科利尔国际的丹尼斯沃格纳和约翰奥贝德打破了该地区的独特属性，并权衡了租金在未来的发展。随着新泽西州收费公路走廊沿线工业空间需求的快速增加，租金要价也呈指数级增长。电子商务运营商和物流公司希望靠近纽约的人口中心。然而，随着国家土地的稀缺，开发商提出了解决方案——将空置或过时的房产重新用于工业空间。

根据高力国际关于新泽西州收费公路工业市场的最新报告，多层仓库(现在在纽约市更常见)的开发可以沿着新泽西州走廊复制，梅多兰兹和港口港是此类项目的首选子市场。

高力国际新泽西办事处执行董事总经理丹尼斯沃格纳(Dennis Waggner)和研究总监约翰奥贝德(John Obeid)分析了新泽西州的工业市场，并分享了他们对未来一年的预测。

是什么原因导致新泽西州收费公路走廊租金上涨和需求增加？

Waggner:新泽西州位于东北走廊的中心，这使得该公司能够进入世界上最集中和最富裕的消费市场之一。位于收费公路走廊的配送中心可以为2200多万可支配收入接近8000亿美元的消费者提供服务，这些消费者居住在两小时车程以内，使企业能够在一天内覆盖40%的人口。因此，工业用户一直在沿着收费公路走廊积极寻找空间。然而，由于可开发土地和高质量库存的稀缺，收费公路走廊的租金可能会保持在历史高位。

收费公路附近哪个区域最贵，这几年价格变化如何？

Obeid:由于房源有限，Meadowlands子市场的平均工业要价持续上涨，现在每平方英尺的要价是9.69美元，比新泽西州的整体要价高出17.5%。多兰兹县甲级的平均要价最高，为每平方英尺13.61美元。低拖带率，到纽约港、新泽西州(PONYNJ)和纽瓦克自由国际机场的短途旅行时间，以及30分钟车程内可接待160多万人的市场，Meadowlands是一个非常受欢迎的子市场，希望在一天的车程内吸引数百万消费者。

与Meadowlands类似，港口市场的拖运率最低，可以立即到达PONYNJ、纽瓦克自由国际机场和富裕社区，而且到纽约只有很短的车程。截至目前，港口市场是收费公路走廊沿线规模最大、要求最高的子市场之一。随着需求继续超过供应，开发商越来越有创意地通过重新开发过时产品或将土地重新分类用于工业用途，将新产品推向市场。平均要价是每平方英尺8.27美元，而甲级的要价是每平方英尺10.33美元。

新泽西州工业库存增长的空间有多大？

奥贝德：随着该州可开发土地的稀缺，开发商在寻找提供优质产品的方法方面变得更有创造力。开发人员一直在探索的一种创新方法是重用闲置和过时的办公物业。哈茨山工业公司最近完成了松下在塞科库斯的前总部的建设，将其重建为一个302，727平方英尺的工业仓库。这个项目是为UB发行商定制的产品。

布兰卡地产上个季度开始建造其90，614平方英尺的工业仓库。该项目原本是一栋12.25万平方英尺的办公楼，已经闲置近三年。其目的是满足港口附近日益增长的A级工业空间需求。

在一家合资企业中，Advance Realty和希腊发展公司在林登收购了350英亩名为Tremley Point的土地。计划建设一个410万平方英尺的工业园区，连接新泽西州收费公路和特莱姆利角路之间的连接道路。拟建的12号出口连接器将与卡特雷特的工业道路相交，穿过拉威河，并在林登的特伦利角路连接。该连接器将允许卡车绕过当地道路，直接进入收费公路。

新泽西州另一个可能的增长路径是工业设施垂直发展的可能性。这将有助于解决一些土地短缺问题。纽约的许多多层建筑正在开发中，如果成功的话，新泽西州可能会效仿。尽管建筑成本会更高，但租户可能愿意为新泽西设施最先进的位置支付更高的租金。

该地区投机性发展的表现如何？

奥贝德：投机一直在蓬勃发展。2017年以来，累计建成工业产品2130万平方英尺，其中已建成1450万平方英尺(占规格的68.2%)。在竣工之前，这些标准建筑有80%已经放行。开发商和业主甚至开始进入新兴市场寻找机会。拥有大型过时工业或写字楼的城市已经开始受益于开发商的兴趣。例如，在皮斯卡的皮斯卡塔韦，新建和改建项目的价格最近有所上涨。

奥贝德：随着新的提案和建设，我们希望租金继续稳步上涨。因为供应有限，建筑在施工前会继续释放，这将有助于增加工业租金。由于缺乏可用的工业空间，一些。

租户一直在出租多余的空间并将其转租，通常是牟利的。

与新泽西州其他类似的工业市场相比，您如何期望新泽西州的工业市场在未来一年发展?

瓦格纳：在未来的一年，我们预计新泽西州的工业市场将继续以目前的速度发展。尽管平均租金要价创下历史新高，但与纽约市行政区的租金相比，它们仍然是折价的。这加上持续的供应限制，表明租金有进一步增长的空间。租户需求将保持强劲，但由于供应可能无法跟上需求，因此租赁活动可能会放缓。我们预计会有更多租户续签，因为一旦用户进入市场，他们会发现有限的选择余地。需求将继续来自电子商务用户和物流公司。