新浪财经 徐苑蕾

深圳前海片区同时迎来两个豪宅新房项目入市。根据深圳住建局官网显示，1月18日，龙光前海天境花园和天健悦桂府在同日获批预售许可证，两个项目单价区间分别为10.2-12.1万元/平方米和9-12.2万元/平方米，总价达到1153-1743万元/套和1068-1973万元/套。

而如今在寸金寸土的深圳前海片区，二手房均价约13万元/平方米，个别项目甚至达到20万/平方米的水平。在一二手房价格严重倒挂的利诱下，深圳或将爆发2021年的新一轮“打新潮”。

天健、龙光前海项目入市 同日获批预售

公开资料显示，自2010年成立至今，深圳前海片区通过招拍挂方式仅出让过三宗限价宅地，近日获批预售的龙光前海天境花园和天健悦桂府便是在其中两宗宅地上开发起来的项目。

2019年12月，由深圳国资委控股的天健集团(000090,股吧)以38.9亿元+配建人才房面积6000平方米竞得前海出让的首宗限价宅地，折合楼面价约为5.79万元/平方米，可售楼面价约为6.36万元/平方米，商品房最高销售均价为9.9万元/平方米。

根据1月18日深圳住建局官网公布的信息，天健悦桂府本次获批预售备案的住宅数量为427套，商业26套，预售总面积为54698.40平方米。住宅建筑面积约115-162平方米，均价约10.3万元/平方米，单价区间在9-12.2万元/平方米，总价区间在1068-1973万元/套。

而在天健集团拿地后不到半年时间，前海片区限价宅地的可售楼面价就突破了“8”字头。

2020年5月，龙光以最高限价115.97亿元+配建人才房面积40760平方米夺下第二宗前海出让的限价宅地，折合楼面价约为6.32万元/平方米，可售楼面价高达8.6万元/平方米，商品房最高销售均价为10.7万/平方米。该宗地块不仅新晋成为深圳新的“单价地王”，也是深圳历史上的第四宗“百亿地块”。

前海天境花园则是龙光地产在前海片区的首个住宅项目。根据深圳住建局官网显示，龙光前海天境花园本次备案住宅1003套、商业162套，预售总面积为132957.67平方米。住宅建筑面积约107-146平方米，均价约11.2万元/平方米，单价区间在10.2-12.1万元/平方米，总价区间在1153-1743万元/套。

前述两宗地块均采用“双竞双限”的方式竞拍，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交的人才住房面积。在高地价、限售价的情况下，对比两个项目可以发现，龙光项目可售楼面价和最高销售均价的价差只有2万元/平方米左右，而天健项目价差则有3.6万元/平方米，这意味着龙光项目的利润空间更为有限。

这就导致龙光地产不得不加快开发周期，通过加速推进项目入市，从而减少项目的财务成本，争取利润空间并尽快回收现金。

根据媒体报道，在龙光拿地第二天，就有工作人员入场;在拿地半年后就有市场消息称，项目已被正式命名为“前海天境花园”，并传出2020年底或2021年初即将入市。随着预售备案的信息披露，前述传闻也“应验”落地，距离龙光拿地约8个月时间。

一位TOP20房企工程负责人透露称，龙光前海项目是按照去年放宽的预售标准来申请预售的，这样做的话，从拿地到预售所需时间就比会一般项目快一点。

去年4月，为了缓解疫情期间开发商的资金压力，深圳政府放宽了商品房获批预售的条件。政策规定，2020年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，则可申请预售。

而按照按照广东省此前规定，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的三分之二、装配式建筑进度达到总层数的三分之一(高层)，才能申请预售。

“12月30日前开发商如果提前和相关部门沟通好，年后可以继续沿用去年放宽的预售政策;年前没有沟通好的，则需按照疫情之前的预售政策。目前我们还没有收到疫情政策继续执行的通知”，前述工程负责人表示。

千万豪宅买到即赚

前海片区是目前深圳房价的高地以及核心发展区域。根据公开资料，深圳前海片区可开发土地面积仅有14.92平方公里，并且以商务办公及产业大厦规划为主，住宅用地极度稀缺。

根据链家网数据，在寸金寸土的前海片区，二手住宅均价约13万元/平方米，个别项目如前海时代CEO公馆、中海阳光玫瑰园等楼盘甚至达到均价20万元/平方米的水平。

而在新房项目限价入市的情况下，一二手住宅存在严重价格倒挂，叠加前海核心区内已经一年多没有上新，业内普遍观点认为，深圳极大可能将爆发新一轮“打新潮”。

广东省地产专家智库成员、广州房协专家委员会委员邓浩志表示，“对于前海来说，龙光和天健项目10万元左右的均价就是价格洼地，保守估计购房者打新成功的话，赚个50%没问题，一套新房或可以赚几百万至上千万。在这样的套利空间下，各种融资和打新现象都可能会出现。”

1月19日，龙光前海天境花园和天健悦桂府公布了销售方案。方案均规定，无房者优先，意向登记保证金为300万元，房源与意向客户比例不超过1：3。这意味着，针对天健悦桂府的427套预售住宅，最终“入围”人数不超过1300人;而针对龙光前海天境花园1003套预售住宅，最终“入围”人数约为3000人左右。

在邓浩志看来，目前开发商在片区内几乎采取统一的开发思路，即推出“紧凑型户型”。“我个人认为，这样的开发思路，更多是通过压缩面积，从而降低总价和提高单价，主要针对的还是投资客，而不是用于居住的高端客户，自住客户更需要的是居住环境以及舒适性较高的产品”，邓浩志说。

实际上，就在1个多月前，深圳网红豪宅新盘华润城润玺1期才刚上演完“万人抢房”的一幕。在“买到至少赚500万”的利诱之下，1171套新房引来近万人打新，而“无房客户优先”的规则更是诱发了“众筹打新”、“借票代持”等问题。

而目前来看，为了防止“代持”、“茶水费”等购房乱象，龙光前海天境花园和天健悦桂府两个项目采用了如出一辙的销售方案，即采用“i深圳线上购房意向登记”，项目微信公众号“线上提交资料”，“线上审核资料”，深圳市前海公证处“公证摇取选房顺序号”，“线上公证选房”，“线下签约”的方式进行。

作为深圳官方统一认筹APP，“i深圳”APP在去年11月下旬正式上线，其推出旨在有效防止“喝茶费”、暗箱操作等违规现象的出现。

针对龙光前海天境花园和天健悦桂府两个项目的购房认筹，“i深圳”系统也特别提示：“若购房人违反购房政策，将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金因违约被没收、记入诚信档案等处罚。”

面对外界的高度关注，在正式获得预售批准前，龙光地产更是高频率发布购房风险提示和辟谣声明。

1月13日，龙光前海天境花园项目发布销售的严正声明：项目严格按照政府规定进行统一公开销售，开发商是唯一销售方，再无其他消息渠道，不存在所谓的“团购”、“内部折扣”，所有价格以项目会客厅现场公示为准。

声明还指出，项目绝不会以任何形式向客户收取“喝茶费”、“选房费”，亦不会索要除购房款外的任何费用。

2天后，前海天境花园再次发布客户温馨提示，指出代持风险，并表示银行将严查首付资金来源、银行流水，且不允许非直系亲属担保。

根据日前深圳住建局发布的《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》，为缓解深圳市住房供应紧张局面，2020年深圳共批准预售商品房项目144个，建筑面积888.72万平方米，同比增长13.9%。2021年第一季度深圳预计入市商品住房及商务公寓项目20个，建筑面积94.9万平方米，其中商品住宅92.5万平方米，约8900套。

值得注意的是，华润置地、金地、电建地产和前海投控联合体在去年双11以81.52亿元+28400平方米人才房配建面积斩获的前海第三块限价宅地，极大概率也会在今年入市。