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作者 | 关楠楠

出品 | 焦点财经

上市一个半月，新希望服务（03658.HK）总市值蒸发约8亿港元。

截至7月8日收盘，每股报2.75港元，总市值22.39亿港元，距其5月25日上市之初的30.4亿港元，总市值跌去27.61%，与朗诗绿色生活上市当天涨41.51%形成鲜明对比。

这家在管规模约1020万平方米的蚊型物企，本希望通过讲“民生服务”的故事，成为加分项，像越秀服务的地铁物业服务，以及中骏商管的商管服务，但从目前来看，资本市场似乎并不买账。

新希望服务有四大业务板块：物业管理服务，非业主增值服务、商业运营服务和民生服务，分别贡献了新希望服务2020年总收入的32.3%、28.6%、19.2%和19.2%。

可以看到，在其业务体系中也有商业，但是新希望服务将点落在了民生服务板块，将自己定位成 “民生服务运营商”，背后的逻辑是母集団新希望的乳业快消、地产文旅、医疗健康、金融投资等产业资源，新希望服务想要通过整合这些资源，形成不一样的服务能力。

“民生服务”本质

这是一个值得深入研究的话题，因为新希望服务打开了一条全新的物业细分赛道，在资本市场上塑造了一个物业概念。焦点财经获悉，新希望服务的民生服务主要有五个部分：

1.社区生活服务，包括拎包入住服务、为业主和住户提供维修与保养服务、便利生活服务和公共空间管理服务；

2.社区资产管理服务，包括停车场相关服务及物业代理服务；

3.线上及线下零售服务及餐饮服务；

4.营销活动组织服务；

5.社区空间运营服务。

拆细来看，这些服务业态并没有新奇之处，不少头部物企的增值服务板块都有囊括，如恒大物业的增值服务板块，包含社区经营服务、社区资产管理、社区生活及其他服务；世茂服务有美居服务、新零售服务和智慧社区解决方案等；雅生活涵盖社区团购，社区资产经营，以及商企的餐饮、通勤、会务等。

所以，从物业角度看来，新希望服务的民生服务本质上是增值服务，不同的只是母集団新希望嫁接的资源。如果以此来看，碧桂园、恒大以及融创等头部房企业态也很丰富，也具备产业链优势，民生服务的概念也讲得通。

规模与盈利的优劣势

撇开“民生服务”的故事， 作为一家上市物企，规模的增长和盈利水平也是资本市场评估的关键因素。

根据克而瑞物管监测，截至2020年末，在管规模大于1亿平方米的物企自2020年至今年4月股价平均涨幅为64.54%；在管规模处于1000万平方米至1亿平方米的物企股价平均涨幅为36.51%；在管规模处于1000万平方米以下的物企股价平均涨幅分别为-25.96%。

无论落在了哪条细分赛道，规模都是支撑其在资本市场表现的基石。例如，华润万象生活是“物管+商管”型企业，管理规模也较大，从去年12月上市以来股价涨幅高达118%；而星盛商业虽然也布局商管物业，但规模相对较小，从今年1月上市以来涨幅为36%。

截至2020年底，新希望服务的在管面积为1020万平方米，总合约楼面面积为1530万平方米。今年披露的最新在管面积数据是1140万平方米，规模介于1000万平方米至1亿平方米之间。

从目前来看，物企规模增长主要依赖两方面，一个是母公司或关联方的支持力度，另一方面就是自身的外拓能力。

新希望服务的情况与大多数物企相似，主要是依赖母公司，新希望集团为其带来92.3%的在管项目。在未来的发展中，母公司的支持力度如何，招银国际出具了一份研报称，新希望集团2020年助力新希望服务合约面积增长至1500万平方米，主要位于华东和西南地区。

招银国际认为，新希望服务未来的增长动力会加快，2019-22年收入/纯利年均复合增速达69%/67%，主因有三个：1.母公司2017-20年销售年均增长71%至1000亿元人民币,将为其每年提供逾300万平方米高端住宅物业；2.母公司高收费医疗组合提供另一增长动力；3.商业运营和增值服务可支持其高毛利率。

基于以上因素，该行给予新希望服务「买入」评级，目标价4.41港元，基于2022年预测市盈率10倍。这样的预估，远低于行业2020年平均36.3倍的估值。

以新希望集团每年贡献300万平管理面积来估算，新希望服务2021年合约规模增速至少达到20%，规模增速不可谓不小。但从行业整体来看，却又略显缓慢，当下的物管行业正处于跑马圈地阶段，并购频繁发生，都在千方百计寻求扩增规模。

据克而瑞物管统计，2020年42家上市物企合约管理面积平均增长3916.6万平方米，合约管理面积平均增速高达45%；在管面积平均增长2809.0万平方米，在管面积平均增速高达50%。

在这场规模竞赛中，新希望服务并不占优势，需要强有力的外拓能力，才能追平这个差距。

但盈利水平是新希望服务的优势所在，净利润从2018年的4105.8万元增长至2020年的1.1亿元，三年增长了168.29%。

当中，商业运营服务板块和民生服务板块是高利润业务，2020年毛利率分别高达54.8%、44.9%。但是，这两大板块目前在新希望服务的整体业务体系中收入占比并不高，随着后续的业务拓展和比例增大，会提振股价的表现。

新希望服务计划将民生服务平台的覆盖面从在管的社区，向在管物业周围5公里范围延伸以服务其在管社区以外的客户，并实现进一步增长。