贝壳找房APP上，深圳二手房源已暂无挂牌价

深圳楼市调控出新招，二手住房成交参考价格发布机制影响几何?

利于破解一二手房价格倒挂 多个中介平台屏蔽房源报价

羊城晚报全媒体记者 李晓旭

近日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出定期公布全市3595个住宅小区的二手房成交参考价格(详见本报2月9日A4版报道)。此举引起市场广泛热议，深圳市房地产中介协会发文要求各中介机构发布房源广告要以参考价格为重要依据。相关领域专家认为，深圳建立二手房交易价格发布机制，有利于解决一、二手房价格倒挂问题，稳定市场预期。

有小区参考价比挂牌价低了4.8万元/㎡

市场交易透明度增加 二手房逐步纳入监管

8日中午，在深圳市住建局官网上，深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布“深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表”。羊城晚报记者注意到，此次发布的住宅小区二手住房成交参考价格，明显低于市场挂牌价。比如，此前备受关注的华润城润府小区，其一期、二期和三期的成交参考价格均为132000元/平方米，而此前小区行情的挂牌均价为18万元/平方米。

2020年，深圳房地产市场交易活跃，一手住宅成交45384套(含深汕合作区)，二手住宅成交95273套，同比分别上涨19.8%和23.5%。新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象也引起广泛关注。

“这两年深圳一、二手房价格倒挂现象较严重，特别是去年底的‘代持炒房’，很多买家都是为了追求差价利益。这些投机行为扰乱了市场秩序。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁接受羊城晚报记者采访时表示，之前深圳调控大多针对一手房市场，二手房始终没有政策约束，“尤其深圳是一个存量市场，平均每成交三套房就有两套是二手房。这次发布二手住房成交参考价格，调控从一手过渡到二手，实现全市住房市场全覆盖。”

记者了解到，深圳官方的政策解读中，明确提到发布二手房参考价的作用在于“加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险”。深圳市住房研究会执行会长陈蔼贫也表示，二手房是深圳房地产的重要组成部分，建立二手房交易价格发布机制，且由政府研究机构发布，其核心在于增加市场交易透明度，引导市场更理性发展。

27%楼盘市场价虚高，首付款或明显增加

银行放贷依据“参考价” 防范风险抑制投机炒房

9日上午，住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访，代表官方对深圳建立二手房成交参考价格发布机制进行了深入解读。

王锋称，深圳3595个小区二手房指导价格的形成，是以近一年楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交以及综合分析评估和测算形成的。在3595小区里，62%的二手楼盘参考价格都和近一年的网签价格一致，10%的楼盘过去一年没有成交价格，27%的楼盘市场价格严重偏离参考价格。这些偏离市场价格的小区主要来自南山、福田、宝中热点区域，价格虚高，存在投机炒作的成分。

深圳官方权威发布二手住宅成交参考价，在国内是首次。王锋认为，这不仅有利于抑制房价上涨，促进市场理性交易，还有利于指导中介给出合理的挂牌价格，并引导商业银行发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。他表示，银行将以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更新。

宋丁帮记者算了一笔账：假定一套总价1000万元的房子，官方参考价800万元，买家首套且无贷。在这之前，首付三成是300万元，贷款700万元;而如果银行严格按照官方参考价来发放贷款，那只能发放800万元的70%即560万元，剩下440万元需买家即时支付。“事实上等于是首付款提高了，可能有些人就买不起了，需求就收缩了。”宋丁说。

各大平台纷纷屏蔽在售二手房报价

中介发布房源广告 须严格对标参考价

银行放款有了“重要参考”，中介平台也已经开始排查。

9日午间，深圳市房地产中介协会发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制做好专业服务的郑重提示》。不仅要求各中介机构、中介人员坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，敦促业主合理调整委托放盘价格，还要求在线上线下发布房源广告时以参考价格为重要依据。其中，线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

此外，有媒体报道，8日下午，深圳多家中介公司被深圳相关部门紧急通知开会。会议主要内容为：“要求从即日起，二手房经济公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息;高于参考价的房源可以过户，买家必须签一份风险告知书。”

9日晚6时，记者登录贝壳找房平台发现，目前该平台已屏蔽在售房源报价。除了贝壳找房，中原地产、乐有家、Q房网等中介平台，也已全网屏蔽房源售价。对于何时恢复历史成交记录和房源挂牌价等信息，贝壳找房、中原地产等中介平台方面未予回应。

【观点】

二手房成交量或下降

参考价格如何影响深圳楼市?王锋认为，二手房参考价格政策对深圳楼市的短期影响是有的，接下来二手住房买卖双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更了解市场价格，深圳二手房成交量会有所下降。同时，政府也在增加新建住宅供应。从长期来看，二手房参考价格政策会让市场趋于理性，有利于刚需购房。

“执行起来，(部分卖家)可能会有抵触情绪，毕竟一些楼盘的参考价和之前的成交价差距较大。不过，这个政策一定不会无疾而终。”宋丁表示，参考价会影响买家的心理，很多人买二手房时，势必要根据政府参考价和卖家谈，这将会使一部分卖家适当调低价格。