本报记者彭宇

房贷规模快速扩张后，房贷被指有部分资金流入楼市，引起监管部门和市场的关注。近日有消息称，随着房地产金融监管政策的加强，深圳等地部分国有银行近期收紧了房地产抵押贷款条件，商铺、房屋贷款直接停止。

对此，来自《证券日报》的记者走访发现，除深圳外，全国多家银行均声称收紧房贷业务。以北京为例，目前大部分银行仍正常开展按揭贷款业务，但也有部分银行收紧，主要体现在额度更严、商铺按揭贷款额度有限、审批条件更严。

同时，为了吸引客户，一些贷款中介公司吹嘘低息贷款，还声称可以利用按揭贷款通过“操作”购房，让那些不符合贷款条件的客户顺利获得银行贷款。

一些大银行收紧了住房贷款

提高合规要求

今年以来，许多监管部门发布通知，调查抵押贷款资金非法流入房地产市场的情况。在这种背景下，全国许多地方的银行都收紧了抵押贷款业务。

据《证券日报》记者了解，目前北京部分国有银行收紧了房贷业务。除了加强审查和降低贷款利率外，对地段不好的商店和公寓的抵押受到严格限制，除非以商业贷款的形式提出申请。

“最近银行确实收紧了房贷业务的办理，利率从年初的3.6%提高到了目前的4.05%。”一家大型国有银行的客户经理告诉记者，审计条件越来越严格。对于以住宅物业为抵押的“住房贷款”业务，最高贷款额度可达评估房价的70%，而以公寓、商铺为抵押的额度相对较低，最高为50%。

上述客户经理也表示：“如果我们申请公寓和商铺作为抵押，除非客户名下有公司，否则我们不会做这项业务。而且我行会指定担保公司对抵押物进行评估，贷款期限为一年，可根据具体情况续贷。”

事实上，大多数房产中介销售人员也建议普通房屋作为抵押贷款，而且商铺的抵押审查条件严格，银行贷款很难获批。特别是今年以来，商铺生意不景气，风险大，银行管控更严。

走访中，记者从多家银行信贷业务的客户经理处了解到，由于按揭贷款业务，监管明确规定只能用于消费或经营，不能用于其他投资。因此，一些银行不仅加强了对资金流的审查，甚至一些中小银行也暂停了个人住房抵押消费贷款业务。“监管部门严格核查了‘房子贷款’用途的真实性，尤其是消费贷款。”某股份制银行某分行相关负责人告诉《证券日报》记者，增值税发票在审批前应作为凭证上缴，银行以委托支付的方式调用第三方账户，后期银行会不定期监控资金流向，确保资金用于申请贷款。

某城市商业银行客户经理告诉记者：“我行已暂停个人住房抵押消费贷款业务。由于此类贷款的使用要求受到限制，银行很难监控贷款后资金的具体去向。很多客户达不到要求，往往无法发放贷款，因此此类业务被取消。”

同时，严格的审核条件也体现在银行对客户的“挑剔”程度更高，在客户选择上更有选择性，而资质一般的客户可能无法获得贷款。根据记者的说法

此外，“慢贷”也是常见情况。“顺利的话，最早需要20个工作日，慢的话，大概需要一个半月。”多位银行客户经理告诉记者。一些房地产经纪人也表示：

“之前拿到贷款大概花了15天。不过，随着银行收紧政策，贷款时间将至少在所有程序完成后两个月。”

该行解释称，四季度抵押贷款额度紧张，导致近期放款缓慢。除了受到年末银行资金紧张的影响，近期监管层要求配合房地产调控政策，控制房贷额度，因此房贷审批更加严格。

抵押代理声称

住房贷款购房“另辟蹊径”

一位房产中介告诉《证券日报》记者，只要房产是真实的，公司的情况、公司流量和上下游合同都可以全权办理，贷款金额的3%-5%可以作为服务费收取。上述中介也向记者介绍了这种“替代他人”的操作流程：客户通过经营性贷款向银行申请贷款，银行通过委托支付的方式将贷款资金转入合作第三方的公司账户(第三方可自行寻找或由中介公司提供)，再转入指定的个人账户，最后通过提现的方式规避银行审查，在后期调查中不易被发现。

据了解，大多数银行设定的抵押贷款数量为70%，银行业金融机构确实是针对优质客户

提供了较低的利率，在3%—4%之间，额度最高千万元的融资规模是多数银行的放款上限。而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，为了吸引客户，有公司吹嘘低息贷款，且表示住房抵押贷款可贷房产估值的八到九成，贷款规模上限提高至3000万元。但是在实际的操作过程中，并非如公司当初“承诺”，甚至有小贷公司等第三方的利率最高可达10%以上。

一家金融外包公司工作人员对记者表示：“我们公司跟银行有合作，可以帮助客户匹配到合适的银行、最低可申请3.85%的年化利率。”但在记者深入了解该贷款全部流程之后发现，其实并不存在这类情况。在记者多次询问利率时，上述工作人员更改此前说法，并称：“住宅类房抵经营贷虽然可申请3.85%的年化利率，但是要求每年必须归还本金;如果是商铺类房抵贷，贷款的利率为8.5%—10%，可贷房产估值的三成或三点五成。”

个人抵押贷款收紧

原因有二

近年来，监管部门对银行房贷的监控非常严格。随着各地房地产销售回暖，部分银行房贷规模仍有增长，监管部门再度下发控制房贷规模的要求，也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

今年4月份，多地监管部门下发通知，排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。同时，一些大型银行接到通知称，监管部门近期要求大型商业银行降低压力，控制个人住房抵押贷款等房地产贷款规模，不少大型银行新增住房类贷款占比降至30%以下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，类似房抵贷业务收紧，出发点可能在于银行今年额度开始收紧。在收紧的情况下，此类贷款业务会有所收紧。客观上说，包括此前深圳的经营贷事件，说明贷款方面是有压力的，至少说明贷款层面也需要关注调控大方向，不能盲目放贷，更是要防范资金违规使用或流入房地产领域。后续类似从严政策，客观上也有助于房地产市场的交易稳定和价格稳定。

对于个人抵押贷款收紧的原因，银行业内人士表示，目前看来主要是两个方面：四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房地产企业融资压力较大;另一方面是今年三季度前的贷款额度已经发放超额，当前剩余额度不足。