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最近有朋友去深圳看房，扔给我两个公寓图，问我哪个公寓比较好。

就是下面两张图，一室一厅的小公寓乍一看是死气沉沉的，但仔细一看，有利有弊。你觉得哪个更好？

我先说我的观点：第二个比第一个好。

严格来说，这两种户型都不是所谓的好户型，甚至很精彩。不幸的是，这是一些一二线买家的现实。新房买不到，二手房太贵买不到，所以只能选择这个尺寸的小单元，但是这些房子大多都很旧，设计很不合理！

这种类型的公寓，你去分析一下南北对流，动静分区，简直是非常离谱！经常看半天，还是一头雾水，不知谁优谁劣！

世界上最远的距离，不是买不起房子，而是两个单位摆在你面前你都不知道货！

今天，让我们好好谈谈。选房子类型有哪些门道？要知道，一套好公寓就是你比隔壁老王多卖20万的本钱！

我来解释一下为什么说第二套公寓比较好！

首先，作为一种新需求的户型，第二种户型最大的亮点就是可以灵活的将一房改成两房。

如下图所示，两个改变可以改变公寓类型：

公寓类型的第二次变化

1.将原客厅改为1号房；

2.将原来15平的大房间划分为一定区域用于餐厅，剩余区域为2号房间。

由于卫生间和厨房原本位于公共区域，所以两个房间可以在不受干扰的情况下更换，并且具有私密性。

理论上第一套公寓也可以改成两房，但仔细看就知道有多差。

公寓类型已经改变

1.11平的客厅面积被浪费了。客厅与卫生间、厨房、大门相连，根本不可能是卧室。如果你是卧室，开门就是房间。所有的家庭成员都要经过这个房间才能吃喝耶戈。隐私为零，真的不适合！

2.勉强换两房，很难兼顾隐私。原来20平米的大房间分成两个10平米的小房间，理论上也是两个房间。然而，如果你想去二号房间，你必须经过一号房间。对于睡眠浅的人，老人帮忙照顾孩子，晚上上厕所可能会直接被吵醒。

对于任何一个住在不能保证家庭独立空间的房子里的人来说，都是一件头疼的事情！

再看第二套公寓，装修后的第二套公寓采光还不错。第二间公寓改成两室后，没有暗室，第二间有阳台，第一间有窗户；公寓改成两个房间后，房间就完全成了暗室。

最后，第二套公寓需要多一个阳台。不要以为阳台不重要，它决定了你每天穿的衣服能不能晾干。2号户型完全没问题，1号户型只能买个烘干机放客厅。

当然，以上的户型分析是以实用性为基础的，而目前的购房人不仅会考虑户型的实用性，还会考虑居住的舒适性。毕竟不同的诉求和选择自然是不一样的！

什么是实用性？

什么是实用性？

实用性就是用最少的钱买最多的房间，满足你家5-10年的住房需求。

简单来说，就是同样的70平的房子。如果你能买三个房间，你永远不会买两个房间！和上面提到的两种户型一样，都是一室一厅，面积相差不大。可以换第二个房间的第二种户型是更好的选择！

为什么多一个房间这么重要？

请想想你未来5-10年的人生阶段。

资金有限，想买第一套房的，大多是新婚夫妇。确实短期内只有两个人生活，所以我们只需要考虑两个人的生活需求。房间小不要紧，客厅大一点甚至更舒服。

但是未来呢？生活伴随着生育问题。在房贷的压力下，夫妻双方放弃工作回家照顾孩子是不现实的。

这也是为什么近年来深圳76平四居室如此受欢迎的原因，因为这种房子至少可以满足十年前刚换房的需求。

对于刚需者来说，实用性就是生活！

所以，如果短期内不能致富，一定要意识到自己只是需要什么，多注意房子的实用性。如果公寓本身的设计不好，就要注意房子的可修改性！

就像下图的公寓，是65平，最初的公寓也是一个客厅一个客厅，但是因为里面没有承重墙(黑线是承重墙)，有很大的空间可以改，以后改成三室完全可以！

什么是舒适？

说到实用性，很多人肯定想欺负我，留着大胡子。我宁愿少一个房间，也不喜欢大客厅。

别担心，这种需求说明你已经属于改进组了。

不同于刚需，改善家庭人口结构很稳定，不管你买多大的房子，你都只住在这个三口之家。

在这种情况下买房，舒适度更重要！

什么是舒适？

就是用同样的钱买更多的居住空间！

对于改善家庭来说，房子不仅是睡觉的地方，也是生活的地方。采光、通风、景观，所有能提高生活质量的因素，以及改善后的房产都应该有！

就像刚才需要的阳台，是晾晒衣物和存放杂物；改善家庭阳台的目的是为了有更好的景观，喝下午茶，享受生活！

这时，候选人公寓

，要看什么，就要盯准舒适度!

以下因素，资金允许范围内，拥有的越多，未来住起来就越舒服!

1、最好选择板式楼，只有板式楼才能做到最好的南北通透与采光。

什么叫板式楼，如下图左图所示，外观非常规整，不像右图塔式楼一样，会凸出来一部分，再设计一户，因此通风与采光上没有阻挡，体验更佳。

并且，这样的设计下，板式楼单栋最多两户，邻居不多，不会过于拥挤和吵杂，并且都能做到坐北朝南，非常适合居住。

(左：板楼/右塔楼)

像今年，上海日光豪宅万科天空之城，就是板式设计。杭州万人打新的远洋西溪公馆，也属于板式楼。

在改善市场，板式楼几乎是标配!

2、看准朝向，房间朝南的越多，住起来就越舒适。

要知道，我们国家位于北回归线以北，只有偏南的角度，太阳才可以直射入户，采光会更好，所以朝南是最好的朝向，而北向，由于缺乏太阳直射，冬季更加阴冷，有得选的情况下，真的不建议。

现在许多户型，都会将卧室尽量放在南向，像下图，128平，可以做到3房加1书房，其中三个房间都朝南，已经非常优质了。

3、一定要注意是否有暗厨暗卫，这是户型最不易察觉的一大硬伤!

像下图这个户型，不看卫生间和厨房，感觉还算不错。三个卧室户户朝南，大阳台连连接次卧，都是加分项。

但是看看卫生间和厨房，就会发现，这个户型非常致命。北向几乎没有窗户，无论是卫生，还是厨房，都是全封死的，根本无法做到南北对流。

要知道，厨房和卫生间是整个家里最潮湿的地方，如果不能通风，极易产生异味，也是蟑螂的最爱!

而这些，销售在卖房子给你时，不会主动跟你介绍。并且，部分售楼部样板间都是平地搭的，你去看时如果不格外注意，很难发现其中猫腻。

暗厨暗卫，不仅住的憋屈，在二手市场，也是重要的减分项，买房时，要格外关注!

4、如果有得选，面积够大尽量选横厅。

其实一直以来，关于横竖厅的争议很多。

竖厅，客厅是主要采光面，如果整个进深太长，采光和通风就会受到影响。由于餐厅和饭厅属于动区，在入户处，通过走廊连接房间，通常更容易做到动静分区，也是目前主流的户型，得到许多人的青睐。

但对于改善家庭来说，家里没那么多人，居住密度不高，隐私不是主要诉求，公共空间看起来舒适大气，更有利一家人的交流!

横厅显然是更好的选择，客厅与餐厅都在采光面上，整体采光会更好，公共空间格局更加开阔大气。没有走道占用空间，房子的利用率会更高，设计会更加灵活。因此，目前130平以上的改善型户型都会使用这样的设计。

此前《三十而已》中，顾佳的望江豪宅就非常典型，客厅与餐厅都在采光面上，妥妥的横厅设计，看起来既有设计感，又大气。

顾佳家客厅图

5、尽量选择双阳台，南北对流更舒适，生活阳台与景观阳台，能够兼顾生存与生活!

下图这个户型，就非常标准，159平改善户型，生活阳台与景观阳台，南北对流，双朝南主卧，生活阳台解决洗衣晾晒需求，景观休闲阳台，则可以享受生活。

其实，综合来看，舒适度无关乎就是三点：空间大、采光好与通风优。

选择标准总结就是如下几点：

1、能选择板楼就绝不塔楼;

2、能有双阳台，就绝不迁就单阳台;

3、千万不要有暗厨暗卫;

4、此外有条件就选横厅，朝南房间越多越好!

方法都交给了大家，最关键的问题就是，你要搞清楚，自己到底是刚需，还是改善!

刚需就不要追求绝对的舒适度，实用性才是王道;改善家庭，就要更注重舒适度，不然花这么贵的价格，还住着不舒服，简直血亏!

结尾给大家个大彩蛋，李老师线下见面会来啦!这是一次和李老师线下面对面交流的绝佳机会，李老师会亲自带队去考察城市价值，游学期间能参加私人授课以及获得李老师1对1的的家庭资产诊断，机会难得哦!

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