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作者|苏木

出品|焦点财经

随着6月29日武汉集中供地788亿落幕，历时近3个月时间的22城首轮集中供地，赶在上半年结束前正式收官。

焦点财经统计，22城首轮集中供地总计成交880宗地块，土地成交总额达10703亿元，综合溢价率15.1%。

纵观22城47场竞拍，这次全新的土拍方式在不同城市、不同房企呈现出两极分化的态势。就城市而言，北京、杭州等热门城市上演夺地大战，长春、郑州等城市反响平平，可谓是“冰火两重天”；就房企而言，有的杀红了眼，有的成最强“黑马”、有的“失落”大本营，有的颗粒无收，可谓众生百态。

杭州土地成交额最高

22城中，杭州、北京两座城市土地出让金总额均破千亿元，是首批集中供地成交金额最高的两个城市。其中，杭州土地成交额高达1178亿，位居22城之首；北京以1110亿元的成交额紧随其后，位列全国第二位。

杭州与北京，一个新一线城市，一个是老牌一线城市，无疑是房企“兵家必争之地”。虽然土拍规则严格，但两个城市从报名开始就火药味十足，竞拍现场的百轮厮杀更是随时可见。

最终，杭州57宗出让地块有44宗以溢价封顶+自持成交，占比77.2%；北京30宗出让地块有10宗，因触及“双顶”转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。两城市土地成交总额高达，占22城成交总额近21.3%。

与之相比，深圳、福州、青岛分别以138亿、135亿、121亿的土地成交额，位列倒数后三位。

土地成交总额的差异除了和城市热度程度不同，还与城市规模、供地节奏有关。比如北京将全年超一半用地摆上货架，深圳、厦门只供应了五六宗土地。

重庆溢价率最高

从平均溢价率来看，重庆以38.8%溢价率高居榜首；深圳以30.9%的溢价率次之；厦门、杭州和宁波的溢价率也超过20%，位居第三、第四和第五。

重庆首轮集中供地土拍溢价率之高，成为业界关注的焦点。48宗地有22宗土地溢价率超过50%，其中招商蛇口32.5亿元拍得的西永板块土地溢价率更是高达130%，为22城最高溢价率。

业内认为，重庆作为成渝都市圈核心城市，市场关注度高，加之此次推出北区悦来、中央公园、蔡家等多个热门板块优质土地，对房企的吸引力高。

与重庆、深圳等城市相比，上海、长春、青岛等城市就相对冷清，溢价率分别为4.9%、3.3%和2.1%，排名末数三位。

溢价率的差异除了与城市热度、地块品质有关，还于城市设置的土拍规则有关。

比如，重庆的土拍规则相对比较宽松，既没有限地价、限房价，也没有触顶竞自持、竞配建，全凭房企自由发挥；但是上海设置了严密的起始价、中止价和最高报价，最高报价一般限定为起始价的110%，出让地块溢价率基本控制在10%左右。

厦门平均楼面价最高

就楼面价而言，厦门、北京两座城市平均楼面价均突破3万元，其中厦门平均楼面价达35823元/㎡，位居22城第一；北京以32167元/㎡楼面价紧随其后。上海、杭州、深圳、南京的楼面价均超过1.5万。

若对比2020年平均楼面价来看，部分城市首批楼面价大幅超过去年。据贝壳研究院统计，厦门楼面价增速高达71.9%；重庆楼面价虽为破万，但增速逼近65%；无锡、南京的楼面价增速也在30%左右。

事实上，部分城市的各别出现了“面粉贵过面包”的状态。如广州黄埔知识城一地块拍出3.1万元/平方米楼面价，而周边在售项目均价普遍在3万元/平方米内。

类似的情况还出现在重庆、无锡、武汉等城市。重庆高新高新区西永地块的成交楼面价超出区域内房价，竞拍当天就有周边项目封盘、劝退购房者、暂停认筹等消息频频传出；无锡部分地块起拍价就超过所在区域历史成交楼面价；而武汉光谷区一日之内两次刷新该板块历史楼面价，最终3日竞拍产生7宗“地王”。

地价决定房价，面粉贵过面包，面包还会便宜吗？