迈克尔·特纳(Michael Turner)的父亲是一位石油交易商，他是在父亲的介绍下接触到交易的艺术的。

“我会坐在客厅里听，”他说。“我们在角落里有一张小桌子，他有时会有两部手机，跟世界各地的人通话。”

有其父必有其子;现在是特纳早上步行去上班，开始了全球长途电话的轮转。

这位牛津地产集团总裁于2018年5月就任现职，目前管理着600亿美元的全球资产组合，其中包括你可能听说过的纽约小开发项目哈德逊庭院(Hudson Yards)。

今年2月底，《商业观察》杂志在特纳位于公园大道450号的办公室里采访了47岁的特纳。这对他来说是一个繁忙的一周——不过,大概每星期——9.73亿美元建设融资牛津(加拿大养老金计划OMERS)的投资机构和合作伙伴加拿大养老金计划投资委员会的圣约翰终端重建市场和被一群投标竞争激烈。上周，CO得知富国银行将牵头这笔交易。这处130万平方英尺的房产将被谷歌完全占据。

《商业观察》:对于你来说，有没有这样的一天?如果有，是什么样的一天?

迈克尔·特纳:有一个典型的一天，我不旅行。闹钟在五点钟把我叫醒，我骑着自行车去。我沿着公园大道步行去上班，开始给世界上最遥远的地方打电话，那里的人们很快就要上床睡觉了，所以可能是亚洲。然后我可能会和伦敦的某个人谈谈。我是一个早起的人，纽约直到9:30才开始，所以我有两个小时不受打扰的时间来做事情。然后我整天都在打电话或者看屏幕。然后我回家，我看到我的三个孩子[8岁，6岁和3岁]，这是另一个混乱的几个小时。我让他们上床睡觉，然后我可能不得不在晚上9点通过电话联系某个人，因为这是他们的早上。

据传，圣约翰码头的建设融资是过去几年竞争最激烈的债务交易之一。

我认为在与谷歌的长期租赁和项目的赞助之间，这是一个相当引人注目的贷款。我们当然很高兴能得到过去几周(贷款人)的利息。

你不仅在圣约翰终点站签署了谷歌，去年你还在哈德逊广场签署了超过150万平方英尺的Facebook。你的秘诀是什么?

我将不得不把脸书百分之百的功劳归于相关的公司，因为他们已经在那笔交易上运行了。纽约的入住率结构正在发生变化，增长不一定来自传统的纽约产业，而是来自技术和新产业，我认为这只是一种趋势。谷歌是我们在多伦多的客户;Facebook对我们来说是全新的，但你往往会开始了解客户的需求。圣约翰航站楼(St. John’s Terminal)和哈德逊广场(Hudson Yards)是两个非常不同的项目，但它们都涉及到设施、文化、品牌和员工敬业度;而提供这些服务的项目将会发现，它们受到了正在争夺人才的租户的欢迎。

在重新开发一个像圣约翰码头这样的项目时，最大的复杂性是什么?

我认为只是对一个非常大的建筑的适应性再利用。我们一开始就认为，曼哈顿需要的是摩天大楼，而不是摩天大楼，我们押注的是巨大的楼板。我们承担了这笔费用，就好像我们必须把它砍掉一样，但我们希望能找到一位真正想要那些10万平方英尺的地板的大版式用户。我认为这是一个重大的创新;我们可以把密度翻转过来。但这将是一个非常棒的项目，它将成为社区的一部分，也是谷歌想要为员工提供的东西。

从发展或收购的角度来看，今天的纽约更有吸引力吗?

我认为纽约现在正在经历一些转变。所以项目,我们可以更多的手——圣约翰终端是一个很好的例子——是我们想做的事情,而不仅仅是购买另一个办公大楼在公园大道和保持原样,如果这是有意义的。

你在哪里长大的?你的家庭从事房地产行业吗?

我在多伦多长大，在温哥华上的大学。

我们家不是做房地产的。我在房地产行业找到了一份工作，因为我在其他地方找不到工作(笑)。我的父亲是一名石油交易员，我是看着报纸上的大宗商品版块长大的。我听他讲电话，因为他晚上回家后还在工作。这是很久以前的手机。所以我会坐在客厅里听。我们在角落里有一张小桌子，他有时会有两部电话，和世界各地的人通话。这就是我刚刚接触到商业和交易的概念的地方。

在加入牛津大学之前，你曾在加拿大世邦魏理仕工作。你在那里扮演什么角色?

我是做投资销售的。因此，我为牛津这样的客户工作，帮助他们出售资产或配置资本。

那段经历教会了你什么?

当你最终要谈判数百份协议时，你要与非常有趣的人打交道，你必须进入解决方案业务，所以——从根本上说——客户服务的DNA是我从小到大的天性。在理智上，(世邦魏理仕的职位)并没有提供我目前职位的复杂性，因此10年前，我决定去做点别的事情。我接到牛津大学的一个电话，那是我的一个著名的大客户，我(对自己)说，“这似乎是一个合乎逻辑的搭配。”

你2010年加入牛津大学。后危机时期的投资经验如何?

这真是个好时机。不是因为我们说，“嘿，我们真的很聪明。我们现在就开始吧。牛津大学的股东是一个养老金计划。非甾体化合物已经超出了其国内市场的机会范围，从风险的角度来看，保持这样的主导地位是不明智的。因此，(牛津)在2008年或2009年将领导人派往伦敦和纽约。我们来到了新的地方，在人们迫切需要资本重组的时候，我们有资本进行配置。但这并不像我们小时候在糖果店一样。这个世界有点可怕;我们是新来的邻居，每天都想知道我们犯了什么错误。但结果一切都很好。

你在纽约的第一次收购是什么?

我可能说错了，但我想是哈德逊庭院……

上市首日表现不算太差。

这项协议在2009年进行了谈判，并于2010年结束。我们还进行了一些信贷投资。我们以低于票面价值的价格购买表现良好的贷款，我们在赫尔姆斯利大厦有一笔信贷交易。

当你第一次开始谈论哈德逊庭院的愿景时，你是否觉得这是一个不可逾越的成就?

我们注意到，在世界各地的其他市场上，客户都想要新产品。当时，纽约办公楼的平均使用年限为70年，伦敦办公楼的平均使用年限为30年。所以，所有这些在主要金融中心的新库存都发生在池塘的另一边，而不是这里。所以我们打了个赌。我记得当我们批准了10个哈德逊庭院——这是最南部的部分，也是当时唯一在陆地上的部分，而不是在轨道上——现在是马车建筑。我们不知道剩下的部分将如何被接受，这在当时是一种冒险。但它已经超越了我最疯狂的梦想，而且它发生的速度比我们任何人想象的都要快。但是如果我告诉你，“哦，是的，我们知道那样会成功的，”那将是相当虚伪的。

在哈德逊广场之前你和Related有关系吗?

我的前任，Blake Hutcheson(现在是OMERS公司的首席执行官)与Jay Cross有关系，而Jay Cross是Related on Hudson Yards公司的负责人。当时，哈德逊船厂的其他金融合作伙伴和投资者正在经受金融危机的痛苦。那不是我们的痛苦，那是我们的机会。

你在哈德逊广场的开放日怎么样?

说实话，我和孩子们去度假了。所以我拍了一些照片[笑]，它看起来像是一个相当不错的派对。下一次的开幕活动将在三月，观景台开幕。我去年12月去过那里，那里很酷。

我告诉你一个真实的故事:有一天，我和我的孩子们登上了这艘船。他们非常失望。他们失望的原因是因为他们在春分的时候看游泳池。他们很生气，因为我没有带他们的游泳衣，我说我们无论如何也不能去那里，他们说，“我不明白，你拥有这家酒店!”我说，“我没有这个酒店。”事情不是这样的。“整个经历是一个巨大的失望，因为他们的父亲不能让他们进入Equinox游泳池。

我以前听你说过“牛津之路”。

“牛津方式”真正关注的是顾客和环境。如果我们不给人们一个相关的理由，让他们想去工作、购物或娱乐的地方，我们就不存在。大多数的房地产行业，包括建筑师在内，都把建筑当做物品来谈论。但你不会把你的家描述成一个物体，它是一个地方。因此，我们必须从服务的角度出发。这才是真正的“牛津方式”:注重质量。

4月27日是我们结婚60周年纪念日。所以我们做了一些正确的事情让我们活了60年;大多数房地产公司赚不到60年。我不认为，除非我们是业务的好管家，否则我们还能活60年。但是，我认为我们有一个很好的机会。