本文转载自微信官方账号：“楼市参考”

文|白羊座

从2016年的“930”新政开始，本轮调控即将迎来4周年，仍未有大范围放松的迹象。

那么，监管的效果如何？还是在这个调控期(逆周期)，当地房价到底涨了多少？

日前，中国住房智库根据国家统计局发布的70个大中城市月度指数，梳理了近四年各大城市房价变化情况。

研究发现，2016年8月至2020年8月，新建商品住宅平均价格涨幅达到34.18%，年均复合增长率为8%；二手房表现稍弱，平均涨幅22.18%，年均复合增长率5.08%。

考虑到中国近四年的GDP增速和股市表现，以及行业处于逆周期的事实，楼市8%和5.08%的复合增速真的不差。

当然，也有一些城市表现惊人，比如今年上半年楼市火爆的深圳。

本轮调控以来，市场上出现了一种主流观点，即国内楼市将严重分化，呈现马太效应，综合实力较强，人口将持续流入核心大城市，房价将越来越坚挺。尤其是今年以来，深圳楼市的高烧难退，更强化了人们对深圳楼市的印象。

然而，数据显示情况并非如此。

从上图可以看出，近4年深圳新建商品住宅累计价格涨幅仅为4.96%(仅为平均涨幅的1/7和排名第一的Xi安涨幅的7%)，复合年增长率仅为1.22%，在全国主要城市中排名垫底。

原因不难理解——限价。本轮调控以来，城市普遍开出限价，城市越大，剂量越大，尤其是北上深这样的一线城市。限价政策会人为压低新建商品房的价格数据。比如，上海是4年新建商品房排行榜第二低的城市，涨幅只有9.88%，但涨幅却是深圳的近一倍。

也可以看出限价政策对深圳一手住房市场产生了很大的扭曲。

不受限价限制的二手房方面，深圳表现较好(深圳楼市本身就是二手房市场)，四年二手房涨幅为27.14%，比平均水平高5个百分点左右。

说实话，这个表现只能说是不尽人意，因为也是在深圳。

无锡(45.78%)、济宁(41.42%)和唐山(41.38%)位居近四年二手房涨幅前三。无锡经济实力最强，但仍是深圳无法比拟的。但深圳二手房价格涨幅仅为无锡同期涨幅的60%左右。在无限量的二手房市场，这显然说不通，尤其是今年上半年，深圳楼市不是一般的火爆。

从以上数据来看，2016年8月及以后登上深圳楼市并不是一个特别好的主意。去二线强的无锡，或者三线强的济宁，总比从深圳出发好。

官方数据是否不够客观真实？还是钟芳智库的算法公式有问题？你可以自己判断。

下面，笔者提供一些其他数据供大家推测。

首先看资金衔接情况，截至2020年8月末，深圳各项存款余额95，845.44亿元，较2016年8月末的63，585.91亿元增长50%。这意味着深圳最直观的财富存量在过去四年里增加了一半。

再看住户贷款数据，由于没有具体的月度数据，以2016年8月至2020年8月的年度数据为例。

2016年末，沈家庭贷款余额

深圳的房价似乎成了薛定谔的猫！当然，我们可以自己判断哪个是真相。