坚挺了数十年的澳大利亚房产最近陷入了“低潮”。

导读坚挺了数十年的澳大利亚房产最近陷入了低潮。据英国《卫报》报道，悉尼和墨尔本的房价下跌导致澳大利亚全国房价迎来6年来的首次下跌。澳大

坚挺了数十年的澳大利亚房产最近陷入了“低潮”。据英国《卫报》报道，悉尼和墨尔本的房价下跌导致澳大利亚全国房价迎来6年来的首次下跌。澳大利亚两大城市悉尼和墨尔本的房地产占到了全国房地产总产值的三分之二，一直以来澳大利亚全国房价走势与两地密切相关。

而根据研究机构Domain的报告，截至今年6月，在过去的12个月里澳大利亚全国房价下跌了1%，悉尼的独栋住宅房价降幅达到4.5%，公寓价格也下降了3.5%，悉尼房价迎来2008年金融危机以来的最大降幅值得一提的是，作为澳洲第二大城市的墨尔本，上个月房价下跌了0.9%，季度跌幅1.8%，超过了同样经历了房价下跌的悉尼。澳大利亚前两大城市同时下跌，这在澳大利亚的历史上也是极为罕见的。

▲夜幕下的悉尼歌剧院

房价到底跌了多少?

CoreLogic的研究分析师Cameron Kusher在推特上发表了一张截止于2018年6月的澳大利亚首府城市房价表

除了霍巴特的名义和实际价格仍在上涨，其它所有首府城市的房价均从顶峰时期有不同程度的下跌，跌幅最大的是珀斯(-29.2%)，跌幅最小的是墨尔本(-2.6%)。所有首府城市的实际平均跌幅为-3.6%，全澳的实际平均跌幅为-2.9%。

如果只看单纯的数字涨幅，而刨除通货膨胀率等因素外，去年下半年至今年上半年，悉尼房价下跌4.5%，这是2009年3月全球金融危机以来最大年度跌幅。

谁是房价下跌的最大推手?

新屋过多造成房价下跌?公寓

国际清算银行牛津经济学研究指出，由于大量新房开工，澳大利亚将面临2008年金融危机以来最大的房价调整。

据ABC News报道，悉尼所在的新南威尔士州政府计划在2021年前，每年新建6.1万户住宅。澳洲统计局7月初的数据显示，目前在新南威尔士州，有超过6.6万套在建公寓住宅。同时，有大约2万套公寓住宅处于闲置状态。在悉尼的西北片区包括Riverstone, Rouse Hill和Marsden Park等区域，在2026年之前将会建设超过3.3万户新住宅。

那么这些新建房屋真的可以“治愈”澳大利亚上升的房价吗?

未必!如果你看到澳大利亚的人口增长，恐怕就将觉得这个这几万套房产对于澳大利亚的房价的影响只是九牛一毛了。

据悉，澳大利亚人口将突破2500万的历史性大关。以目前的增长率计算，到本世纪中期，将有4000万澳大利亚人。当把出生、死亡和净吸纳移民人数相加减后，现在澳大利亚每83秒增加一个人。在20世纪下半叶，平均每4.5年增加100万人口。而这个国家最新增加的100万人，仅花费2年半，创下澳大利亚人口增长的新纪录。虽然澳大利亚人并不是每个人都热衷于购买房产，不过相比与每年多出的几万套房产，澳大利亚人口的增长速度还是要快上几倍。

除此之外，澳洲吸引国外移民的能力也毋庸置疑。十年来，澳大利亚的净海外移民对澳大利亚人口增长的贡献率达到56%。甚至，根据媒体报道，最可能成为这第2500万个澳大利亚居民是一名来自中国的女留学生。澳洲已经超过英国成为世界第二大留学生青睐国度!2019世界大学排名中，除了阿德莱德大学以外，八大其他学校都进入了世界前100。进入前500的共有37所大学，这代表了澳洲的教育水平和教学软实力。

同时，澳大利亚四面环海，是世界上唯一一个国土覆盖整个大陆的国家，拥有许多独特的动植物和自然景观。美国耶鲁大学发布的《2018年全球环境绩效指数报告》显示，澳大利亚空气质量、自然水资源的洁净程度全球第一!此外，其多座城市入选经济学人智库发布的“全球最宜居城市”排行榜，包括墨尔本、悉尼、阿德莱德、珀斯等，其中，墨尔本连续7年蝉联冠军!如此宜居的城市不仅吸引的是来自世界各地的移民，更带动了这些移民的资产来到澳洲。如此强劲的人口动力，恐怕不是区区几万房屋就能够解决的。

▲连续蝉联七年世界最宜居城市的墨尔本

贷款政策收紧导致房价下跌?

《卫报》指出，澳大利亚紧缩的信贷政策导致了悉尼和墨尔本的房价下跌。当地许多银行机构在政府的监管压力下加强了购房者的贷款审批，降低了贷款额度。收紧的信贷政策，令大多数购房者无法借贷到之前额度的购房款，这限制了他们的购房能力。

不过，这样的说法也不能够完全支撑房价下跌的结果。

四月，澳洲联邦银行和西太平洋银行宣布降低贷款利率，国民银行和澳新银行也相继宣布，削减自住型和投资型贷款的固定利率，希望提升银行所获利润。分析师表示，澳洲联邦银行推出最新一轮削减只付利息房贷利率措施，因为之前高估了限制贷款上限对贷款业务的影响，导致失去市场份额，预计大型贷款机构将追随这个做法。

此次政策还包括，国民银行(NAB)将自住业主的5年期还本付息贷款的固定利率下调50个基点，从原先的4.59%到4.09%。此外，NAB还将对投资者只付息贷款的2年期和3年期固定利率下调30个基点，从4.49%减至4.19%。

除了NAB之外，澳新银行(ANZ)还将针对投资者只付息贷款3年期和5年期的固定利率也做了下调，幅度为40个基点。联邦银行也将为其两年期只还利息的套餐客户，提供下降了50个基点的全新固定利率。而西太银行也宣布，对于同样的贷款业务，已经提供了下降14个基点的最新固定利率。

虽然澳大利亚政府提高了房贷标准，银行将纯利息贷款占新增住房抵押贷款的比重从40%降至30%;但是澳大利亚四大行也分别降低了房贷利率，对于那些真正符合购房条件的购房者，虽然他们的获贷份额减少了，但是他们的还贷的份额也大幅度降低。2017年，澳洲真正跨入了“百万富翁时代”，这一年澳大利亚平均每个家庭的净财富首次超过100万澳元。只因为10%的贷款额度就选择抛弃手中的房产?那澳大利亚人民未免过于有些“有钱任性”了!

海外买家被控制导致房价下跌?

为了加大海外买家购房成本，澳大利亚各地政府纷纷上调海外买家印花税，一些主要银行也暂停向海外买家提供贷款。这也被认为是澳大利亚房产价值下跌的主要原因之一。

澳大利亚是仅次于美国的第二大中国海外资本接收国，自2008年以来吸收了990亿美元，仅低于美国的1380亿美元。

确实，从去年开始，中国对外投资整体放缓，去年中国对澳大利亚的投资下降了11%，而根据毕马威会计师事务所(KPMG)、悉尼大学与仲量联行(JLL)合作出品的《揭秘中国对澳投资》报告，中国对澳大利亚的投资减少了35%。

中国投资者确实在大量逃离澳洲市场，中国商业房地产的买家在去年为澳洲房地产带来了逾38亿澳元，据悉，中国投资者在澳洲拥有房产的总价值超过500亿澳元。而让中国买房客止步的，除了国内的外汇管制，还有全球经济形势不景气以及澳大利亚提高了外资审查申请费用等等。

▲中国买家在澳投资

房价下跌，什么时候是最佳买入时机?

而随着中国投资者的大量逃离，什么时候是最佳买入时机呢?

一直以来，澳大利亚都是全球竞争力最强的房产投资市场之一。高度透明的房市;完善的房地产法律法规;房产永久产权、首付一成、豪华精装、空置率低、房价增值空间大;优质教育和社会福利拉动人口增长……这些因素都大大提升了澳洲房产的吸引力。但也因此，澳洲本土居民的租房难度大大增加，而澳大利亚实行宏观调控的行为，旨在解决的就是这一问题。

从经济学角度来说，供求关系是影响商品价格的根本因素，房价的变化主要受住房需求的影响。澳洲的房价多年来一直处于稳定增长，根本原因还是在于人口增长带动澳洲住房的需求。

同时，由于不断上升的建筑成本，也是澳房产居高不下的原因之一，在土地价格不断上升的情况下，澳洲的建筑成本也是不断攀升。澳洲房产市场，存在建筑材料高、人工成本高、工期较长的特征。而随着美国开始对“老朋友”澳大利亚和加拿大也加收钢铁的出口税后，澳大利亚的房产造价也正在提高。

特那唐逊咨询公司“2017国际建筑市场调查”显示，在全球43个城市建筑市场中，墨尔本的建筑成本在全球排名20，而悉尼竟然达到了第9名。加上市中心越来越难拿到适合的建筑土地，这也都进一步推高了澳洲房价。

再不济的说，即使由于大部分海外买家，尤其是中国买家正在离开澳大利亚，房产价值的降低也会同样吸引其他的海外买家重新投入市场。如果您真的关注澳大利亚房产您就会发现，房价虽然下跌了，但是在澳大利亚，尤其是悉尼和墨尔本，租房的价格可是水涨船高。租赁回报也正在补偿着房产价值减少所带来的亏损。

两年前曾有澳大利亚财政部官员表示，负扣税政策可能会对(抑制)房地产价格产生“温和”的影响。然而两年过去了，澳大利亚的房价不仅稳中有升，而且吸引了越来越多的外来投资人士。无论今时今日澳大利亚房产的贬值与什么有关，但是澳大利亚房地产的健康成长是可以预见的。而随着澳大利亚房价的下跌，或许这正是投资者们抄底的好时候。

已经有不少的当地的中介商表示，澳大利亚的租房市场的真正问题不在于价格高昂，而是真正的“一房难求”，那些大开发商、优质地段的房产仍然会迅速找到租赁者、甚至是购买者。而购买真正有价值的澳洲房产，才是我们投资房产的关键所在。

▲悉尼城市建筑

坚挺了数十年的澳大利亚房产最近陷入了“低潮”。

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