问任何一个多家庭买家，他们在一笔交易中想要什么，他们可能首先会说，他们想要的是“有意义”的东西。“事实证明，这实际上意味着他们在寻找一座可以增加价值的建筑。

我收到的大多数询价都来自增值机会主义买家，他们希望找到一项表现不佳的资产，最好是由一个老成持家的老一代或更久的人持有。也许是家里有人去世了，孩子们想卖掉房子，分一分收益，或者是房主厌倦了管理烦人的租户，想把房子换成三净租赁资产。

这些公寓交易构成了一个引人入胜的故事;基础相对较低，买家可以卷起袖子，通过重新安置租户和装修公寓来弄脏自己的手。随着时间的推移，或者通常是非常迅速地，他们能够重新配置资产，并打算进行再融资或出售。

那么，如果大多数买家都是增值型的，那么谁会购买已经翻新过的稳定型产品呢?

答案可能令人惊讶。

如果我一直问这个问题仅仅几年前,我会说一个高净值个人或家庭,就像一个医生或一个会计工作在不同的行业和正在寻找一个交钥匙资产,他们不需要动一根手指。他们既没有时间，也没有意愿去修复一栋老旧的建筑，进行重大的延迟维护。然而，这种情况已经不常见了。稳定的买方轮廓正在改变，和池正在增加。从小型家族理财室到大型机构，许多经验丰富的投资者都将这些交易视为利用即时现金流获利的机会，并将这些投资组合与相当大的增值敞口相抵消。

随着不断变化的法律逐渐有利于租户，及时重新配置资产变得越来越困难和昂贵，就像执行传统的增值业务模型一样。

为什么要买3.5%上限处理更新上限6%的希望,当你可以买一个稳定5%上限和成长上限6%有机,年租金增加相同的时间需要重新定位到那里?

投资者意识到，这些稳定的交易有几个关键的优势:更多的现金流，没有延期维修，没有低薪的遗留租户，还有一个健康的营业额，所以建筑将保持在或接近市场，这对关注空置控制的市场尤为重要。

贷款机构通常会对稳定的资产提供充分的杠杆作用，因为与费用相比，租金相对较高。将目前利率低于4%的长期只付利息的债券，其回报率将远超许多其他安全投资，并将有助于补贴尚未产生现金流的投资组合中的增值部分。

随着更多此类重新定位的交易上线，上限费率可能会变得更具竞争力。因此，虽然总有增值机会的市场，但稳定的游戏正在稳步获得市场份额。

当我们进入房地产周期的后期阶段时，我们将会看到更多的利益和机会。