观点：被房产网吸引的刮起来，走了一条与其他物业管理公司略有不同的并购之路。

涉及新源服务收购重庆重汽集团红旗物业100%股权、时代邻里拟收购成都何达联航物业49%股权、奥源健康拟收购北京博安物业100%股权等各种收购及收购信息，吸引凑数的方式是通过母公司招商局集团接收收购标的，标的位于。

12月14日，招商局刮起公告称，2020年12月11日，招商局集团旗下全资公司宋承宪与在联交所上市公司创益控股的控股股东创世纪集团有限公司，拟收购创世纪集团有限公司持有的创益控股2.68亿股股份(占创益控股总股本的53.51%)。

双方签订《谅解备忘录》，明确《谅解备忘录》签订之日起5个月为独占期，明确SSH可推荐招商局集团旗下控股公司作为与创世纪集团有限公司交易的收购标的。

招商局刮起近日收到SSH通知，建议考虑收购创艺控股53.51%股份的机会，并表示考虑到创艺控股的物业管理业务是公司的主要经营范围，拟对该项目机会进行可行性研究，并根据需要进行尽职调查和交易谈判。

这是招商局披露的为数不多的重组一年多后刮起来的并购活动。

去年，招商蛇口(001979，古巴)利用AVIC盛大(000043，古巴)整合旗下物业板块，形成招商局凑数平台，成为物业管理行业第二大M&A案例。此后在市场拓展方面，很少披露并购信息，更多的是与当地国有平台开展合资合作。

2020年以来，招商局刮起先后与日照高新发展(000628，古巴)集团、烟台金融发展投资集团、厦门国际邮轮母港集团合作，先后成立合资公司开展业务经营。

收购意向

母公司进入物业管理市场的意图是什么？

创艺控股于2018年底在香港联交所上市。与内地其他上市物业管理公司不同，该公司的主要经营场所在，主要业务是为公私物业提供物业管理服务及其他相关服务，包括屋的一般管理、租赁管理、租金及管理费收取服务、看守、清洁、小型维修及保养、项目管理服务，以及法律及行政支援服务。

市场公开报告显示，在营收方面，创艺控股是2017年最大的公有住房物业管理服务提供商，市场份额约为12.6%，是住宅物业管理服务市场第三大物业管理服务提供商。

虽然在内地并不知名，但创益控股在物业管理市场的规模可见一斑。截至2020年9月30日，创艺控股拥有的物业管理组合包括15份公屋合约、9份公屋独立护卫服务合约、3份公屋独立清洁服务合约、2份借调合约、65份私人物业合约、5份私人独立清洁服务合约、1份市区重建局独立护卫服务合约及2份卫生署检疫清洁合约。

值得注意的是，创艺控股自2001年起为房管局提供物业管理服务已逾19年。最新数据显示，2020年9月30日，房管局仍是创艺控股的最大客户。

数据显示，住宅物业管理市场(公、私)分散，但在细分市场中，公有住房物业管理市场集中度极高。据2017年统计，前五大公有住房物业管理提供商约占市场的40.2%。

如果收购成功，中国默沙东

据深度分析，创世纪集团已发行股份分别由李、潘、李维文、何耀东、林、邓、潘持有，分别约为17.17%、16.26%、14.02%、11.21%、10.51%、7.00%、7。其中，潘为董事长，李为首席执行官。

据悉，创艺控股的创始人均为房屋委员会前雇员，负责管理公共屋，在取得房屋委员会运作下的公共屋物业管理项目方面具有比较优势。作为内地的物业管理公司，他们在投资刮起的市场布局方面经验不多，仍面临一定的风险。

早在2018年，就有证券公司评论称，房管局采取了对每个物业管理服务公司、门卫服务承包商和清洁服务承包商设定工作量上限的政策。创艺控股承担了约8万套实际公建单元进行管理，相当于8.92万套上限的90%左右，未来增长有限。

两者合在一起

重组整合后，招商局凑数上半年完成组织架构调整，整合招商局凑数、招商局物业、AVIC物业的职能，确定“大物业、大资金管理”为发展主线。

招商局作为a股上市企业，通过内生、并购和外部扩张，不断增加管理规模。截至202年

0年上半年，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积总计达1.72亿平方米。

反观其近期动作，其实在拓规模上与大部分物管公司一样显示出了急迫感。具体是在12月10日，招商积余全资子公司中航物业与京宜联公司、东湖发展公司共同成立物业合资公司，推动河北区域业务的发展。合资公司的注册资本为100万元整，中航物业出资51万元，占51%股权。

上个月，于11月20日，中航物业与烟台蓝天智慧物业发展有限公司签订了《合资合作协议》，拟成立合资公司负责为烟台蓝天智慧物业的相关资源提供配套物业管理服务，将作为烟台蓝天智慧物业及其上级单位烟台蓝天投资开发集团有限公司旗下开展新承接非住宅类物业服务相关业务的唯一业务平台。

合资公司的运作，可以加大业务布局，为招商积余带来新的收入和利润增长点。兴业证券(601377,股吧)此前便指出，通过设立合资公司的模式快速落子，招商局集团内部业务协同模式逐渐成熟。招商局集团在与全国各地政府/企业洽谈业务的过程中，招商积余作为物业管理的服务配套，有利于招商局集团一揽子业务的整体谈判。

其续称，“通过设立合资公司的方式，招商积余与当地企业强强联合，招商积余控股输出品牌和服务，当地股东持续提供资源导入，有利于招商积余在全国各地的快速布局。”

此次拟收购的创毅控股则有着诸多要点。实际上，该公司近些年的盈利增长表现并不算突出。2016年-2020年财政年度，公司产生收益分别约5.165亿港元、6.114亿港元、6.683亿港元、7.16亿港元及7.84亿港元，核心净利润分别约1379万港元、1834万港元、2155万港元、3260万港元及3730万港元。

上述相当有关期间的经营利润率分别约2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，其实处于物管行业较低水平。

截至2020年9月30日止六个月，创毅控股收益为4.32亿港元，同比增长14.5%，期内溢利4056.1万港元，同比增长137.4%，每股基本盈利8.11港仙。

虽期内溢利同比大幅增长，但其因素包括领取了中国特区政府保就业计划第一期发放的限时性的工资补贴;接获中国卫生署授予的多项检疫设施洁净服务合约，以提供额外的抗疫洁净服务等。而这些有的是不可持续性的收入，不能保持长期稳定增长。

回到招商积余自身，也存在利润率偏低的问题，长期发展风险较大。2020年上半年，招商积余实现营业收入38.68亿元，较上年同期增长49.88%;利润总额2.72亿元，较上年同期增长102.38%;净利润为 1.55 亿元，同比增长 91.2%。

各项指标向好，但上半年净利润率仅为4.0%，远低于同规模企业的平均水平，如雅生活和奥园健康上半年实现净利率分别为21.8%和20.4%。

此外，2020年中报显示，招商积余毛利率已降至四年来新低，较上年同期下滑6.7个百分点至13.8%。

从两者契合度上分析，收购创毅控股并不能缓解招商积余低利率问题。那么收购的意图亦渐渐明显起来，抢占物管市场或许才是招商积余比较重要的目的。

一业内人士透露，近期很多内地的企业尤其是国有企业都在布局物业管理市场。按照该人士的说法，的物业公司利润更为稳定，而且由于物业开发市场的发展，物管市场保持稳定增长率。

是否为一笔好的买卖，资本市场首先给出了反应，创毅控股今日开盘价为1.92港元，创下52周新高，但收盘股价为1.5港元，跌幅21.05%。而A股平台招商积余开盘价22元，收盘价21.91元，涨幅0.32%。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。