每经记者王佳飞 甄素静 每经编辑 陈梦妤

为防止长租公寓再爆雷，北京和深圳率先出手。2月2日，北京市住建委官网公布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，其中包含“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金”等规定。此前一晚，深圳住建局连发两条关于住房租赁市场发展的征求意见稿，即《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)(以下简称资金监管意见稿)和《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施(征求意见稿)》(以下简称健康发展意见稿)。

而多地出台相关政策的背景是，自2016年以来，住房租赁市场蓬勃发展，但甲醛房、租金贷、资金链断裂等事件频发，特别是部分轻资产型住房租赁企业利用“长收短付”“高进低出”方式盲目扩大规模，将风险转嫁市场，更有甚者以住房租赁为工具，在短期内快速吸纳房租形成庞大资金池后卷款跑路，造成大批业主和租客利益受损。

收付租金周期应当匹配

北京版《通知》要求“住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配”。

而深圳则为企业经营自留资金争取了更大空间。资金监管意见稿显示，在深圳，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保，被监管资金不得随意使用。

对于监管资金的后续使用，自租赁合同生效后次月起，监管银行将租金按月释放给住房租赁企业。

值得注意的是，北京方面要求，此前容易产生纠纷的租房押金被规定存入指定账户，《通知》规定：“住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金”。

北京和深圳均对金融机构为承租人提供个人租金贷有了更为明确的约束，要求金融机构将贷款拨付至承租人个人账户，并应当与承租人单独签订贷款协议，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

与此同时，深圳市住房建设部门推行住房租赁合同网签，住房租赁企业未按规定提供住房租赁相关信息或者网签住房租赁合同的，依法暂停发布房源。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆”。一方面，《通知》明确了租赁企业不得收取超过3个月的租金，通过开业报备、租金及押金收付行为对住房租赁企业进行严格规范，要求企业开业前向主管部门报备，降低租金、押金的支付周期。另一方面，严禁租金贷资金拨付给住房租赁企业，通过“高收低出”“长收短付”以及租金贷等违规模式扩张的企业将逐步出局，将有效降低企业资金链风险，保障租客的权益，特别是经营风险较大的中小企业，将逐步被淘汰，优化行业经营环境。企业需要调整为精细化经营模式、聚焦单店盈利，一是规范资金使用制度，审查自身合规性;二是做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。

助推市场平稳健康发展

北京版《通知》强调了平台责任，规定“网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施”。

北京房地产中介行业协会会长李文杰表示：“近几年，住房租赁市场快速专业化、机构化、规模化发展的同时，频频出现租赁企业爆雷的现象，暴露了企业经营过程中的一些阶段性问题。《通知》‘对症下药’，抓住了住房租赁企业经营风险的要害，瞄准租赁经营过度金融化造成的‘资金池’问题，从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面开出药方，帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来。”

长租公寓企业也普遍对《通知》表示欢迎，北京自如总经理周艺君认为，《通知》意义重大，有利于行业长期稳定发展，自如也将积极配合监管，落实新规要求，继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。

相寓总经理刘洋也表示：“近年来各地住房租赁企业为抢占市场，不惜采取高进低出、强制租金贷等饮鸩止渴的手段扩大规模，最终导致爆雷事件频发，想稳健经营的企业也受到了影响，这次及时出台文件规制行业乱象，有利于纠正被资本绑架企业的错误发展方向，进一步净化住房租赁市场的竞争环境。”

落实租赁税收优惠政策

在发布资金监管意见稿的同时，深圳市住建局还提出推进“商改租”试点、多渠道增加租赁供应、加强城中村住房规模化租赁改造引导、优化租房积分入学、落实租赁税收优惠政策等若干措施。

措施中备受关注的便是积分入户入学的措施。此次发布的健康发展意见稿显示，逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。在加大学前教育和义务教育学位供给的同时，优化租赁住房积分入学政策。

黄卉认为，目前各大城市公共服务权利与户籍、房产挂钩，尤其体现在子女受教育的权利上，租房家庭子女受教育排位的优先级较低。在落户政策上，除上海和成都外，其余各地租房和购房的落户积分分值多不相同，故租购不同权问题仍亟待解决。深圳此次推出积分落户、积分入学，将进一步缩小租购人群在公共服务权益上的差距，有利于租赁市场赋权的推进。

在加大租赁支持力度方面，健康发展意见稿提到，执行居民水电气价格标准，已实现“抄表到户”且在市租赁平台办理新签、续签住房租赁合同备案或信息申报的城中村租赁住房和非住宅房屋按规定改建的租赁住房，水务、电力、燃气专营机构应当根据市租赁平台推送的信息，执行居民价格标准。

实际上，在该措施发布之前，深圳部分长租公寓已执行居民价格标准。一位魔方公寓租客告诉记者，在长租公寓集中爆雷被关注后，其居住的公寓水电已按照居民价格标准执行，而此前按照商水商电收取的费用，公寓方也退回了差额部分。

值得注意的是，此次政策从企业增值税、房产税以及个人出租房屋的税收方面提出了税收优惠，同时明确将“商改租”纳入到税收优惠范围中。住房租赁企业向个人出租住房，属小规模纳税人的，增值税按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额;对个人在深圳市住房租赁监管服务平台上办理住房租赁合同备案或者信息申报的，采取综合征收方式征税，2023年底前，综合征收率为0%。