新浪财经 徐苑蕾

万科的“管理红利”再次被“招保万金”中的金地集团(600383,股吧)提及。在今日举行的2020年业绩说明会上，金地集团董事长凌克表示，在调控基调下，公司将继续坚持平衡发展观，提高投资质量，坚持精益运营，向管理要效益。

2020年，金地销售额虽然再创新高，营收也实现了超30%的增长，但净利润增幅却远远落后于营收增幅，公司毛利率和净利率也随着行业大势有所下滑。

2021年是金地上市20周年。在新一轮地产调控阶段，如何实现规模和利润的均衡发展，是摆在金地面前的长远命题。

结转毛利率下滑 净利增幅落后营收

2020年，金地实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%。其中受益于结算规模的增长，房地产业务结转收入同比增长30.99%至751.78亿元。

但与营收大涨30%相对的是，公司归母净利润仅微涨3.2%至103.98亿元，而2019年该项指标同比涨幅为24.41%。

2020年金地利润增幅远低于营收增幅，一方面是因为地产行业进入下行周期，前几年高价地块逐渐进入结转期，因此导致毛利降低。

财报数据显示，2020年金地房地产业务结转毛利率为33.6%，虽然处于行业较高水平，但同比却下降了7.7个百分点，降幅在2019年的基础上继续拉大，2019年为房地产业务结转毛利率41.3%，同比下降1.82个百分点。

此外，在今日的业绩说明会上，金地集团高级副总裁、财务负责人韦传军指出，2020年表外结转项目的结转规模略有上升，但是利润率也有所下降，因此公司2020年权益净利润同比略有增长，但增幅小于营业收入增幅。

根据新浪财经统计，2018年-2020年金地的拿地权益比分别为40.4%、46.5%和51.6%，基本维持在40%-50%的水平。

合作拿地的做法虽然有利于公司以较小资金规模参与项目、分散风险，但与此同时也会让公司面临着合作项目利润率不如操盘项目高、未来少数股东损益占比上升而稀释归母净利润的风险。

财报数据显示，2020年金地对营和合营企业的投资收益为26.83亿，比2019年的50.18亿减少23.35亿，同比减少46.54%。

韦传军在会上透露称，金地内部投资标准净利率约10%，IRR约20%，但不同能级城市有所差异，具体的收益指标还要看后续市场、政策等情况。

逆周期纳储 销售目标2800亿

2019年金地跻身“两千亿房企”阵营，实现了2017年提出的“三年冲击2000亿”的目标。在此基础上，2020年金地销售额再创新高，达到2426.8亿元，同比增长15%，累计实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%。

以此计算，2020年金地的销售均价进一步提到至20311元/平方米，上年为19518元/平方米，同比略增4%。

谈及今年的销售目标，韦传军指出，今年全年金地总可售货值约4600亿元，2021年通过制定合理的销售策略，及时调度供货，争取实现合约销售金额2800亿元的目标。

拿地方面，2020年“三道红线”融资新规出台，但对金地拿地影响并不大，公司投资策略还是较为积极，新增土储面积与上年1688万平方米基本持平，而权益投资额则较2019年的558亿略有上涨。

2020年金地新获取项目116个，新增土地储备1657万平方米，权益储备约813万平方米，总投资额约1350亿元，权益投资额约697亿元。以此计算，金地2020年拿地销售均价比约为40%。

截至2020年末，金地总土地储备约6036万平方米，权益土地储备约3203万平方米，权益比例约53%，其中一、二线城市占比约为71.2%。

对于今年的拿地策略，韦传军表示，公司将根据融资、投资、现金流等情况合理制订拿地预算，并根据竞争热度、项目收益等情况灵活制订区域分布，并不断提升勾地占比，确定合适的权益占比。

此外，董事兼总裁黄俊灿还提到，公司一直以来都在关注并在市场上寻求好的并购机会，收并购、勾地等非公开投资的占比相比过去也有明显提升。“但是并购机会可遇而不可求，这与并购对象业务分布，资产负债情况，管理模式，企业文化等息息相关。”黄俊灿说。

金地逆周期拿地的底气主要来自于较为健康的财务状况。截至报告期末，金地债务融资余额为1130.01亿元，加权平均成本为4.74%，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，现金短债比为1.21倍，属于“三道红线”的“绿档”房企。

董事长凌克表示，金地在历史上未突破过“三道红线”指标。公司将合理管控负债规模的增长，同时合理搭配公开和非公开、境内和境外等融资模式的占比。