住房关乎国计民生，房价更是老百姓(603883,股吧)最关注的热点话题。1月19日，央行发布的《2020年第四季度城镇储户问卷调查报告》(下称调查)显示，23.1%的居民预期“上涨”，相比于上个季度环比下降2个百分点，“下降”预期环比增长0.4个百分点。

纵观2020年房价变化，也颇为曲折，经历过一季度的低迷后，二季度开始反弹，三季度后转入调整，12月翘尾。事实上，为促进房地产和金融市场平稳健康发展，监管部门多次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。从2020年8月的房企三条红线到2020年年底《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》)的下发，房企融资持续加码。

2020年四季度居民对下季度房价“上涨”预期降低

具体来看，对下一季度的房价，23.1%的居民预期“上涨”，53.0%的居民预期“基本不变”，11.4%的居民预期“下降”，12.5%的居民“看不准”。

相比于2020年第一季度、第二季度、第三季度的调查数据，居民对房价“基本不变”的预期持续加强，“看不准”预期稍有下降，而“下降”预期连续降低后，在四季度略微上涨。值得关注的是，城镇居民对于房价“上涨”的预期飘忽不定。经历过第二季度环比下滑，第三季度环比上升后，第四季度对下季房价再次迎来环比下滑，仅比第一季度上涨了0.1个百分点。

前三季度中，居民对下季房价预期“上涨”的比例分别是23.0%、22.8%、25.1%，呈现逐渐增多的趋势，四季度有所减少;对下季房价预期“基本不变”的比例分别是48.0%、51.2%、51.2%，变化较为稳定;对下季房价预期“下降”的比例分别是15.9%、13.2%、11%，呈现逐渐减少的趋势，四季度有所增加;对下季房价预期“下降”的比例分别是13.1%、12.8%、12.7%，占比较为稳定。

21世纪经济报道记者记者注意到，虽然对于房价上涨预期的居民比例变化并不大，但居民在被问及未来3个月准备增加支出项目时，选择购房的居民比例在2020年前三个季度呈现上升趋势，由19.2%到19.7%再到20.1%，在第四季度为19.9%，虽略微下滑但并未低于第一、二季度。

此外，从城镇储户未来 3 个月准备增加支出的项目中占比最高项看，医疗保健取代了前三季度一直居于第一位的教育，购房则排在医疗保健、教育、旅游之后的第四位。

保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性

据21数据新闻实验室统计，2020年有43城新房、二手房均呈上涨趋势，其中新房有59城上涨，10城下跌;二手房有43城上涨，27城下跌，与2019年基本持平。具体来看，有39城新房上涨超4%，银川以14.22%领涨70城;25城二手房上涨超4%，深圳以14.24%领涨，远超排名第二的成都;银川、唐山、徐州这三城均入围房价上涨TOP5，而北海、牡丹江这两城均入围房价下跌TOP5。

纵观2020年房价变化曲线，与居民对于房产上涨预期飘忽不定相似，即一季度低迷，二季度反弹，三季度后转入调整，12月翘尾。受疫情影响，2020年第一季度70城房价涨幅稳中有落，第二季度略有上涨，第三季度和第四季度监管对房地产行业开始了进一步的严监管行动。

2020年8月，监管对重点房地产企业实施资金监控和融资管理规则，设置“三条红线”，一是剔除预售款后的资产负债率大于70%，二是净负债率大于100%，三是现金短债比小于1。2020年12月31日，央行、银保监会正式发布《通知》，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

国务院发展研究中心所长、研究员王微解读：“近年来，人民银行探索实践房地产金融宏观审慎管理工具，建立了首付比动态调整机制，实施了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。建立房地产贷款集中度管理制度，可以进一步健全市场化、法治化的房地产金融管理规则，与前期出台的房地产金融政策形成合力，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期目标。”

关于房地产金融政策，央行金融市场司司长邹澜表态，下一步，人民银行将坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

(作者：边万莉 编辑：马春园)