系列| 酒店投资

主题| 最佳时机

| 前言

过去的数月中，受疫情影响酒店业经历了“至暗时刻”。中国饭店协会相关数据显示，疫情贯穿的2020年第一季度，全国有74.29%的酒店和民宿选择直接闭店。2020年前两个月，中国酒店业因疫情损失超过670亿元。

但为什么在酒店经历了如此动荡过后，季琦仍然坚持说“没有一个时刻比今天投资酒店更好”?这句话背后的含义是为了华住酒店门店加盟的推广?还是在暗示这个众人退场酒店、物业空置率上升的时刻，对于酒店投资者来说是一个抄底的好时机?

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#01

中国酒店发展方兴未艾

季琦的原话：疫情让我们今天有资格、有能力、有可能、有空间去谈租金的折让;一线城市写字楼的空置率正变得越来越高，这次疫情又给电商带来了难以想象的冲击，市场整体低迷的情况下，正是酒店从业者低价入局的大好时机，对于一二线城市，从通货膨胀的角度考虑，他建议投资者“租长合同，过去租10年，现在租15年”。对于弱二线和三四线城市，则可以考虑购买物业，“在一些房价还没有起来的城市里面，买房子还是有机会的”。

从上述季琦的演讲中，能轻易提取出三个关键词“低价入局”、“15年租期”以及“购买物业”，这也正是近几个月很多酒店投资者所正在实践的，通过低价入局购置折让物业、接手关店酒店、或以更强势的姿态签订长租期低递增的合同。

在这个时间节点用底价购买到酒店市场的入场券，待市场水平恢复稳定、疫情完全散去后，只要在选址、筹建、运营阶段没有大问题，酒店类投资者将会获得更好的Revpar和预期内的ROI。

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#02

比名间金融高的回报率

稳定的现金流

酒店，借由最近酒店集团都特别热衷于下沉市场，所以我们拿三四线城市的中端酒店来讲，单晚房价在200~230区间，以60间房、180元的RevPAR(入住率*平均房价)为例，虽然单笔收入不大，但每天发生的流水总额也有10,800元，一个月也有324,000的流水，这相比起会涉及大量拖欠尾款的工厂、工程和广告等这类公司来说，中端酒店的应收账款的是一个较为罕见的存在。

不同于工厂的大订单，尾款拖着拖着能把工厂老板给拖到怀疑人生，酒店住一晚就结一晚，细水长流。现金流是企业的生命线，而对于酒店经营，现金流就是一大优势。

高收益率

经济、中端品牌酒店大多是改造物业，投资回报周期在4-5年，按月回收。内部收益率在20%-25%之间，高于普遍的民间金融回报率，而风险则远小于民间金融。高端档次酒店大多是新建物业，投资回报周期在15年左右，内部收益率正常锁定在3%左右。

都知道高星酒店不赚钱，一个星级酒店的投资回报周期在20年以上的也遍地都是，过去十多年，投资酒店最多的则是房地产开发商，利用酒店做杠杆、贷款，从而为房地产服务，这一类型的酒店投资就不能成为这篇文章所讨论的主题。那么作为民营资本、股份企业，和个人投资者为什么看好酒店?其中的原因在于它真的能赚钱。

酒店投资本身也是一种理财手段，追求收益，相较于其他项目投资，投资酒店收益高，回本快，酒店年投资收益率一般在20%~25%(4年回本)，一些好的项目甚至可以做到35%以上(3年内回本)，且风险也远低于其他项目投资，相比起拿几百万的资金到股市里面刺激战场，酒店更像是一个老老实实的耕耘者。除了后期稳定的收益率以外，对物业的增值作用也是很多投资人所看中的，即使是出租物业的持有人，也更愿意将物业出租给做酒店，甚至可接受较低的租金水平，毕竟酒店的入驻能为物业其他楼层的商户进行引流，可谓一石二鸟。从利润层面来说，一间房开出去之后，客人使用一夜消耗的无非就是水电气和耗用品，加上清洁费用、早餐成本、管理费用等。

即使是体量比较大的酒店客房，因为顾客住宿而产生的直接成本一般一间夜不会超过100块;而有些快捷酒店一间夜可能不会超过40块钱。这相比客人所付的房费来说，确实是高利润。

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#03

投资、面子、地皮

小投资，大面子

个人业主投资最多便是中端酒店比如亚朵、全季、丽枫等，单房造价成本在8~12万之间，客房体量在80~120左右，总投资在640万~1440万区间。许多本地的业主都是当地公司的大老板们，希望通过投资酒店追求收益的同时，又拥有一家不错的酒店，面子和里子上都得到满足。

在多数情况下，中端酒店的业主(股东)都不是一个人，有20多个朋友一起投资做股东的也大有人在，其中占股2%的也有。一方面坐享收益，一方面作为公司接待客户和私下接待朋友都提供了最优的场地。

最值的是-地皮

对于购买或自持物业做酒店的业主来说，酒店只要不亏，就是在赚，最值钱的并不是酒店的装修，而是酒店的固定资产和脚下的地皮。一座大型酒店，对于周边的地价、房价和城市形象都是有带动作用的。

所以对于酒店来说，就具备了产业性质的低成本拿地机会，行业内一般称为“勾地”。而等到周边区域建设成熟之后，脚下之地，不论是贷款还是转让，都有巨大的价值增幅。

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#04

随大势：下沉再下沉

根据中国饭店协会发布的《2020中国酒店业发展报告》，从全国酒店城市分布来看，一线城市、副省级城市及省会城市、其它城市这三大区域的酒店设施数分别是2.7万家、8.8万家、22.3万家，所占比重分别是8%、26%、66%。

另外，三四线城市酒店业连锁客房数192.8万间，非连锁客房数是910万间，三四线城市酒店连锁化率占17%。

由此可见，我国绝大部分酒店分布在三四线城市，且目前三四线城市酒店连锁化程度不高，为我国酒店业渠道下沉，差异化突围指明了新的方向。

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#05

得小体量者得天下吗?

70间房以下的中小型酒店占比相当高，小规模酒店仍是蓝海市场。从全国酒店规模结构来看，全国15-69间房的酒店家数为26.4万间，占比78%;70间房以上的酒店家数为7.4万家，占比22%。@中国饭店协会

由此可见，我国酒店业70间房以下的中小型酒店占比相当高，且该规模体量的酒店连锁化程度不高，谁能率先寻找到该规模体量酒店的盈利模式(OYO是该规模体量酒店的先行者，但不幸的是，它也是最早拉跨的)，谁就能先行一步，抢占蓝海市场。

所以，朋友们，要一起下沉么?