很多朋友都知道，为了帮助大家了解真实的楼市情况，我们其实有庞大的线下顾问团队，可以根据大家的需求点对点解决相关问题和项目咨询

正是如此，所以我们其实对整个楼市一线情况的变化非常敏感。现在是十月中旬，有一件急事想告诉你

上海房地产市场的复苏正在全面展开

不需要任何预测。事实是，不关注这件事的人，其实已经损失很大了

让我先和你谈谈一个非常分散的观点

咨询小组也发给了我。前几天，他们去了浦东交易中心。整体场景是这样的

整个交易大厅直接被砸，甚至很多人排了三个小时的队才轮到自己

当然，在差不多的时候，我马上让朋友去徐汇，他给我拍了一张照片。徐汇交易中心的图片是这样的，里面坐满了人。

然后我问了我们的线下咨询团队和其他中介，他们都告诉我，很多热门的二手社区最近一段时间都经历了一次紧急的暴涨，特别是对于一些小户来说，很多小户都是无房的。

在新房市场，9月底又出现了“千人摇”

静安安迎二期共204套房，有效套数1021组，认可度500%以上。这是上海楼市第八个“千人摇”项目

从整个数据层面来看，上海二手房成交量已经连续6个月突破2.4万套，上个月直接突破3万套，创下近年来的历史新高

毫无疑问，站在这个时间节点，上海楼市已经出现了量价齐升的典型局面

随着交易量的上升，还有一个对上海楼市意义重大的交易数据，那就是交易周期

我随机抽样了26000多条链家今年的成交记录，按照完成年限分为两个档次，2010年之后(品质新房)和整体抽样

发现了两个变化：

数据来源：链家二手房成交数据抽样(深蓝色代表10-19年完成的项目，青绿色代表整个上海)

1)上海某二手房的成交周期从2月份的149天(5个月)持续了半年，每个月的成交天数都在减少

8月，链家成交单套房源平均周期已降至96天(前期3个月)，快了2个月

近两三年来，上海二手房的成交周期常年保持在120-140天之间

2)10年以内的新房，成交周期较短，比整体(一周)少2-7天

今年前8个月，特别是后6个月，上海新房和二手房整体节奏一致，产生了共鸣

我来跟大家说说这一轮周期加速的来源。当然，这些都是前线的真实情况

我称之为三种力量

第一股力量来自只需要上车的集中爆发

事实上，这三年楼市的平静期也聚集了大量的楼市购买力

前期要么是限购，要么是钱不够，但好在因为房价涨幅不大，一大批刚需的客户经过三年沉淀，这些客户要么合格要么有钱

上海楼市的三年静止期，其实对他们来说是一种天然的优势，这让很多有购房资格的人慢慢形成购买力

第二股力量来自于改善客户需求和井喷

一方面，如今上海本地化的年轻买家恰好赶上了父母更替和上海旧城改造带来的好处，所以从一开始，他们的购买力其实就非常充沛

所以我们从中环、内环能感受到的各种疯狂强占，其实都是因为有这么一大批非常强大的购买力，呈现出一个明显的特征，那就是中环大部分项目的很多买家都是来自周边的老an

我认为这种购买力受到了外力和内力的双重挤压

外力的挤压是什么

所以，在这一轮上涨中，同样是新一线的深圳，已经涨到了每平6.4万左右，而目前上海的均价只有每平5.7万左右。当你横向比较深圳和上海的房价时，你会发现上海的房价实际上已经出现了相对的低迷

上个月我了解到深圳有几个朋友在看上海的房子，他们觉得上海地势低

内在动力是什么，我认为更多的来自于未来上海楼市的不确定性

比如前段时间出台的对交大、复旦、同济华师大四校学生的落户政策，其实其带来的心理影响远远超过实际影响

虽然这次发布了很多，但对整体市场的影响其实并没有那么大

但是，这样的政策实际上会形成新一轮的影响。大量的普通买家已经逐渐形成共识。这种共识是，面对这样的政策，未来的不确定性越来越明显

大多数人都想追求更高的确定性，事实也正是如此。没有购房计划的人也提出了相关的购房计划，这部分人的购买力突然爆发

好，让我们再回答一个问题

上海大厦

市这样滚烫的现状会出现价格快速波动么

很多人担心上海会出现“类深圳”的现象

其实这两个城市很像，但这两个城市又有很多不一样的地方

深圳的常住人口基数是在1300万左右，上海的常住人口在2500万左右，上海的常住人口虽然是深圳的1.92倍

但深圳的土地面积真的是太小了，大概是2000平方公里，上海的土地面积是6300平方公里，上海的土地面积是深圳的3倍，如果换算成人均，深圳常住人口所拥有的土地面积仅仅是上海的0.68倍

换句话说，上海实在太大了，想要形成全盘的房价上涨，还需要一定的时间

另外根据国庆前的新闻，此次监管要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30%以下? ? ??

而根据当前的基调，刚需可能还会依然受到保护，投资性买房的话，下阶段的贷款难度会越来越大

所以上海楼市下阶段不会跟深圳一样出现爆发式的狂增，不过点状的一些个案也确实出现了价格波动

最后，还有一些其他的观点想要跟大家分享下

随着刚需的剧烈增多，外环部分产品也会借着这波势能慢慢起来

过去我们去看上海新房市场，会发现中环认筹最火热，内环次之，外环靠边，但未来会发生很强的变化，因为刚需购买力越来越强，有限的资金会带动外环一些离地铁比较近的上车盘出现比较明显的涨幅

比如大虹桥、泗泾、江桥、浦江一些上车性价比新房，可能会去化加速

除此之外，外环那些同样的面积做出更多房间也就是功能性更强的房子，也会受到越来越多的追捧，因为这些低总价的户型是完全满足新购买力的需求的

同时，新购买力对于地段的认知是不强的，会在全上海找房

特别是两个价位段的房源受到的关注度会更大，500万以下和500-800万的这一中间段会迎来全新的行情

因此一些中间段板块会迎来不错的行情，比如金桥、嘉定新城、闵行七宝莘庄，这些区域因为总价低、板块氛围好、品质尚可，未来会得到越来越多的认可

今年上海的刚需供应量不多，下半年更是如此，所以现在可以稍微抓紧点时间。