楼市调控政策要数量，更要质量

不能再头痛医头、脚痛医脚

近段时间，调控再度成为楼市热词，国内各线城市密集加码政策，在广东，一度火爆的广州、深圳、东莞，也在采取不同方式为楼市降温。其他的，如上海、北京等地，也都出台了楼市调控政策。特别对信贷资金注入楼市问题，各地更加重视，所采取的措施也更为严厉。

从热闹程度来看，最近的楼市调控还是很有看头的，也是很吸引眼球的。只是，这样的调控方式，似乎有点让人难以接受，让人无法看到真正的效果。因为，自实行因城施策、分类调控以来，楼市调控就一直十分热闹，各地出台的楼市调控政策也是十分密集，每年数百次的楼市调控，感觉房价就像打不死的小强一样，没有因为调控政策密集就收敛上涨的冲动，而是一有机会，就蠢蠢欲动，且不分城市大小、条件好坏，只要有机会，就立马上涨。

而面对房价上涨，地方的态度也很明朗，就是立马出台新的调控政策。说到“新”，其实也就是说法上“新”一点，实际上，还是那几种手段。除少数地方因为情况变化，收紧了政策，如将限购限售时间延长、对离婚购房采取更加严厉的政策措施等之外，多数都是老调重弹，将政策强调一下，让开发商收敛一点，其他的，就真的没有什么大的变化了。自然，开发商也就开始与调控政策“捉迷藏”，出台新政策时，稳一稳，风头一过，继续抬高房价。由于多数地方没有出现过房价下跌现象，那么，从房价的整体状况来看，还是持续上涨的，突然涨幅扩大带来的利益，也就被开发商占有了。

这就带来一个问题，那就是开发商为什么要死扛房价。很多人觉得，开发商在债务负担很重的情况下，不选择降价售房，岂不会出现损失。从表面看，确实如此。但是，仔细分析一下就不难发现，只要房价保持不跌势头，即便涨幅小一点，对开发商而言，也不会亏损。至少，房价上涨能够与融资成本相匹配，不至于让企业受到损失。更何况，每过一段时间，就会出现一次快速上涨，而快速上涨带来的“增量利益”，就足以让开发商死扛房价了。

这就意味着，多数开发商在房价问题上，没有受到损失，只要企业不出现问题，就有足够的死扛房价能力。而地方的所谓调控，只是为了让自己不被上级约谈，并不是想把房价控制住。一年让市场折腾一两次，开发商就不会有任何抱怨了。相反，频繁出台的调控政策，又能让购房者品味政府调控楼市的“决心”和“信心”，使政府没有舆论压力。

越来越觉得，这种头痛医头、脚痛医脚的楼市调控方式，是在鼓励开发商死扛房价，支撑房价在上涨的通道中前行。只有那些房价进入下跌通道的城市，才真正可能是调控到位。为什么银行也在信贷资金投放方面敢于违反政策，给开发商、炒房客等提供资金，并通过经营贷、消费贷等方式给个人购房提供信贷资金，就是看到了市场没有多大风险，或者说眼前没有多大风险。同时，监管机构对违规发放信贷资金的行为，查处的力度也不够大，尤其对个人的查处，没有“上纲上线”，没有当头棒喝。自然，也就不会把政策和规定放在眼里了。

楼市调控，到了需要反思的时候了。因城施策、分类调控的方式很好，但是，效果不好。地方政府在楼市调控问题上，凑热闹的感觉很浓，用政策来掩护开发商、炒房客的味道也很浓。“房住不炒”在相当一部分城市，没有真正落实到位。一次调控政策的出台，只是将房价过快上涨的势头压下来，而没有把问题解决掉。快速上涨几个月，再慢慢压下来几个月，很快地，又会迎来新的一轮房价快速上涨。如此，就等于房价仍然是中高速上涨的，而不是有关方面公布的房价涨幅在逐月回落。多少个月的回落，不如一个月的上涨。这样的涨，在开发商的算盘上，是算得清清楚楚的，他们的负债成本，是完全能够消化的。为什么明知负债风险大，开发商仍然不惜一切代价负债，而不降低债务规模呢?就是因为房价还在涨，且涨的幅度根本没有真正降下来。这就是问题的根本所在，也是调控看起来很热闹、实际效果不佳的主要原因之一。