以4.6%的历史最低水平出售悉尼一栋主要办公楼的交易再次引发了人们对商业地产泡沫建设的担忧，储备银行在其《金融稳定评论》中进一步警告了当前定价的可持续性，银行监管机构Wayne Byres加入合唱。

随着收益率压缩速度放缓，房东和分析师认为，由于房地产收益率和政府债券利率之间的价差广泛，加上悉尼和墨尔本租金增长非常强劲的前景，为满足投资者提供了坚实的缓冲，因此崩溃的风险仍然很低如果债券利率开始上升。

上周，悉尼的澳大利亚证券交易所(Australian Securities Exchange)建筑以3.3亿澳元的价格出售给香港买家，达成了3.9%的合格收益率和4.6%的上限率，设定了新的回报基准，并着重强调了近期价值的上涨–该建筑物于2011年以1.85亿美元的价格售出。

最近其他低于5%的交易包括Coombes Property以9,100万美元收购O'Connell Street 28号，以及中国保利集团以1.65亿美元与Anton Capital达成的交易，分别以210和220 George Street收购。

在墨尔本，具有历史意义的柯林斯街建筑物《报业》上个月以4.2%的收益率以3500万澳元的价格卖给了马来西亚投资者，两年前以2270万澳元的价格出售，而在布里斯班，资本财产基金代表机构投资者以3400万澳元的价格出售一栋B级CBD办公楼，于2011年以1,950万美元的价格售出。

澳大利亚审慎监管局局长韦恩·拜耳斯(Wayne Byres)也对商业地产贷款表示担忧，并警告说，在过去的低迷时期，商业房地产敞口对银行的打击最大。

承保标准恶化

特别是，商业贷款仍然是银行账簿上的“实质性集中”，而监管机构发现，由于这不是一个单一的市场，因此对该领域的监管更加困难。

谈到去年APRA对商业贷款的审查结果时，他指出承销标准恶化了，并表示监管机构今年将继续关注这一领域。

他说：“我们的工作计划当然会在2017年进一步调查商业地产贷款标准，我们将继续考虑是否需要其他指导材料。”

澳大利亚储备银行在最新的半年度《金融稳定评论》中指出，澳大利亚商业地产对投资者具有相对吸引力，但也有可能进行修正。

“澳大利亚商业地产资产的收益率处于历史低位，但仍高于许多海外市场和其他资产类别。因此，澳大利亚的商业地产继续吸引外国投资者。”

“(但是)如果这些投资者要重新评估他们期望的收益率，可能会对商业房地产价格造成下行压力。”

Mirvac的一位发言人表示，由于最近的交易证据反映出这一点，预计悉尼和墨尔本的估值将得到“良好的支持”。

她说：“由于上限利率似乎趋于稳定……资产管理和投资组合质量将成为该周期下一阶段表现优异的驱动力。”

世邦魏理仕澳大利亚研究部负责人史蒂芬·麦克纳布(Stephen McNabb)预计会进一步压缩收益，但表示短期内任何重大价值调整的风险都较低，澳大利亚的价格“相对于离岸市场仍然非常有吸引力”。

他说：“在悉尼市场的高端市场，这意味着某些资产的收益率可能低于5%。”

主导因素

世邦魏理仕(CBRE)今年对​​投资者进行的一项全球调查显示，收益率(无风险债券利率)的扩散是影响投资目的地选择的主要因素，而资本增值，相对收入较高和地域多元化之前，悉尼，墨尔本和纽约证交所等市场均处于领先地位改善布里斯班写字楼市场的强势地位。

麦克纳布表示：“与许多市场上的利差已压缩至100个基点以下的亚太地区相比，澳大利亚的债券收益率在整个市场范围内的政府债券之间的利差为200-400个基点，看起来具有吸引力。”

去年八月至三月间，澳大利亚十年期政府债券收益率从1.8%增至2.98%(4月回落至2.57%)，使得商业地产投资的吸引力相对减弱，但麦克纳布表示，与其他国家相比，澳大利亚的“缓冲”承受了进一步的上涨。

“如果单独看澳大利亚[商业地产]定价的整体水平，那是很高的。但当您将其与全球政府债券收益率和定价相关时，就不会如此。”他说。

高力国际资本市场董事总经理约翰·马拉斯科(John Marasco)也认为收益率尚未达到顶峰。他说，悉尼和墨尔本的基础设施建设将随着租户需求和人口的增长而支持商业地产的价值。

“最大的问题是'我们达到顶峰了吗?答案是否定的，”他说。

马拉斯科先生表示，“人们也预计未来12至24个月的租金将增长”，而导致收益率下降的第三个因素是主要写字楼，零售和工业地产买家之间的竞争紧张。

马拉斯科先生说：“资金的压力在这里并将持续一段时间，”世邦魏理仕也强调了这一趋势，这表明澳大利亚商业房地产的离岸净需求仍在增长。

马拉斯科先生预计，收益率将进一步提高，而没有给出具体的预测，即平均收益率将下降多少。“虽然还没有达到标准，但我们将会看到低于5%的收益率更加一致。”