诉，给蛋壳交了一年的房租，如今只住了半年，就被房东上门要求收回，因为房东一直没收到蛋壳方面的付款。现在不仅1万多的租金打了水漂，自己还可能要露宿街头。

天眼查App显示，11月以来，蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司已3次被列为被执行人，执行标的累计超1000万元人民币。此外该公司还涉及多起司法风险信息，案由包括房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷、劳动争议等。

对于愈演愈烈的破产传闻和维权漩涡，蛋壳在官方微博回应称，“感谢大家的关心和支持，我们没有破产，也不会跑路!请不要信谣传谣!”。

在此之前蛋壳也对媒体表示，公司目前的确遇到资金困难的情况，正在积极进行处理，长租公寓是一个新兴行业，也希望社会各方给予支持和理解。

长租公寓相继“暴雷”

蛋壳的麻烦可以说是长租公寓“成长烦恼”的一个缩影。

国内长租公寓从无到有已经历了10多年的发展，但直至2014年底政策和资本双轮驱动，这一行业才真正站到风口之上。天眼查数据显示，2015年，全国长租公寓相关企业年注册量首次突破100家。此后每年长租公寓一直保持快速增长。

但今年以来，长租公寓行业可谓“雷声”不断。今年8月份，杭州长租公寓友客、巢客相继“暴雷”，此后，寓意、适享、岚越公寓等也被曝已人去楼空。长租公寓企业因资金链断裂、经营不善而破产，导致众多房东、房客蒙受损失。

天眼查此前发布的一份报告显示，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。此外，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

长租公寓做错了什么?

景晖智库首席经济学家胡景晖此前曾多次警示长租公寓暴雷风险。他表示，长租公寓频频爆仓的根源主要是商业模式天然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。

以高进低出为例，胡景晖解释说，过去，许多企业在资本加持下争抢房源高价收房，尤其是2017年和2018年，很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源;为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。这其实是默认一线城市和强二线城市每年房租是两位数上涨，但实际上，租客对租金的支付能力有限，存在租金天花板，收入增长不能匹配租金增长速度。

此外，有业内人士指出，其实，如蛋壳、湾流等这类头部企业，是本着长期发展、深耕经营的初衷在做长租公寓运营，但一方面因为前期扩张太快，盲目扩大管理房间规模。2017年-2018年企业快速扩张，获得的房源增长迅猛，但与之匹配的房源运营管理能力未及时补齐。

另一方面未聚焦单店盈利，单店未盈利的情况下，没有做好“以出定收”的动态房源管理，就是说，企业应依据出房速度及时调整收房情况，并建立相应的经营预警机制。

分析认为，目前蛋壳事件发展情况，已经引起了相关部门的关注，由于蛋壳为头部企业，涉及面较广，且商业模式有可发展的空间，事件持续发酵，不排除有经营能力的企业伸出援手，来降低事件的负面影响。

多地紧急出手规范租赁市场

长租公寓频频暴雷的背后是租赁市场监管亟待加强。有的地方已经出手了。

17日深圳市住建局发布紧急通知，要求租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

西安市政府同日印发关于住房租赁试点工作实施方案的通知，其中规定，稳定住房租金水平。2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

重庆市则出台新规称，凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。

贝壳研究院高级分析师黄卉在接受中新社国是直通车采访时表示，未来房屋租赁方面，秩序优化，监管加强是趋势。为了解决“高收低出”“长收短付”带来的资金问题，针对于企业的“长周期预收租金”的监管会日益加强，倒逼企业“去杠杆”。

黄卉认为，此方式一定程度上能规避“高收低出”的模式问题，在落实资金监管时候，也要注意分类监管、分步实施。她建议，在资金监管的设计上，可以与信用信息管理体系相结合，对于信用较差、非正规经营的企业进行重点监管，加强资金监管的力度;对于信用信息较好、正规经营的企业可以适当减轻监管力度，给予企业一定的经营和发展扶持，重点扶持优秀和标杆企业、打击违规企业，优化行业发展环境。

对于长租公寓企业来说，黄卉指出，需要进一步规范资金使用制度，审查自身合规性，同时做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

长租公寓企业一旦出现问题，胡景晖说，还是应该“谁存在过错，谁承担损失”，应坚决向运营商追责。对于住房租赁这个国家重点发展的行业，他认为，还是要先规范，后发展。不能以放松监管、牺牲监管为代价去发展。

来源：国是直通车

编辑：张何缘

责编：周 锐