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作者 | 绿蜡

出品 | 焦点财经

“绿城管理下半年将加大战略性收并购，已经有一些意向标的，将与代建业务形成协同作用，我们会借助宏观调控和形势加大收并购研究和落实的力度。此外，其他类的募集资金已经得到合规、准确的使用和落实。”7月30日，绿城管理执行董事、CEO李军在2021年半年业绩会上表示。

自去年7月正式登陆港交所，国内“代建第一股”绿城管理控股（09979.HK）攻城略地之势便势如破竹。不论是业绩会之前李军增持自家股票61.5万股，还是业绩会之后高管新任命发布，绿城老将付鹏出任绿城管理集团副总裁，在产品端发力，都在表明绿城管理控股想要做大的决心。

7月29日晚间，绿城管理控股发布截至2021年6月30日的中期业绩。报告期内，绿城管理实现收入约10.81亿元，同比增长32.6%；毛利约5.13亿元，同比增长51%；实现持续经营业务归属于公司股东的净利润约2.7亿元，同比增长82.8%。

多元做“轻”

区别于传统物业开发，代建凭借着高收益率、低风险以及低杠杆等优势，成为了不少房企拥簇和推进的一种轻资产模式。

今年5月27日，由绿城管理携手当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业等组建轻资产联盟。绿城管理控股称，希望能够建立行业标准，打造一个生态平台。

从业务规模来看，绿城管理控股确实有其底气。

半年报显示，截至2021年6月30日，绿城管理的管理项目数量由去年同期的268个增加至334个；合约项目总建筑面积达8400万平方米，较去年同期增长14.6%；在建总建筑面积约4370万平方米，同比增长12.6%。目前，绿城管理的业务分布已扩张至中国28个省、直辖市及自治区的96座城市，总建筑面积为6690平方米。

在业绩会上，管理层称，今年上半年绿城管理继续收并购了一些轻资产业务，并对业务有了门槛要求：首先要轻资产模式，另外是利润率高，能够和代建业务形成协同效应。其中，设计类、咨询类公司今年上半年接近提供两千万投资收益，目前还在孵化后端营销策划、商业管理以及运营类公司，下半年会陆续出台。

一方面，所做范围不断扩大；另一方面，绿城管理控股也在调整自身业务结构。

据了解，绿城管理控股加大了国有企业委托方的占比、政府委托方的占比，委托方的性质决定了在宏观调控下有更稳健的财务表现和更持久的业务来源。受益于政策东风，绿城管理控股政府代建在今年上半年获得爆发式增长。

彼时，同口径相比于去年上半年度，政府代建业务新增面积超过5倍。走出浙江省，绿城管理控股已经在江苏、江西、福建、山西等地都有大体量政府代建项目落地。

具体来看，在绿城管理的客户构成中，既有私企委托方，也有政府、国有企业委托方。以在建面积来划分，三类客户占比较为均衡分别为26.1%%，30.0%和43.9%。值得注意的是，绿城管理长期承接政府项目，已经成为中国最大的保障房建设服务商，保障房在建面积已经超过2600万平米。

此外，就城市布局来看，黄渤海经济圈大概占27%，长三角经济圈占29%，珠三角占17.5%。“西南成渝城市群的占比还是偏少，这是未来战略上的拓展方向。”

针对未来绿城管理控股的布局，李军讲述了四点行业研判。

第一，国家会持续对房地产金融端、土地端、消费端进行政策调控，带来的趋势是投资与开发相分离，轻资产模式能够保持高增长，因为代建在投资端、负债界面上不会受调控的影响。

第二，政府、国企、金融机构逐渐成为房地产市场的主体之一，尤其是最近由很多政府主导的保障房、租赁用房政策出台，政府界面上需要专业的代建服务商来承接这一业务，未来开发服务需求还会进一步提升。

第三，受供给侧改革影响，品质会成为未来的方向。从杭州市发布的关于土地招拍挂最新政策来看，品质会成为未来房地产行业里很重要的权重因素，诸如绿城这样拥有品质开发能力、专业管理能力的企业会凸显价值。

第四，增量市场以外，存量市场也有相应的利好，政策支持、城市更新、租赁用房建设、产业运营等城市类服务，会对公司形成新的增长点。绿城管理已经在该领域做布局，迎来第二增长曲线。

第三增长曲线

“第二增长曲线”之外，绿城管理控股也在进行另一条“护城河”储备。7月30日，企查查显示，中国建筑联手绿城管理设立产融公司。

针对绿城管理控股未来发展战略，李军称：第一，继续保持行业第一。第二，业务能够顺应调控的趋势。第三，产业孵化已经开始有成效，我们已经把巨大的业务流量转化成未来长期的收入部分。另外，多元化的客户结构能够保持增长率，稳定在一个水平线上。

事实上，绿城管理控股也在形成多元化的客户结构。相比较于同行，政府类、国企金融类、中小开发商业务、产业链业务皆有涉及。另外，绿城管理控股已经在全国完成布局，在核心经济圈都有标杆性项目落地，也发挥了一些品牌作用。

“代建不是开发，它不是投资能够决定的开发模式，而是要为所有不同的委托方提供按需定制的服务，委托方的需求是多样性的，在过程中都可能会变化，所以管理必须柔性化。"

半年报显示，在代建项目方面，2021年上半年，绿城管理新拓代建项目的合约总建筑面积达1200万平方米，较去年同期增长约22.7%。2021年前6个月，绿城管理录得来自商业代建的收入约7.72亿元，占整体收入的71.4%，同比增长26.6%。

“绿城管理在这几年已经帮助政府建了很多学校、场馆、包括运动类设施，产业孵化已有成效。未来我们会更多地进入产业园区，包括它的建设和运营服务环节。我们认为城市服务是长续的。”

据了解，针对提升服务效能，绿城管理控股将在价值观再造、人选育留及培训等界面上推出新举措，在激励、体制机制建设方面，推行一些长效激励政策。

绿城管理控股认为，虽然企业已经做到中国第一位，但是和整个中国房地产大的体量来比，代建业务还在起步阶段。另外，针对当下的政策以及机会点，绿城管理控股将结合业务流量、金融流量、人才流量和产业流量输出供方流量、客户流量、物业流量、知识流量，以此带来公司的价值增长。

“针对全国化布局，未来我们将聚焦京津冀、长三角、珠三角，对很多公司的客户做主动结构优化。另外，第二增长曲线逐步地开始产生效应，今年第三增长曲线包括产业上的收入已经增长明显。”李军称。